新股解讀丨第一服務(wù)：退三板奔港股的這5個(gè)月

眼下，房企分拆旗下物業(yè)公司上市已成潮流，當(dāng)代置業(yè)(01107)亦不能免俗。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，據(jù)港交所10月06日披露，第一服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：第一服務(wù))通過(guò)港交所聆訊，海通國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

據(jù)招股書(shū)顯示，第一服務(wù)成立于2020年1月20日，公司資產(chǎn)主要來(lái)自于當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)旗下第一物業(yè)和第一人居，這兩家公司曾在新三板掛牌上市。2019年12月，第一物業(yè)與第一人居先后從新三板摘牌退市，第一服務(wù)在招股書(shū)中稱(chēng)，摘牌是因?yàn)樾氯迨袌?chǎng)由于其交易機(jī)制及低成交量難以反映第一物業(yè)及第一人居的實(shí)際價(jià)值，且新三板僅對(duì)合資格投資者開(kāi)放，大大限制了公司的市場(chǎng)曝光。

2020年2月，第一物業(yè)收購(gòu)第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一。隨后，再通過(guò)一系列的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱K完成第一服務(wù)的VIE架構(gòu)，并于5月29日向港交所遞交了招股書(shū)。

迅速?gòu)男氯逋耸?，后又以迅雷不及掩耳之?shì)完成重組，那么成立僅僅幾個(gè)月的第一服務(wù)質(zhì)地又如何呢?

業(yè)績(jī)年復(fù)合增速遠(yuǎn)行業(yè)平均水平

與其他物業(yè)公司有所不同，第一服務(wù)給自己的上市故事加入了“綠色物業(yè)服務(wù)”概念，強(qiáng)調(diào)在物業(yè)全生命周期、各階段為住宅及非住宅物業(yè)客戶(hù)提供數(shù)字互聯(lián)、綠色、健康的人居體驗(yàn)。主要業(yè)務(wù)由物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案以及增值服務(wù)三個(gè)部分組成。

據(jù)招股書(shū)顯示，2017-2019年期間，第一服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.79億元(人民幣，下同)、4.96億元以及6.25億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率28.42%，而2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的平均復(fù)合年增長(zhǎng)率為18.4%，從營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看，第一服務(wù)年復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。截至2020年4月30日的前四個(gè)月，第一服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.25億元，較去年同期同比增長(zhǎng)10.29%。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，第一服務(wù)一共有三大業(yè)務(wù)分類(lèi)。與傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)分類(lèi)方式不同，第一服務(wù)將非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)統(tǒng)一歸納至增值服務(wù)。除此之外，第一服務(wù)還擁有一項(xiàng)特色服務(wù)，綠色人居解決方案業(yè)務(wù)，其他物業(yè)公司很少擁有此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

三大業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)占比最高，2017-2019年，第一服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入分別為1.58億元、2.02億元以及2.73億元，占比41.6%、40.8%以及38.8%。截至2020年4月30日，物業(yè)管理服務(wù)收入9314.7萬(wàn)元，占比41.4%。而綠色人居解決方案和增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)占總營(yíng)收上基本上平分秋色，但是從公司近幾年的占比來(lái)看，綠色人居解決方案要好于增值服務(wù)，近年來(lái)，綠色人居解決方案營(yíng)收占比逐步提升，從2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%，而增值服務(wù)收入?yún)s從2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。

再看毛利率，近幾年第一服務(wù)毛利率基本上相對(duì)穩(wěn)定，2017-2019財(cái)年，公司綜合毛利率分別為32.5%、33.3%以及34.8%，截至2020年4月30日，公司前四個(gè)月毛利率為33.2%，整體來(lái)看毛利率相對(duì)穩(wěn)定。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，第一服務(wù)各大業(yè)務(wù)毛利率基本上都處于行業(yè)中上水平。具體來(lái)看，公司毛利率最高的業(yè)務(wù)為增值服務(wù)，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是毛利率還是毛利總額，增值服務(wù)均領(lǐng)先于其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并對(duì)第一服務(wù)的盈利能力起到明顯的提振作用。最新一期數(shù)據(jù)顯示，第一服務(wù)的增值業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)45.7%，毛利合計(jì)2873萬(wàn)元。而增值業(yè)務(wù)中又屬社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率最高，最新一期毛利率高達(dá)62.1%。從自身各大業(yè)務(wù)來(lái)看，第一服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率極高，但與同行相比，該水平也僅處于中上水平而已。

