不動(dòng)產(chǎn)+云計(jì)算 RealPage(RP.US)如何成為全球領(lǐng)先的物業(yè)SaaS服務(wù)商？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“計(jì)算機(jī)文藝復(fù)興”，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

1. 全球領(lǐng)先的物業(yè)管理軟件供應(yīng)商

1.1. SaaS業(yè)務(wù)全球領(lǐng)先，解決方案不斷完善

RealPage(RP.US)于1998年成立，是全球領(lǐng)先的房屋出租行業(yè)的應(yīng)用軟件公司。公司專門為房屋出租行業(yè)服務(wù)超過(guò)20年，通過(guò)直銷機(jī)構(gòu)，為房屋出租和度假租賃行業(yè)提供物業(yè)管理軟件和軟件支持服務(wù)，整合并簡(jiǎn)化房屋出租的管理和物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

公司直擊傳統(tǒng)房屋出租行業(yè)的軟件效率低、靈活性差、組織分散等痛點(diǎn)，提出SaaS解決方案，通過(guò)建立實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)，整合市場(chǎng)情報(bào)，簡(jiǎn)化房屋出租體系中的復(fù)雜流程和參與人員之間的互動(dòng)，幫助業(yè)主和物業(yè)經(jīng)理高效地獲取信息并可視化地管理房屋出租的相關(guān)業(yè)務(wù)，如營(yíng)銷、定價(jià)、篩選租戶等，同時(shí)提供運(yùn)營(yíng)績(jī)效；為潛在客戶及承租人提供全面完善的信息；幫助投資者謹(jǐn)慎地投放和收獲資本；助力物業(yè)部門更高效地提供居民服務(wù)。

為了公司的解決方案持續(xù)擴(kuò)張完善，公司注重對(duì)先進(jìn)互補(bǔ)的業(yè)務(wù)、產(chǎn)品和技術(shù)的外延并購(gòu)。RealPage在成立之初，即收購(gòu)了主要提供傳統(tǒng)租房管理系統(tǒng)的Rent Roll公司，并于2001年6月發(fā)布了第一個(gè)房屋出租的SaaS管理系統(tǒng)OneSite。其后公司不斷擴(kuò)展平臺(tái)、優(yōu)化功能，自2002年7月以來(lái)，完成了超過(guò)45項(xiàng)互補(bǔ)技術(shù)的收購(gòu)，完善解決方案的功能、擴(kuò)大解決方案的服務(wù)范圍。2019年公司收購(gòu)了LeaseTerm Solutions的大部分資產(chǎn)、Hipercept 100%的流通股、Simple Bills的全部資產(chǎn)、Investor Management Services 100%的所有權(quán)權(quán)益，與Buildium簽訂了合并和股票購(gòu)買協(xié)議。

1.2. 專業(yè)提供房屋出租的SaaS解決方案

公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成簡(jiǎn)單，僅由SaaS解決方案收入、專業(yè)服務(wù)及其他收入構(gòu)成。其中SaaS解決方案通過(guò)簽訂訂閱許可協(xié)議銷售，其相關(guān)的收入包括解決方案的許可證和訂閱費(fèi)、與公司軟件增值服務(wù)相關(guān)的交易手續(xù)費(fèi)，以及公司從保險(xiǎn)服務(wù)中獲得的傭金。通常公司的訂閱許可協(xié)議是不可撤銷的，初始期限為一年或更長(zhǎng)，并按月、季度或年度提前付款。專業(yè)服務(wù)包括公司為客戶提供解決方案的咨詢和實(shí)施的費(fèi)用等，按時(shí)間和服務(wù)量或相關(guān)服務(wù)的固定價(jià)格收取費(fèi)用；其他收入主要包括子儀表設(shè)備的銷售，包括其安裝服務(wù)。還有一小部分營(yíng)收來(lái)自于公司提供的內(nèi)部軟件解決方案。

