物管中報(bào)綜述：行業(yè)規(guī)模大、逆境增速高，未來(lái)將迎價(jià)值重估

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)豪聲音”，作者：袁豪。

點(diǎn) 評(píng)

1 20H1板塊營(yíng)收、業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪?，但公共衛(wèi)生事件之下仍保持較高增速

2020H1，物業(yè)管理板塊營(yíng)收同比+34.7%，較19年-14.8pct。其中，一線物管公司營(yíng)收同比+31.1%，較19年-25.4pct(剔除招商積余、彩生活后為下降6.4pct);二線物管公司營(yíng)收同比+37.3%，較19年-7.4pct。2020H1，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤(rùn)同比+45.0%，較19年-20.7pct，整體仍保持高增速。其中，一線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比+31.1%，較19年-19.7pct(剔除招商積余、彩生活后為下降3.1pct);二線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比+54.7%，較19年-21.5pct。2020H1，主流物業(yè)管理公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比增速有所下降，主要源于公共衛(wèi)生事件影響，1)公共衛(wèi)生事件導(dǎo)致商務(wù)談判延后以及房企開竣工的延后，物業(yè)公司項(xiàng)目拓展有所放緩;2)采購(gòu)物資、加班費(fèi)用等產(chǎn)生的額外費(fèi)用，和政府補(bǔ)助以及社保減免等影響對(duì)沖;3)部分增值服務(wù)業(yè)務(wù)受限，但增值服務(wù)的需求并不會(huì)因此消失、只是延后，后續(xù)有望逐步釋放。

2 20H1毛利率、凈利率略升，主要源于公共衛(wèi)生事件下政府補(bǔ)助、社保減免等影響

2020H1，物業(yè)管理板塊整體毛利率為28.2%，較19年+0.6pct。其中，一線物管公司毛利率為24.9%，較19年-0.8pct;二線物管公司毛利率為30.5%，較19年+1.5pct。其中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)毛利率分別為20.4%、37.2%、20.6%、30.7%、29.8%，分別較19年+0.1、+5.6、+2.6、+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保減免等影響。2020H1，物業(yè)管理板塊整體凈利率為14.3%，較19年+1.7pct。其中，一線物管公司凈利率為12.4%，較19年+0.6pct;二線物管公司凈利率為15.6%，較19年+2.4pct。其中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)凈利率分別為11.1%、20.8%、8.5%、12.4%、15.1%，分別較19年+2.9、+3.5、+2.9、+0.5、+1.2pct。主流物管公司凈利率提升主要源于上半年公共衛(wèi)生事件之下，政府補(bǔ)助、社保減免等影響。

3 20H1基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57%

從業(yè)務(wù)占比情況來(lái)看，2020H1，12家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)分別占比64%、20%、12%、4%，分別較19年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、新城悅服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)收入占比較高，分別占比21%、17%、21%、17%、15%。從業(yè)務(wù)增速情況來(lái)看，2020H1，12家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)收入分別同比43%、26%、57%、47%。其中，業(yè)主增值服務(wù)中，濱江服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、保利物業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速較高，分別同比166%、117%、105%、96%、95%、74%。公共衛(wèi)生事件之下，非業(yè)主增值服務(wù)增速相對(duì)受限，基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)仍保持較高增速。2020H1，物業(yè)管理板塊整體三費(fèi)率為8.6%，同比-1.9pct。其中，一線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為8.5%，同比-0.7pct;二線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為8.7%，同比-2.7pct。

4 投資建議：逆境成長(zhǎng)，價(jià)值重估，重申“推薦”評(píng)級(jí)

