中期業(yè)績穩(wěn)中向好，綠地香港(00337)持續(xù)打造核心競爭力

8月27日，綠地香港(00337)公布其2020年中期業(yè)績，作為綠地控股唯一境外上市房地產(chǎn)平臺及品牌展示的國際窗口，其成績單的出爐引發(fā)市場關注。

近年來，綠地香港憑借優(yōu)異的運營管理效率、精準獨到的擇地眼光和領先的多項專業(yè)能力，公司在“總量橫盤、結構分化、利潤率下行”的行業(yè)大趨勢下，開啟了一段高質量發(fā)展的新篇章。

整體運營穩(wěn)中向好 持續(xù)深耕潛力地塊

今年上半年，一場突如起來的公共衛(wèi)生事件使得地產(chǎn)企業(yè)態(tài)度更加謹慎，隨著時間步入年中階段，國民經(jīng)濟運行穩(wěn)步恢復，國內(nèi)大小房企也漸漸活躍起來。雖然全行業(yè)均深受公共衛(wèi)生事件影響，卻依然不改綠地香港逐季改善，穩(wěn)健向好的基本面。

根據(jù)公司2020中期業(yè)績公告，綠地香港上半年共實現(xiàn)營業(yè)總收入達人民幣64億元，實現(xiàn)毛利潤總額達人民幣20.91億元。盡管上半年財務營運情況較上年同期有所承壓，但公司通過采取針對性措施，回款質量顯著提升，回款率逾92%，整體經(jīng)營情況呈現(xiàn)逐季快速改善的趨勢。與此同時，綠地香港的總資產(chǎn)規(guī)模也得到了長足的發(fā)展，截至中期業(yè)績公告，公司總資產(chǎn)達到人民幣1,085.75億元，首次突破千億規(guī)模。

值得關注的是，上半年以來，綠地香港依然保持著充裕的現(xiàn)金流和健康的負債結構。公司賬面現(xiàn)金余額逾人民幣103億元，而在不少房地產(chǎn)企業(yè)負債率高企的當下，綠地香港的凈有息負債率保持在38%的較低水平。公司有息債務余額約為人民幣167.5億元，其中長期債務占比增加，短期債務占比下降，境外債務占比下降，有效利息成本維持在5.5%的低位，顯著優(yōu)于可比同行。

公司近年來總體成績斐然，2019年凈利潤同比增長54%，持續(xù)穩(wěn)定地為股東創(chuàng)造利潤，每股收益自2013年的人民幣0.02元，大幅增長近44倍至2019年每股收益人民幣0.89元，ROE則由2013年的0.7%增長近30倍至2019年的約22%，提升超20個百分點，股息支付率也一直穩(wěn)定在25%左右。

截至業(yè)績公告日，公司拿地力度較2019年同期有所提升，新增項目的可售貨值同比增長逾86%，整體趨勢穩(wěn)中有進。期內(nèi)，綠地香港持續(xù)以多元化的方式提高拿地效率，新增13幅地塊，持續(xù)深耕于長三角、云南等極具發(fā)展?jié)摿^(qū)域。新增總建筑面積約253萬平方米，新增地塊平均樓板價約為人民幣6,012元/平方米。

總土儲方面，截至半年度業(yè)績發(fā)布，公司共進入26個城市，項目數(shù)量達到70個，于長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)、一帶一路門戶等四大核心區(qū)域進行戰(zhàn)略布局，總建筑面積達到2,200萬平方米，可售貨源較為充裕，隨著下半年推盤力度的逐漸加大，利潤有望在不久后得到集中釋放。

由此，公司穩(wěn)健的財務和經(jīng)營情況也得到了國際評級機構的認可，盡管全行業(yè)面臨嚴峻挑戰(zhàn)，今年7月，國際知名評級機構穆迪和標普分別均維持綠地香港評級(Ba2，穩(wěn)定/BB-，正面)保持不變。

成本控制精準，科技賦能地產(chǎn)

值得注意的是，在行業(yè)整體承壓的情況下，綠地香港卻在上半年內(nèi)逆勢增長，錄得核心凈利潤人民幣6.46億元，同比增加約24%的亮眼數(shù)據(jù)，一方面得益于近年以來，綠地香港持續(xù)優(yōu)化債務結構、降低融資成本，另一方面，也是由于其精準的成本管控和不斷提升的運營效率，降本增效顯著。

期內(nèi)，面對整體承壓的行業(yè)情況和公共衛(wèi)生事件影響，市場和客戶越發(fā)能夠體會到，綠地香港的科技賦能地產(chǎn)業(yè)務并非一紙空談。在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)層面，綠地香港致力于打造"技術平臺化+產(chǎn)品體系化+服務人性化+管理網(wǎng)絡化+設計標準化"，不斷向市場推出高質量產(chǎn)品與服務，實現(xiàn)產(chǎn)品力的提升。公司借助大數(shù)據(jù)、人工智能和區(qū)塊鏈技術，大力打造數(shù)字科技平臺，賦能主業(yè)，有效實現(xiàn)降本增效。

