房地產(chǎn)行業(yè)中報(bào)綜述：經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)放緩，房企分化加劇

1. 業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，盈利水平下?/strong>

1.1 公共衛(wèi)生事件影響工程進(jìn)度，營(yíng)收利潤(rùn)有所下滑

公共衛(wèi)生事件拖累施工交付，整體業(yè)績(jī)有所下滑。2020上半年，上市房企工程及交付進(jìn)度受到公共衛(wèi)生事件影響，整體營(yíng)業(yè)收入增速約10.0%，較2019年中下降約5.1個(gè)百分點(diǎn)。整體歸母凈利潤(rùn)增速約-6.2%，較2019年中下降約17.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利增速低于營(yíng)收增速，主要系2020年上半年上市房企結(jié)算項(xiàng)目毛利率下滑所致。

房企間業(yè)績(jī)分化顯著，中型房企表現(xiàn)亮眼。營(yíng)收方面，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、新城控股、合生創(chuàng)展集團(tuán)增速較快，分別同比增長(zhǎng)123.3%、121.2%、48.7%，歸母凈利潤(rùn)方面，合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754)、金科股份、中國(guó)海外宏洋(00081)分別同比增長(zhǎng)99.5%、39.6%、26.3%。核心凈利潤(rùn)/扣非后歸母凈利潤(rùn)方面，合生創(chuàng)展集團(tuán)、深圳控股(00604)、寶龍地產(chǎn)(01238)分別同比增長(zhǎng)178.7%、76.1%、44.3%。前期快速增長(zhǎng)的銷售逐步進(jìn)入結(jié)算期，帶動(dòng)上述公司營(yíng)業(yè)收入快速增長(zhǎng)；部分公司結(jié)算項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，帶動(dòng)歸母凈利潤(rùn)、核心凈利潤(rùn)/扣非后歸母凈利潤(rùn)增速快于營(yíng)收增速。上市房企2020上半年業(yè)績(jī)分化顯著，前期銷售增速較快、盈利能力較強(qiáng)的中型房企表現(xiàn)更為突出。

個(gè)股盈利能力表現(xiàn)分化。合生創(chuàng)展集團(tuán)、深圳控股、寶龍地產(chǎn)毛利率較高，分別達(dá)66.6%、38.0%、37.1%。合生創(chuàng)展早期于核心城市儲(chǔ)備了較多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，土地成本相對(duì)較低，2020上半年亦新增了毛利率較高的股權(quán)投資業(yè)務(wù)（貢獻(xiàn)營(yíng)收比重達(dá)20.8%），共同使公司毛利率維持高位；深圳控股、寶龍地產(chǎn)租金等非物業(yè)銷售收入占比相對(duì)較高，因而毛利率水平相對(duì)較高。合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國(guó)金茂(00817)、深圳控股核心凈利率較高，分別達(dá)40.2%、27.7%、24.3%。上述房企具備特色商業(yè)模式或優(yōu)質(zhì)的資源稟賦，投資能力較強(qiáng)，因而盈利能力優(yōu)于同業(yè)。

2. 銷售金額快速回暖，土儲(chǔ)面積小幅提升

2.1 銷售復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好，房企內(nèi)部分化加劇

房企間分化較大，區(qū)域布局有所影響。2020上半年，在公共衛(wèi)生事件的影響下，上市房企一季度銷售情況雖大幅受阻，但二季度快速?gòu)?fù)蘇的商品房市場(chǎng)帶動(dòng)上市房企上半年平均銷售金額較去年同期增長(zhǎng)約6.9%，上市房企銷售目標(biāo)平均完成率達(dá)到約40.6%。個(gè)股方面，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908)、禹洲集團(tuán)(01628)、花樣年(01777)銷售金額增速較快，分別達(dá)53.6%、50.5%、33.0%，上述房企在二季度快速?gòu)?fù)蘇的長(zhǎng)三角、海西、成渝等區(qū)域布局較多，優(yōu)質(zhì)的區(qū)域布局為銷售增長(zhǎng)提供了有力支撐。中國(guó)恒大(03333)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展(00688)2020年銷售目標(biāo)完成率較高，分別達(dá)53.7%、51.4%、47.1%。2020上半年，上市房企銷售恢復(fù)情況整體較好，全年銷售目標(biāo)完成情況整體較為樂(lè)觀，預(yù)計(jì)全年有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的銷售增長(zhǎng)。

2.2 土儲(chǔ)面積略有增長(zhǎng)，拿地意愿有所分化

土儲(chǔ)面積整體略有增長(zhǎng)，部分房企土儲(chǔ)倒退。截至2020年中，上市房企總土地儲(chǔ)備面積較2019年末平均增長(zhǎng)5.4%，部分房企土儲(chǔ)面積出現(xiàn)了倒退，主要系：1）公共衛(wèi)生事件在一定程度上影響了上半年的土地出讓安排；2）第二季度部分地區(qū)土地市場(chǎng)熱度較高，部分房企拿地意愿相對(duì)較低；3）部分房企出于對(duì)規(guī)模訴求、杠桿水平等因素的考量，拿地意愿有所下降。個(gè)股方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2020年中期土地儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)較快，分別較2019年末提升28.4%、24.0%和11.2%，擁有更強(qiáng)規(guī)模訴求的房企或?qū)⒕S持較高強(qiáng)度的土地投資，而具備特色商業(yè)模式的房企在土地獲取方面或?qū)⒗^續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，為公司的規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