組織多類型銷售隊(duì)伍，提供SaaS軟件解決方案。RealPage通過(guò)直銷機(jī)構(gòu)，根據(jù)地域、潛在客戶的規(guī)模和物業(yè)類型等因素，組織不同的銷售隊(duì)伍，為客戶的獨(dú)特需求提供更高水平的服務(wù)。公司旨在為房屋出租體系的所有組成部分提供一個(gè)單一的系統(tǒng)，不同用戶訪問(wèn)不同的應(yīng)用，為客戶提供租房全周期的技術(shù)平臺(tái)。其平臺(tái)包括四大類解決方案：物業(yè)管理、租房和營(yíng)銷、租客服務(wù)和資產(chǎn)優(yōu)化，每個(gè)類別的解決方案包含多項(xiàng)產(chǎn)品服務(wù)。

1.3. 董事長(zhǎng)持股比例逐漸下降

公司共有4位持股比例超過(guò)5%的大股東，其中持股最多的為公司董事長(zhǎng)。持股比例最高的股東為Stephen T. Winn，持股1264.05萬(wàn)股，持股比例13.35%，同時(shí)他擔(dān)任公司的首席執(zhí)行官、董事長(zhǎng)及董事會(huì)成員；除此以外，持股比例超5%的大股東還有T. ROWE PRICE ASSOCIATES, INC.，The Vanguard Group, BlackRock, Inc.，分別持有10.15%、7.72%和5.31%的股份。雖然Stephen T. Winn目前仍持有最多的股份，但根據(jù)年報(bào)披露，其持股比例已從2014年的32.75%降至2020年的13.35%。

1.4. 創(chuàng)收能力穩(wěn)定，費(fèi)用控制能力加強(qiáng)

RealPage主要提供SaaS解決方案，總營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)。公司絕大部分收入來(lái)自于SaaS解決方案的相關(guān)收入，占公司總營(yíng)收的95%以上，這類收入的快速增長(zhǎng)主要原因是公司的四類SaaS解決方案通過(guò)擴(kuò)展功能、收購(gòu)新技術(shù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)。2015-2019財(cái)年，公司的總營(yíng)收增速均保持在兩位數(shù)以上，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.69億、5.68億、6.71億、8.70億、9.88億美元，2016-1019年總營(yíng)收的同比增速分別為21.26%、18.10%、29.59%、13.65%。

RealPage的四類SaaS解決方案收入中租客服務(wù)的收入占比最多。2019財(cái)年，物業(yè)管理、租房和營(yíng)銷、租客服務(wù)和資產(chǎn)優(yōu)化這四類解決方案的收入在總SaaS解決方案收入中分別占比為22%、19%、44%和15%。其中租客服務(wù)解決方案的收入最多，達(dá)4.21億美元，成為公司的主要收入來(lái)源。

使用RealPage的SaaS解決方案的物業(yè)數(shù)量逐年增加。2015-2019財(cái)年SaaS解決方案管理的物業(yè)數(shù)量分別為10568、10989、13003、16219、18475個(gè)。從2016財(cái)年起，在會(huì)計(jì)期末客戶使用RealPage的SaaS解決方案來(lái)管理的物業(yè)數(shù)量一直保持著較高的增長(zhǎng)比率，2018年同比增長(zhǎng)高達(dá)24.73%。這樣的高增長(zhǎng)表明公司通過(guò)SaaS解決方案增加其平臺(tái)滲透率的策略是成功有效的。同時(shí)近三年會(huì)計(jì)期末SaaS解決方案在每個(gè)物業(yè)的平均收入保持在5.5萬(wàn)美元左右，公司收入的增長(zhǎng)主要來(lái)源于使用解決方案的物業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)。

毛利持續(xù)增長(zhǎng)，毛利率維持較高水平。2015-2019財(cái)年，公司的毛利分別為2.70億美元、3.26億美元、3.98億美元、5.05億美元、5.62億美元，毛利持續(xù)增長(zhǎng)。銷售毛利率分別為57.61%、57.35%、59.25%、58.12%、56.87%，一直維持著56%以上的高毛利率水平，其主要原因?yàn)楣緦?duì)下游企業(yè)的議價(jià)能力較好，具有技術(shù)優(yōu)勢(shì)和護(hù)城河。

