中信證券：物管融入基層治理，抬升單盤盈利曲線

本文來自微信公眾號“中信證券研究”，作者：陳聰 張全國 李金哲。

我們認(rèn)為，政策便利第三方外拓，拓寬行業(yè)整體市場空間，肯定了行業(yè)在基層治理中的重要作用和市場化發(fā)展方向，并在價格形成機(jī)制、多種經(jīng)營發(fā)展、科技提效、維修資金使用等多層面，制度推動單盤盈利曲線上移。

住建部等十部委發(fā)布《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》。

政策十分重視優(yōu)秀住宅物業(yè)管理企業(yè)助力基層治理的功能，并肯定物業(yè)管理行業(yè)市場化的方向。

物業(yè)管理公司在疫情中發(fā)揮重大作用，得到政策肯定。物業(yè)管理行業(yè)的社會效益，主要不是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不是解決就業(yè)問題，而是助力基層社會治理。政策還肯定從小區(qū)到社區(qū)，由住宅物業(yè)管理公司滿足城市空間的運維服務(wù)需求(城市服務(wù))，肯定物業(yè)管理公司承擔(dān)公共服務(wù)事項，獲得合理對價。

推進(jìn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，鼓勵成立業(yè)委會和物業(yè)管理委員會，便利第三方外拓，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。

《通知》要求完善物業(yè)服務(wù)價格形成機(jī)制，建立基準(zhǔn)定價的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。我們認(rèn)為，這有利于實現(xiàn)新盤優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，也有利于推動滿意度高的老盤適度提價?！锻ㄖ吠苿映闪I(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會，預(yù)計將便利品牌物業(yè)管理公司的外拓，提升行業(yè)集中度。我們認(rèn)為，物業(yè)管理進(jìn)老舊小區(qū)，可能會采取空間運營面積補貼或財政補貼的方式，這會擴(kuò)大行業(yè)整體空間。

提升物業(yè)管理公司設(shè)施智能化管理水平，提升運營效率，推動線上線下融合發(fā)展，鼓勵物業(yè)管理公司建設(shè)智慧服務(wù)平臺，都有助于企業(yè)上移物業(yè)管理單盤盈利曲線。

我們認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)來到智慧化改造成本下降，底層技術(shù)成熟的關(guān)鍵節(jié)點。此次政策進(jìn)一步強調(diào)支持智慧服務(wù)平臺發(fā)展，可能進(jìn)一步推動物業(yè)管理行業(yè)由勞動密集型向勞動專業(yè)型轉(zhuǎn)變，降低過高的人工成本占比。我們相信，科技和管理是推動物業(yè)管理單盤盈利曲線上行的主要力量。

規(guī)范維修資金使用，助力老盤盈利能力提升。

我們認(rèn)為，維修資金是解決設(shè)備運維可持續(xù)性問題的關(guān)鍵，而各地維修資金使用率普遍偏低，物業(yè)管理公司承擔(dān)維修義務(wù)，是導(dǎo)致物業(yè)管理單盤盈利能力在設(shè)備老化之后大幅下降的主因。我們相信，未來高滿意度公司使用維修資金將更加便利，品質(zhì)龍頭解決單盤盈利可持續(xù)問題更有把握。

風(fēng)險提示：

政策具體執(zhí)行存在時間和內(nèi)容上的不確定性。行業(yè)優(yōu)勝劣汰可能不利于缺乏強管控能力，規(guī)模虛胖的公司。

政策打開行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的通路，解決發(fā)展的可持續(xù)性問題，我們看好品質(zhì)物管龍頭的發(fā)展。

我們認(rèn)為，政策進(jìn)一步打開了提升老盤盈利的可能性，推動了科技應(yīng)用和行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，也便利了第三方外拓和優(yōu)勝劣汰。我們相信，行業(yè)在內(nèi)外因作用下進(jìn)入發(fā)展的關(guān)鍵期，我們看好品質(zhì)龍頭，重點推薦金科服務(wù)(09666)、綠城服務(wù)(02869)、世茂服務(wù)(00873)、保利物業(yè)(06049)、華潤萬象生活(01209)、融創(chuàng)服務(wù)(01516)、永升生活服務(wù)、招商積余、新大正、碧桂園服務(wù)(06098)和新城悅服務(wù)(01755)。

（編輯：玉景）