優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，綠地香港(00337)緊抓粵港澳大灣區(qū)發(fā)展新機遇

回溯改革開放四十年，珠三角已經(jīng)成為我國開放程度最高、經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。在都市圈發(fā)展格局不斷演變之中，粵港澳大灣區(qū)應(yīng)運而生。

“好風憑借力，送我上青云”?；浉郯拇鬄硡^(qū)匯聚著世界級灣區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，在5.6萬平方公里的緊湊土地上擁有世界級的金融、創(chuàng)新科技和高端制造等完整產(chǎn)業(yè)鏈，未來更有望成為全球最具競爭力的國際性城市群，其中蘊含的投資機遇更是難以估量，正吸引頭部企業(yè)爭相進駐。

10月12日，綠地香港(00337)再次在大灣區(qū)內(nèi)有了新的動作，以72.6億元的總對價將35個廣東省項目一次性收入囊中，其中29個項目在大灣區(qū)內(nèi)，未來更有望以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力抓住時代發(fā)展機遇，打造出極具市場競爭力的核心項目。

釋放巨大潛力，大灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展強勁

粵港澳大灣區(qū)城市群指的是以珠三角為基礎(chǔ)，由廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)形成的城市群。灣區(qū)內(nèi)9個珠三角城市加港澳特別行政區(qū)常住人口占全國總?cè)丝?不含港澳臺)的4.9%，經(jīng)濟總產(chǎn)值約占全國的13%。

智通財經(jīng)APP了解到，粵港澳大灣區(qū)人口密度、人均GDP、土地產(chǎn)值均高于國內(nèi)的長三角、京津冀，但人均GDP大概只相當于紐約灣區(qū)的1/3、舊金山灣區(qū)的1/5、東京灣區(qū)的1/2，具備成為世界級灣區(qū)的基礎(chǔ)和潛力。

數(shù)據(jù)顯示，2019年粵港澳大灣區(qū)“9+2”城GDP總量達11.6萬億元，較2018年增長6.7%，目前粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟總量已與紐約灣區(qū)旗鼓相當。另一方面，粵港澳大灣區(qū)持續(xù)加大投資規(guī)模，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9城2020年規(guī)劃的重點項目投資金額高達3.2萬億元，涉及2000多個項目。

值得注意的是，粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型升級，特別是隨著科技創(chuàng)新的迅猛發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟、智慧社區(qū)、大數(shù)據(jù)和人工智能等新興業(yè)態(tài)、新技術(shù)與新服務(wù)模式迅速發(fā)展，新經(jīng)濟正在這片開放的土壤上茁壯成長。隨著市場進一步開放，加上行業(yè)升級及新經(jīng)濟推動，市場普遍預(yù)期大灣區(qū)經(jīng)濟將持續(xù)以較高速度增長并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。

而隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的加速發(fā)展，人才也在加速向大灣區(qū)集聚，目前大灣區(qū)人口總量已經(jīng)超過了7000萬。在2019年全國主要城市常住人口增量TOP5中，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9城占據(jù)3席，分別是深圳、廣州、佛山。數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳和廣州的人口增量分別是41.22萬人和40.15萬人，在全國位居杭州之后，分列二三位。人口增量也達到25.29萬，在全國各大城市中位列第五。

未來，粵港澳大灣區(qū)也將繼續(xù)作為國家級經(jīng)濟增長引擎，以科技創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)升級，驅(qū)動中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，在全球經(jīng)濟發(fā)展中擔綱重要角色。而開放、活躍、創(chuàng)新和多元等鮮明特點，也在不斷推動粵港澳大灣區(qū)向前奔跑。

坐擁政策紅利，大灣區(qū)開啟騰飛之路

“十三五”規(guī)劃指出，中國將加快城市群建設(shè)發(fā)展，在全國范圍內(nèi)共打造19個城市群。五大城市群——京津冀、長三角、長江中游、成渝、粵港澳大灣區(qū)是未來中國核心城市群。未來，通過城市群都市圈建設(shè)進一步增強中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域，其中的紅利將高達數(shù)十萬億級。