快速增長(zhǎng)的營(yíng)收，加上相對(duì)穩(wěn)定的毛利率，使得第一服務(wù)純利也得以快速增長(zhǎng)。由2017年的4184.5萬(wàn)元增加至2019年的8386.2萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率41.6%，而2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的平均復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.1%，純利年復(fù)合增速遠(yuǎn)高于同行業(yè)平均水平。

第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目議價(jià)能力弱

從業(yè)績(jī)分析來(lái)看，第一服務(wù)成長(zhǎng)性十足，但依然避免不了第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目占比低，以及議價(jià)能力較弱的問(wèn)題。

從招股書(shū)來(lái)看，按客戶(hù)類(lèi)型分類(lèi)，第一服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方收入占比很高，截至2020年4月30日，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入合計(jì)占總收入的77.3%。獨(dú)立第三方收入占比如此之高，不知道的人以為是第三方物業(yè)招標(biāo)能力非常強(qiáng)。然而事實(shí)并非如此，在第一服務(wù)招股書(shū)中，獨(dú)立第三方包括當(dāng)代置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的住戶(hù)和業(yè)主以及第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的住戶(hù)和業(yè)主，而并非表示該項(xiàng)目是第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也就是說(shuō)第一服務(wù)招標(biāo)能力并不強(qiáng)。

據(jù)招股書(shū)顯示，第一服務(wù)管理的大部分項(xiàng)目來(lái)自于當(dāng)代物業(yè)及控股股東等關(guān)聯(lián)方，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目很少。截至2020年4月30日，來(lái)自當(dāng)代置業(yè)及控股股東關(guān)聯(lián)人相關(guān)項(xiàng)目的收入占其總收入的84%。

盡管十分依賴(lài)母公司，但第一服務(wù)也在努力增加第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的收入。來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的收入(三塊業(yè)務(wù)合計(jì)，下同)從2017年的2408.5萬(wàn)元，僅占總營(yíng)收的6.1%，增長(zhǎng)至2020年4月30日四個(gè)月里，營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)達(dá)到3596.7萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的16%。從管理面積來(lái)看，2017年公司來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的管理面積91.4萬(wàn)平米，占總管理面積的12.9%，截至2020年4月30日，公司來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的管理面積411.8萬(wàn)平米，占總管理面積的27.4%。

雖然第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目在管面積不斷增加，但是第一服務(wù)在第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目中的議價(jià)能力并不強(qiáng)。根據(jù)招股書(shū)顯示，截至2020年4月30日，第一服務(wù)在當(dāng)代置業(yè)項(xiàng)目的管理費(fèi)為2.53元/平米/月，在其關(guān)聯(lián)人的項(xiàng)目中，物業(yè)管理費(fèi)也能達(dá)到2.07元/平米/月，而在第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目中，物業(yè)管理費(fèi)僅有1.89元/平米/月。

放眼整體業(yè)務(wù)，截至2020年4月30日，來(lái)自當(dāng)代置業(yè)以及關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的整體平均收入(該業(yè)務(wù)總收入/該業(yè)務(wù)管理面積)為每月4.33元/平米，第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目平均收入為每月2.18元/平米，進(jìn)一步說(shuō)明其在第三方開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的較弱的議價(jià)能力。

總的來(lái)說(shuō)，從第一物業(yè)和第一人居在新三板掛牌交易期間成交量極低，尤其是第一人居，掛牌期間基本上無(wú)人問(wèn)津。由于物業(yè)股是輕資產(chǎn)類(lèi)型企業(yè)，在香港市場(chǎng)頗受歡迎，因此經(jīng)過(guò)重組后，第一服務(wù)上市，不僅曝光度增加，企業(yè)形象也會(huì)提高，加上第一服務(wù)自帶“綠色服務(wù)”IP，形成與眾不同的概念，給投資者增添不少好感。

但就第一服務(wù)當(dāng)前處境而言，業(yè)務(wù)來(lái)源還是過(guò)分依賴(lài)母公司，且第一服務(wù)最引以為豪綠色人居解決方案并非如想象中那么美好，不少頭部物業(yè)公司早已在相關(guān)領(lǐng)域有所布局與嘗試，如長(zhǎng)城物業(yè)、綠城科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)以及金茂物業(yè)等均在綠色物業(yè)服務(wù)均有涉足，第一服務(wù)能否從中突圍而出仍待時(shí)間檢驗(yàn)。