政策基調(diào)維持穩(wěn)定，城市分化料將加大。2020年上半年，4-6月各線城市的宅地成交溢價(jià)率均出現(xiàn)了明顯的提升，主要系暢旺的銷售為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定的補(bǔ)庫(kù)存需求，上半年較為寬松的流動(dòng)性環(huán)境亦使市場(chǎng)對(duì)行業(yè)銷售形成了較為樂(lè)觀的預(yù)期。進(jìn)入下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)政策頻出，中央層面召開(kāi)了10城市參加房地產(chǎn)工作會(huì)議，住建部提出住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)；地方層面，南京土地出讓明確涉宅地塊達(dá)最高限價(jià)后改為搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，江蘇將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)南京、無(wú)錫、蘇州住宅用地供應(yīng)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)和考核。在整體基調(diào)維持穩(wěn)定、流動(dòng)性環(huán)境趨于常態(tài)化的下半年，各城市的政策態(tài)度或使地方土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定分化。

3. 短債占比有所提升，流動(dòng)性表現(xiàn)分化

債務(wù)結(jié)構(gòu)略有變動(dòng)，在手現(xiàn)金對(duì)短債覆蓋整體仍較充足。2020年上半年，上市房企短期債務(wù)平均占比較2019年末提升約2.0個(gè)百分點(diǎn)至31.9%，平均現(xiàn)金短債比由2019年末的1.97倍略微下降0.15倍至1.82倍，仍可實(shí)現(xiàn)對(duì)短債的充分覆蓋。上市房企流動(dòng)性表現(xiàn)較2019年末略有下滑，但短期償債壓力仍較為可控。

現(xiàn)金總額、短債占比變動(dòng)方向均呈現(xiàn)差異。深圳控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍湖集團(tuán)現(xiàn)金總額增長(zhǎng)較快，2020年中期較2019年末分別增長(zhǎng)68.8%、30.3%、28.6%。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展短期債務(wù)占比較低，短債占比分別為5.2%、10.2%和10.7%；綠城中國(guó)、深圳控股、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)短期債務(wù)占比降幅較大，分別下降16.6個(gè)百分點(diǎn)、8.9個(gè)百分點(diǎn)、8.0個(gè)百分點(diǎn)，上述公司對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了一定成效。財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定的房企如中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)償債壓力相對(duì)較小，2020年中期現(xiàn)金短債比分別達(dá)5.3倍、4.6倍、2.8倍；部分公司在資金管控方面有所加強(qiáng)，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、深圳控股的現(xiàn)金短債比提升較大，分別較2019年末提升1.5倍、1.2倍和1.1倍。

4. 杠桿水平維持平穩(wěn)，融資成本有所下行

凈負(fù)債率整體維持平穩(wěn)，融資成本有所下行。2020年中，上市房企平均凈負(fù)債率維持平穩(wěn)，中位數(shù)為69.7%，較2019年末的69.3%提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。融資成本方面，在上半年整體寬松的流動(dòng)性環(huán)境下，上市房企新增債務(wù)成本整體有所下降，帶動(dòng)2020年中期平均融資成本較2019年末下行0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。2020上半年，上市房企杠桿水平較為平穩(wěn)，融資成本有所下行。

融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)等降杠桿效果顯著，多數(shù)房企融資成本小幅下行。融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)凈負(fù)債率下降幅度較大，分別較2019年末下降達(dá)23個(gè)百分點(diǎn)、22個(gè)百分點(diǎn)、16個(gè)百分點(diǎn)；旭輝控股集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率降幅較大，分別較2019年末下降約3.0個(gè)百分點(diǎn)、2.5個(gè)百分點(diǎn)、2.4個(gè)百分點(diǎn)。上述公司在2020上半年更注重融資及現(xiàn)金流管控，去杠桿成效顯著。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)恒大、新城控股凈負(fù)債率上升幅度較大，原因包含規(guī)模擴(kuò)張及拿地恢復(fù)使杠桿水平有所提升等。融資成本方面，正榮地產(chǎn)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)融資成本較2019年末下降較多，降幅分別達(dá)約0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)；上述公司通過(guò)優(yōu)化自身財(cái)務(wù)表現(xiàn)、積極把握融資窗口期、調(diào)整借款來(lái)源結(jié)構(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)了融資成本的較大降幅。

5. 如何看待房企后續(xù)融資情況？

流動(dòng)性環(huán)境：貨幣政策趨于常態(tài)化，房住不炒基調(diào)持續(xù)。從近月復(fù)工復(fù)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況和近期頂層對(duì)貨幣政策的表述來(lái)看，貨幣政策將趨于常態(tài)化。同時(shí)，頂層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體基調(diào)的表述亦未發(fā)生變化。整體而言，行業(yè)的流動(dòng)性環(huán)境或?qū)⒕S持平穩(wěn)。

資金需求：經(jīng)營(yíng)與再融資需求的平衡。經(jīng)營(yíng)方面，當(dāng)前整體地價(jià)穩(wěn)步上漲，而房?jī)r(jià)則趨于平穩(wěn)，在此環(huán)境下，主流房企在拿地方面整體更趨謹(jǐn)慎，2019年及2020上半年各規(guī)模的主流房企土儲(chǔ)規(guī)模增速亦均出現(xiàn)了放緩；同時(shí)，上市房企上半年銷售復(fù)蘇情況良好，房企在經(jīng)營(yíng)方面對(duì)資金的需求或較為平穩(wěn)。再融資方面，未來(lái)數(shù)年為房企償債高峰，房企對(duì)資金的需求將會(huì)增大，而未見(jiàn)放松的融資環(huán)境或?qū)?dǎo)致房企間的進(jìn)一步分化。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1）行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績(jī)；

2）宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可能對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成一定影響；

3）公共衛(wèi)生事件控制具有不確定性。