銷售凈利率和ROE波動(dòng)較大。2015-2019財(cái)年公司的銷售凈利率分別為-1.97%、2.93%、0.06%、3.99%、5.89%，公司在經(jīng)歷2017年凈利率下滑后又逐年回升。凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為-2.81%、4.68%、0.09%、4.44%、5.21%，與銷售凈利率的增長(zhǎng)趨勢(shì)相同。其主要原因是公司在2017年的費(fèi)用支出相對(duì)較多。

研發(fā)投入波動(dòng)性增加。2015-2019財(cái)年公司的研發(fā)費(fèi)用分別為0.688億美元、0.7361億美元、0.8945億美元、1.1853億美元、1.1222億美元，僅在2019年有所減少，其余財(cái)年均穩(wěn)步增加，且公司研發(fā)費(fèi)用占營(yíng)收比例一直維持在10%以上的水平，公司注重產(chǎn)品的研發(fā)及應(yīng)用的擴(kuò)展。且2019年公司產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用的減少是由于公司提高了內(nèi)部主動(dòng)性，提高科研能力，充分調(diào)動(dòng)公司研發(fā)人員的積極性。

銷售費(fèi)用率持續(xù)下降。2015-2019財(cái)年，公司的銷售費(fèi)用分別為1.2311、1.3521、1.6508、1.6661、1.9396億美元，銷售費(fèi)用逐年增加，這是由于公司擴(kuò)招銷售人員，增加了員工工資支出，同時(shí)公司組合不同的解決方案，提高客戶需求，為此員工差旅費(fèi)同比增加。2018年前公司均保持20%以上的銷售費(fèi)用率，2018及2019年公司的銷售費(fèi)用率降至20%以下。在2017年公司的銷售凈利率及ROE水平受銷售費(fèi)用率的增加導(dǎo)致的下降后，公司控制銷售費(fèi)用率，提高費(fèi)用支出的效率。

盈利能力的強(qiáng)勢(shì)得益于高經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、低資本開支的特征。RealPage的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流增長(zhǎng)速度較快，從2015年的0.96億美元漲至2019年的3.17億美元，是2015年的三倍有余，公司賺取自由現(xiàn)金流的能力較強(qiáng)；而資本開支一直維持在0.5億美元左右的水平，公司穩(wěn)定控制資本性投資的支出。

2. 行業(yè)潛力巨大，RealPage優(yōu)勢(shì)明顯

2.1. 房屋出租市場(chǎng)規(guī)模龐大，傳統(tǒng)租賃系統(tǒng)缺點(diǎn)顯著

房屋出租市場(chǎng)規(guī)模龐大、特點(diǎn)鮮明。美國(guó)人口普查局下的住房調(diào)查局報(bào)告表明，2017年美國(guó)共有4460萬(wàn)套出租房屋。RealPage根據(jù)該數(shù)據(jù)及公司自己的估計(jì)，認(rèn)為美國(guó)房屋出租市場(chǎng)的總體規(guī)模超過(guò)5800億美元。但同時(shí)，房屋出租市場(chǎng)受區(qū)域性、季節(jié)性、參與者多樣化、租客流動(dòng)性及房屋出租的用途多樣化等限制，在歷史上一直缺乏高效且覆蓋范圍廣的系統(tǒng)性工具對(duì)其進(jìn)行管理。

房屋出租的管理涵蓋了整個(gè)租客的租房周期和物業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，由此組成的租房體系涉及多個(gè)組成部分，分散的房地產(chǎn)管理人員需要負(fù)責(zé)管理分散的出租房屋，使得運(yùn)營(yíng)方式復(fù)雜多樣，因此房屋出租的管理面臨挑戰(zhàn)。且2020年受衛(wèi)生事件影響，美國(guó)租房活動(dòng)活躍，租客續(xù)租率提升并處于歷史最高水平，未來(lái)預(yù)估市場(chǎng)仍會(huì)擴(kuò)大。