在時代紅利的背景之下，2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》指出，粵港澳大灣區(qū)要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)。

隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)上升至國家戰(zhàn)略高度，定調(diào)為“千年大計”，相應(yīng)的配套政策密集下發(fā)，加速推進將大灣區(qū)打造為富有活力和國際競爭力的一流灣區(qū)和世界級城市群。

2020年5月14日，央行等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見》，有利于進一步推進金融開放創(chuàng)新，深化內(nèi)地與港澳金融合作，提升粵港澳大灣區(qū)在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的支持引領(lǐng)作用，為建設(shè)富有活力和國際競爭力的一流灣區(qū)和世界級城市群提供有力的金融支撐。

緊接著在8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)(發(fā)改基礎(chǔ)〔2020〕1238號)》。預(yù)計到2025年，大灣區(qū)鐵路網(wǎng)絡(luò)運營及在建里程達到4700公里，全面覆蓋大灣區(qū)中心城市、節(jié)點城市和廣州、深圳等重點都市圈。

圖：粵港澳大灣區(qū)城際鐵路規(guī)劃方案

受益于粵港澳大灣區(qū)遠景規(guī)劃，釋放巨大的改革制度紅利，灣區(qū)交通、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等快速發(fā)展，核心城市對外來人口保持持續(xù)的吸引力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級的同時大量引進高素質(zhì)人才，有望給九城的房地產(chǎn)市場提供更為堅實的支撐需求，市場前景長期看好。

從近年數(shù)據(jù)來看，珠三角地產(chǎn)市場表現(xiàn)比肩長三角地區(qū)。過去五年內(nèi)，省內(nèi)粵港澳灣區(qū)9城的房地產(chǎn)投資在“穩(wěn)投資”中依然發(fā)揮了顯著的主導(dǎo)作用，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比接近一半，提升明顯，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資的5年平均增速明顯高于固定資產(chǎn)投資的5年平均增速。

值得注意的是，2019年，粵港澳灣區(qū)9個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為1.29萬億元，在9城固定資產(chǎn)投資總額中占比達44.79%，比2015年分別提升5781.05億元和9.54個百分點。不難看出，隨著未來交通運輸鏈的持續(xù)完善、城市價值不斷提升和區(qū)域規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，大灣區(qū)內(nèi)地產(chǎn)市場的增量空間依然可觀，具備巨大升值潛力。

當前，各行各業(yè)的頭部與創(chuàng)新公司都在大灣區(qū)核心市場不斷尋求投資機會，在這個巨大的時代發(fā)展前景下，企業(yè)只有對核心地區(qū)及核心資產(chǎn)加大投資力度，積極融入國家和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，才能享受未來整個社會發(fā)展和大灣區(qū)發(fā)展的紅利，伴隨國家和區(qū)域的騰飛實現(xiàn)共同發(fā)展。

打造標桿項目，綠地香港深耕大灣區(qū)

對于提前布局了粵港澳大灣區(qū)的房企而言，不但更好地享受政策所帶來的紅利，還能推動企業(yè)規(guī)模更上一層樓。而《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》同步提及了金融、旅游產(chǎn)業(yè)、城市更新、科技產(chǎn)業(yè)、教育、生態(tài)等各方面的發(fā)展規(guī)劃，這為地產(chǎn)公司提供了絕佳的多元化業(yè)務(wù)拓展機遇。

成立初期，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部仍存在較大發(fā)展差距。而過去幾年里，大灣區(qū)核心城市間的經(jīng)濟聯(lián)系日益緊密，同時，外圍城市與核心城市間的經(jīng)濟聯(lián)系也在逐步提升。接近中部腹地的城市后發(fā)優(yōu)勢正在同步顯現(xiàn)，隨著核心城市向外輻射擴散，周邊地區(qū)發(fā)展機遇越來越大，發(fā)展?jié)摿σ矊⒌玫结尫拧?/p>