公共衛(wèi)生事件之下，物業(yè)管理行業(yè)在逆境中依然保持了快速成長(zhǎng)，并在抗疫過(guò)程中行業(yè)價(jià)值獲得社會(huì)的進(jìn)一步認(rèn)可。我們認(rèn)為，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)模大、增速高的藍(lán)海市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2030年末市場(chǎng)規(guī)模將高達(dá)2-3萬(wàn)億元，較目前規(guī)模增長(zhǎng)1-2倍;對(duì)比海外，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)還擁有圍墻屬性、高層多獨(dú)棟少、集中度繼承三大獨(dú)有特色;此外，物業(yè)管理行業(yè)正出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)因素，行業(yè)集中度提升、增值服務(wù)占比提升、非住宅占比提升等，進(jìn)一步擴(kuò)充物業(yè)管理行業(yè)成長(zhǎng)維度。我們維持對(duì)物業(yè)管理行業(yè)“朝陽(yáng)行業(yè)、黃金年代”的判斷，并重申物業(yè)管理行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)，維持推薦：招商積余、永升生活服務(wù)（01995）、碧桂園服務(wù)（06098)、新城悅服務(wù)(01755)、保利物業(yè)(06049)、新大正、綠城服務(wù)(02869)，建議關(guān)注：寶龍商業(yè)(09909)、雅生活服務(wù)(03319)、時(shí)代鄰里(09928)、奧園健康(03662)等。

5 風(fēng)險(xiǎn)提示：公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、行業(yè)利潤(rùn)率下行風(fēng)險(xiǎn)

一、20H1板塊營(yíng)收、業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪?，但公共衛(wèi)生事件之下仍保持較高增速

1、20H1營(yíng)收同比+35%、較19年放緩，仍保持較高增速，從結(jié)構(gòu)來(lái)看：二線+37%>一線+31%

2020H1，物業(yè)管理板塊*整體主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)34.7%，較2019年下降14.8pct，整體仍保持高增速。其中，一線物管公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)31.1%，較2019年下降25.4pct(剔除招商積余、彩生活后為下降6.4pct);二線物管公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)37.3%，較2019年下降7.4pct。

*注：物業(yè)管理板塊整體指主流AH17家物管公司，其中，一線公司包括：招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、彩生活;二線公司包括：新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、新大正、南都物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、奧園健康、時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)、佳兆業(yè)美好、濱江服務(wù)。

2、20H1凈利潤(rùn)同比+45%、公共衛(wèi)生事件影響下仍保持高增長(zhǎng)，從結(jié)構(gòu)來(lái)看：二線+55%>一線 +31%

2020H1，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)45.0%，較2019年下降20.7pct，整體仍保持高增速。其中，一線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)31.1%，較2019年下降19.7pct(剔除招商積余、彩生活后為下降3.1pct);二線物管公司歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)54.7%，較2019年下降21.5pct。

2020H1，主流物業(yè)管理公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比增速有所下降，主要源于公共衛(wèi)生事件影響，1)公共衛(wèi)生事件導(dǎo)致商務(wù)談判延后以及房企開竣工的延后，由此物業(yè)公司項(xiàng)目拓展或有所放緩;2)采購(gòu)物資、加班費(fèi)用等產(chǎn)生的額外費(fèi)用，和政府補(bǔ)助以及社保減免等影響對(duì)沖;3)部分增值服務(wù)業(yè)務(wù)受限，但增值服務(wù)的需求并不會(huì)因此消失、只是延后，后續(xù)有望逐步釋放。

*注：物業(yè)管理板塊整體指主流AH17家物管公司，其中，一線公司包括：招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、彩生活;二線公司包括：新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、新大正、南都物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、奧園健康、時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)、佳兆業(yè)美好、濱江服務(wù)。

二、20H1毛利率、凈利率略升，主要源于公共衛(wèi)生事件下政府補(bǔ)助、社保減免等影響

1、20H1板塊毛利率為28%、同比略增，從結(jié)構(gòu)來(lái)看：二線31%>一線25%

2020H1，物業(yè)管理板塊整體毛利率為28.2%，較2019年增長(zhǎng)0.6pct。其中，一線物業(yè)管理公司毛利率為24.9%，較2019年下降0.8pct;二線物業(yè)管理公司毛利率為30.5%，較2019年增長(zhǎng)1.5pct。2020H1，一線物管公司中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)毛利率分別為20.4%、37.2%、20.6%，分別較19年+0.1、+5.6、+2.6pct;二線物管公司中，永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)毛利率分別為30.7%、29.8%，分別較19年+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保減免等影響。