傳統(tǒng)房屋出租的解決方案缺點(diǎn)明顯。自20世紀(jì)90年代中期，房屋出租市場(chǎng)由分散開始整合，此時(shí)房屋出租行業(yè)的需求已經(jīng)超越了基本的會(huì)計(jì)和記錄功能，還新增了各類增值服務(wù)，如互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷、租房定價(jià)、租戶篩選和業(yè)主收益優(yōu)化等。為了滿足市場(chǎng)復(fù)雜和不斷發(fā)展的需求，過(guò)去房屋出租行業(yè)實(shí)施了大量單點(diǎn)解決方案，如利用Microsoft Excel和一些公司內(nèi)部開發(fā)的解決方案來(lái)管理其物業(yè)。

這些解決方案的實(shí)施和維護(hù)成本高昂，通常缺乏幫助出租房屋的業(yè)主、物業(yè)和投資者三方實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益最大化的集成功能，并且沒有相關(guān)研究報(bào)告和分析工具，用以支持投資者優(yōu)化其投資回報(bào)或幫助其資本的分配進(jìn)行決策。此外，當(dāng)時(shí)房屋出租行業(yè)的許多專業(yè)人士仍然依賴于紙張或電子表格進(jìn)行記錄和計(jì)算，這樣的方法容易出現(xiàn)人為錯(cuò)誤，或因內(nèi)部管理不善而泄露信息造成公司損失等。

2.2. 行業(yè)較為細(xì)分且競(jìng)爭(zhēng)激烈

行業(yè)細(xì)分度較高，風(fēng)口下競(jìng)爭(zhēng)激烈。房地產(chǎn)應(yīng)用軟件行業(yè)由于其涉及范圍較廣，涵蓋了會(huì)計(jì)、營(yíng)銷、運(yùn)維、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、租戶管理等多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，所以較多公司在其細(xì)分領(lǐng)域均占有一定的市場(chǎng)份額，如CoStar研究并提供商業(yè)租房行業(yè)數(shù)據(jù)、Truss為中小企業(yè)提供辦公與聯(lián)合辦公租房服務(wù)、LightBox今年收購(gòu)的ClientLook提供商業(yè)租房的CRM解決方案等。在5G、大數(shù)據(jù)及物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)科技行業(yè)迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展，為及時(shí)更新領(lǐng)先科技、提高市占率，各頭部公司并購(gòu)活動(dòng)頻繁，如CoStar于2019年收購(gòu)酒店數(shù)據(jù)提供商STR、LightBox收購(gòu)CRE銷售解決方案提供商Real Capital Markets、租賃和資產(chǎn)管理平臺(tái)VTS收購(gòu)零售營(yíng)銷平臺(tái)Property Capsule等。

2.3. RealPage具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

RealPage解決方案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：

① 基于實(shí)時(shí)租房交易數(shù)據(jù)庫(kù)的SaaS平臺(tái)：該平臺(tái)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)提供單一的訪問(wèn)點(diǎn)，并提供租房交易數(shù)據(jù)的公共數(shù)據(jù)庫(kù)，允許解決方案進(jìn)行離線數(shù)據(jù)傳輸或?qū)崟r(shí)訪問(wèn)數(shù)據(jù)。

② 大型的并不斷增長(zhǎng)的房屋出租體系：截至2019年12月31日，RealPage的客戶群超過(guò)29800個(gè)，其集成數(shù)據(jù)分析和SaaS解決方案幫助管理了約1850萬(wàn)個(gè)美國(guó)租房的運(yùn)營(yíng)。

③ 為房屋出租行業(yè)提供數(shù)據(jù)分析和SaaS解決方案服務(wù)的綜合平臺(tái)：公司的解決方案和服務(wù)平臺(tái)為管理租客整個(gè)租房周期和物業(yè)管理的核心運(yùn)營(yíng)流程提供了深入的分析，并按用戶需求提供相應(yīng)的服務(wù)。這一集成的SaaS平臺(tái)使客戶能夠優(yōu)化運(yùn)營(yíng)收益和投資回報(bào)。

④ 基于租房交易數(shù)據(jù)的深度分析和價(jià)格優(yōu)化工具：公司具有龐大的租房交易數(shù)據(jù)池、在租房營(yíng)銷方面的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)科學(xué)的團(tuán)隊(duì)以及其強(qiáng)大的預(yù)測(cè)能力。公司基于統(tǒng)計(jì)建模和自身的解決方案為客戶提供較為詳細(xì)的市場(chǎng)情報(bào)，有助于提高客戶的運(yùn)營(yíng)收益率和投資回報(bào)率。