乘著政策紅利的“東風”，綠地香港早在2017年就已開始布局粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的城市，先后在佛山與肇慶分別打造“綠地拾野川”和“綠地樾湖小鎮(zhèn)”項目。伴隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的不斷推進，公司更將依托大灣區(qū)發(fā)展態(tài)勢，緊緊搶占灣區(qū)發(fā)展紅利，助力打造良好的營商環(huán)境、投資環(huán)境和生活環(huán)境。

10月12日，綠地香港發(fā)布公告表示，以72.6億元收購廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權(quán)，該公司在廣東省持有35項物業(yè)，其中29項物業(yè)位于大灣區(qū)，包括廣州、佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江、茂名、清遠及揭陽等城市。截至2020上半年，廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在上述項目中應(yīng)占的總建筑面積合計達到712萬平方米，其中354萬平方米位于大灣區(qū)，主要為擬用作住宅、商業(yè)、辦公室及停車場用途的綜合開發(fā)項目。

值得注意的是，從保持公司平穩(wěn)經(jīng)營以及現(xiàn)金流充沛的角度出發(fā)，收購款將在12個月內(nèi)分五期完成支付。

此次收購意味著，綠地香港在大灣區(qū)黃金地段的土儲從數(shù)量和質(zhì)量上均得到了有效擴充。綠地香港將結(jié)合粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要賦予的政策紅利，充分發(fā)揮豐富的規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗、超強的資源整合能力和卓越的產(chǎn)業(yè)運營水平，在大灣區(qū)中心地帶打造一大批優(yōu)質(zhì)住宅項目、綜合體和產(chǎn)業(yè)項目，貫徹行穩(wěn)致遠的發(fā)展思路，開啟公司發(fā)展的新篇章。

與此同時，此次收購?fù)酵晟屏司G地香港在這一世界級城市群輻射區(qū)域的布局版圖，持續(xù)深耕戰(zhàn)略將進一步鞏固公司在區(qū)域內(nèi)的市場份額。綠地香港正以行動詮釋：公司一直以來關(guān)注并堅定看好粵港澳大灣區(qū)的市場潛力及投資機會，不斷尋求優(yōu)質(zhì)項目，致力于為消費者提供舒適的居住與度假體驗，持續(xù)提高在廣東省的市場份額和品牌影響力，為公司在核心區(qū)域的業(yè)績增長再添動力。

入粵至今，綠地香港對灣區(qū)運營一直有著自己獨到的規(guī)劃，未來更將實現(xiàn)橫縱兩個維度的覆蓋。橫向維度來看，公司有望以地產(chǎn)主業(yè)為投資錨點，適時覆蓋大灣區(qū)“9+2”城市群，在華南市場的核心區(qū)位多點開花。公司更將發(fā)力行業(yè)整合，打造標桿項目，為大灣區(qū)內(nèi)的消費者帶來眾多高品質(zhì)人居標桿，提升城市居住體驗。

縱深上，綠地香港未來將持續(xù)深耕大灣區(qū)，在城市核心區(qū)域打造極具公司風格的項目，協(xié)同科技、健康、養(yǎng)老、文旅等多元業(yè)務(wù)板塊，緊抓區(qū)域政策機遇，公司更有望借此擴大優(yōu)質(zhì)土儲資源后，進一步鞏固自身在大灣區(qū)的市場競爭力，從而獲得規(guī)模和影響力雙豐收，持續(xù)深化品牌價值。

就綠地香港近年布局而言，公司長期致力于提升土地儲備實力，打造集省會城市、強二線城市及高鐵新城兼具均衡與縱深特點的布局，土儲戰(zhàn)略布局涵蓋長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)和一帶一路門戶區(qū)四大核心區(qū)域，在長三角與泛珠三角區(qū)域的核心城市群更是形成了深耕優(yōu)勢，前景廣闊。

綜合來看，綠地香港堅持在粵港澳大灣區(qū)持續(xù)深耕，精確把控地產(chǎn)周期，在大灣區(qū)前瞻性布局優(yōu)質(zhì)土儲，從根源上打造顯著的差異化競爭優(yōu)勢。未來，隨著公司在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢及市場份額的提升，公司的長期投資價值必將得到進一步加速釋放。