2、20H1板塊凈利率14%、較19年略升，從結(jié)構(gòu)來(lái)看：二線16%>一線12%

2020H1，物業(yè)管理板塊整體凈利率為14.3%，較2019年提升1.7pct。其中，一線物管公司凈利率為12.4%，較2019年增長(zhǎng)0.6pct;二線物管公司凈利率為15.6%，較2019年增長(zhǎng)2.4pct。2020H1，一線物管公司中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)凈利率分別為11.1%、20.8%、8.5%，分別較19年+2.9、+3.5、+2.9pct;二線物管公司中，永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)凈利率分別為12.4%、15.1%，分別較19年+0.5、+1.2pct。主流物管公司凈利率提升主要源于上半年公共衛(wèi)生事件之下，政府補(bǔ)助、社保減免等影響。

三、20H1基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57%

1、20H1基礎(chǔ)、非業(yè)主、業(yè)主增值服務(wù)分別占比64%、20%、12%，分別同比+43%、+26%、+57%

從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)占比情況來(lái)看，2020H1，12家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)營(yíng)收分別占比64%、20%、12%、4%，分別較19年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、新城悅服務(wù)，業(yè)主增值服務(wù)收入占比較高，分別占比21%、17%、21%、17%、15%。

從主流物業(yè)公司分類型業(yè)務(wù)增速情況來(lái)看，2020H1，12家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)收入分別同比43%、26%、57%、47%。其中，業(yè)主增值服務(wù)中，濱江服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、保利物業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速較高，分別同比+166%、+117%、+105%、+96%、+95%、+74%。公共衛(wèi)生事件之下，非業(yè)主增值服務(wù)增速相對(duì)受限，基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)仍保持較高增速。

2、20H1三費(fèi)費(fèi)率為8.6%，同比-1.9pct，其中一線8.5%、二線8.7%

2020H1，物業(yè)管理板塊整體三費(fèi)率為8.6%，同比-1.9pct。其中，一線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為8.5%，同比-0.7pct;二線物業(yè)管理公司三費(fèi)率為8.7%，同比-2.7pct。2020H1，一線物管公司中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)三費(fèi)率分別為8.6%、11.3%、10.2%，分別同比-0.1、-2.5、+0.2pct;二線物管公司中，永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)三費(fèi)率分別為11.6%、9.4%，分別同比-3.5、-1.3pct。

四、投資建議：逆境成長(zhǎng)，價(jià)值重估，重申“推薦”評(píng)級(jí)

公共衛(wèi)生事件之下，物業(yè)管理行業(yè)在逆境中依然保持了快速成長(zhǎng)，并在抗疫過(guò)程中行業(yè)價(jià)值獲得社會(huì)的進(jìn)一步認(rèn)可。我們認(rèn)為，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)模大、增速高的藍(lán)海市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2030年末市場(chǎng)規(guī)模將高達(dá)2-3萬(wàn)億元，較目前規(guī)模增長(zhǎng)1-2倍;對(duì)比海外，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)還擁有圍墻屬性、高層多獨(dú)棟少、集中度繼承三大獨(dú)有特色;此外，物業(yè)管理行業(yè)正出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)因素，行業(yè)集中度提升、增值服務(wù)占比提升、非住宅占比提升等，進(jìn)一步擴(kuò)充物業(yè)管理行業(yè)成長(zhǎng)維度。我們維持對(duì)物業(yè)管理行業(yè)“朝陽(yáng)行業(yè)、黃金年代”的判斷，并重申物業(yè)管理行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)，維持推薦：招商積余、永升生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、保利物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)，建議關(guān)注：寶龍商業(yè)、雅生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、奧園健康等。

五、風(fēng)險(xiǎn)提示：公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、 行業(yè)利潤(rùn)率下行風(fēng)險(xiǎn)

(編輯：張金亮)