具體而言，公司近年打造數(shù)據(jù)中臺，建立完善的基準成本測算體系，有序整合各類數(shù)字資源，高效輔助管理決策，快速提升管理效能。在前期規(guī)劃、開發(fā)建設、后期銷售等階段，通過大數(shù)據(jù)輔助地產(chǎn)區(qū)域分析，以便公司在投資、銷售、利潤等多個維度做到需求分析和判斷。

隨著上述數(shù)據(jù)平臺的搭建，不但從根本上又快又精準的解決問題，同時更能知道每一個數(shù)據(jù)在特定的區(qū)域、時間，在行業(yè)內(nèi)所處的位置，最終能為決策提供大數(shù)據(jù)輔助。

數(shù)據(jù)顯示，綠地香港已經(jīng)搭建了29個城市的基準成本體系，積累了30多萬個技術標準的數(shù)據(jù)標簽(也稱之為成本SKU)，同時還在不斷往橫向(城市數(shù)量)、縱向(技術標準)發(fā)展，完成迭代升級。

此外，公司還對外搭建了互聯(lián)網(wǎng)平臺及物聯(lián)網(wǎng)平臺，以互聯(lián)網(wǎng)運營思維為本，積極拓展客戶來源渠道，全面提升客戶服務質量，充分挖掘客戶消費潛力，為公司主營業(yè)務運營及拓展提供強力支持，更有效實現(xiàn)了成本管控的升級和運營效率的提升。

長期穩(wěn)健發(fā)展，估值修復進行時

聚焦綠地香港，自綠地集團收購以來，從上市后歷年財報來表現(xiàn)來看，公司的成長性持續(xù)顯現(xiàn)，尤其是近三年來銷售增長表現(xiàn)強勁，利潤端業(yè)績動能不斷持續(xù)釋放。

智通財經(jīng)APP了解到，綠地香港第二季度的合約銷售較一季度環(huán)比增長159%，復蘇趨勢極為明顯。

得益于綠地香港根據(jù)合理規(guī)劃和判斷，所有售樓處均在2月底前復工，云南、黃山、海南項目在2月10日率先對外開放。與此同時，公司憑借“G房豆豆”多媒體渠道吸引客流，累計訪客約30萬人。而公司亦跟上了最新風口，直播賣房吸引網(wǎng)絡流量，縮短交易鏈條，突破空間限制，顯著降低了時間成本。另外，公司使用高新VR技術，用戶可自由觀察綠地香港各個項目實景，實現(xiàn)720度全景覆蓋。

隨著年初至今公共衛(wèi)生事件擾動因素的消散，房屋成交狀況整體向好趨勢不變，下半年以來公司開工推盤加速，合約銷售增長態(tài)勢明確，足以見得綠地香港前景依然明朗。

此外，近年以來，公司著力打造涉足文旅、養(yǎng)老及大健康產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，持續(xù)整合醫(yī)療、健康管理、地產(chǎn)、金融等各領域的優(yōu)質資源，產(chǎn)品力不斷提升。上年，綠地香港H1大健康品牌正式落地云南昆明和廣西南寧，為地產(chǎn)主業(yè)賦能，在構建全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈的同時，創(chuàng)造全新的健康生活觀，以待未來厚積薄發(fā)。

公司緊跟政策和市場動向，充分利用公司管理、規(guī)模、運營、資金及品牌優(yōu)勢，把握發(fā)展機會，提前布局，市場份額穩(wěn)步提升。通過不斷強化自身產(chǎn)品力，提升運營效率，綠地香港的核心競爭力也得到了進一步的鞏固，有效夯實了在地產(chǎn)行業(yè)逐漸轉型進行后續(xù)多元化競爭中的基本盤。

然而，在當前較為波動的市況來看，綠地香港當前的估值并不足以完全反映出其未來發(fā)展增長潛力。當前，公司的動態(tài)市盈率徘徊在3倍以下的區(qū)間，在港股內(nèi)房板塊中實屬被低估的公司。而受大環(huán)境影響，今年公司股價也遭受到了一定幅度的震蕩，當下已經(jīng)開始逐步企穩(wěn)回升。

展望未來，在經(jīng)營方面，公司將持續(xù)推動價值營銷，把握市場窗口，實現(xiàn)線上與線下銷售并重，提高周轉率，加快項目去化，維持高比例的回款率。在穩(wěn)健財務方面，堅持現(xiàn)金為王，適度調(diào)整杠桿，開啟多元化融資渠道，優(yōu)化債務結構。公司以科學手段強化供應鏈管理，控制成本提升利潤。與此同時，公司圍繞客戶需求，打造人性化、標準化、科技化產(chǎn)品，持續(xù)提升競爭力。

綜合來看，綠地香港依托“綠地”品牌優(yōu)勢，政府勾地、國企合作并重，在市場回暖期加大土地拓展力度，拿地方面聚焦于長三角區(qū)域與粵港澳大灣區(qū)等高速發(fā)展區(qū)域，深耕已進駐重點城市，堅持高質量發(fā)展。此外，公司在追求規(guī)模的同時適時適度把握安全邊際，增強抗風險能力，負債結構優(yōu)化明顯，財務狀況健康穩(wěn)健，其股價有望跟隨地產(chǎn)行業(yè)估值修復而率先復蘇。