⑤ 開放的云計(jì)算架構(gòu)：公司的云計(jì)算架構(gòu)使其解決方案能夠與客戶的現(xiàn)有系統(tǒng)對(duì)接，并允許客戶將第三方業(yè)務(wù)應(yīng)用程序的管理進(jìn)行外包，這種架構(gòu)可以縮短銷售周期，提高公司的解決方案在目標(biāo)市場(chǎng)的采用率。

⑥ 經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)大的整合和運(yùn)營(yíng)記錄：RealPage擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、高效的管理團(tuán)隊(duì)，在房屋出租行業(yè)擁有豐富的專業(yè)知識(shí)，團(tuán)隊(duì)持續(xù)開發(fā)并改進(jìn)數(shù)據(jù)分析和SaaS解決方案。

3.戰(zhàn)略穩(wěn)定，未來(lái)仍將保持領(lǐng)先地位

3.1. 持續(xù)收購(gòu)新產(chǎn)品和解決方案

持續(xù)收購(gòu)互補(bǔ)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品和技術(shù)。公司有選擇地評(píng)估自身的資本配置戰(zhàn)略，使其收購(gòu)的企業(yè)和技術(shù)有助于公司實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)。2020年1月22日，RealPage以6520萬(wàn)美元的購(gòu)買對(duì)價(jià)收購(gòu)了Modern Message Inc.的所有流通股，該公司是多戶型租房行業(yè)的解決方案提供商，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，該公司的平臺(tái)能在租約中為業(yè)主及物業(yè)方提高53%的在線聲譽(yù)評(píng)估(ORA)評(píng)分，其整體解決方案的投資回報(bào)率高達(dá)其他公司解決方案的22倍，同時(shí)能為物業(yè)經(jīng)理方節(jié)省50%的管理費(fèi)用。

3.2. 預(yù)期保持行業(yè)領(lǐng)先地位，市場(chǎng)占有率不斷提升

公司計(jì)劃保持其作為房屋出租行業(yè)領(lǐng)先的解決方案供應(yīng)商地位。公司未來(lái)預(yù)期繼續(xù)利用其解決方案平臺(tái)和行業(yè)影響力，實(shí)現(xiàn)保持行業(yè)領(lǐng)先地位、提高市場(chǎng)占有率的目標(biāo)，達(dá)成這一目標(biāo)的戰(zhàn)略要素如下：

① 拓展新客戶：公司計(jì)劃積極與目前不使用RealPage解決方案的物業(yè)管理專業(yè)人士和投資者建立新的客戶關(guān)系。除了推銷公司的物業(yè)管理解決方案外，公司還將利用云開放的架構(gòu)，促進(jìn)其解決方案與新客戶原有系統(tǒng)的統(tǒng)一，向其他第三方物業(yè)管理系統(tǒng)的客戶銷售軟件支持的增值服務(wù)。

② 增加RealPage平臺(tái)的采用率：公司認(rèn)為，到目前為止，在租房市場(chǎng)中SaaS解決方案的滲透率還不高，而且這些解決方案具有向客戶銷售并獲得高額SaaS業(yè)務(wù)收入的巨大潛力。通過(guò)在現(xiàn)有客戶中增加RealPage解決方案平臺(tái)和增值服務(wù)的采納率，公司計(jì)劃積極地向客戶銷售和交叉銷售其解決方案。

③ 為RealPage房屋出租平臺(tái)增添新的特性和功能：公司計(jì)劃繼續(xù)開發(fā)和引進(jìn)新的解決方案，以銷售給新的和現(xiàn)有的客戶。這些解決方案可能包括客戶內(nèi)部部署的解決方案，并能支持客戶發(fā)展其國(guó)際業(yè)務(wù)。公司計(jì)劃與第三方應(yīng)用程序提供商建立新的關(guān)系，這些供應(yīng)商可以使用公司的開放式體系架構(gòu)，通過(guò)平臺(tái)為客戶提供額外的產(chǎn)品和服務(wù)能力。

(編輯：李國(guó)堅(jiān))