萬科企業(yè)（02202）物業(yè)快速發(fā)展 地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健且新業(yè)務全面崛起

本文轉自微信公號“如說地產(chǎn)”，作者：胡華如

投資要點

業(yè)績總結：2020H1萬科（02202）實現(xiàn)營收1464億元(+5.1%)，歸母凈利潤125億元(+5.6%)，業(yè)績符合預期;整體毛利率下滑4.5pp至31.8%，凈利率下滑2.3pp至12.7%;期末凈負債率降至27%，現(xiàn)金短債比增至2.0，貨幣資金增長17%至1943億元;期末已售未結金額達6953億元，是2019年營收的1.9倍，業(yè)績鎖定較強。

背售彰顯韌性，審慎投資優(yōu)質土地。報告期公司實現(xiàn)銷售額3203億元(-4.0%)，銷售面積2077萬方(-3.4%)，銷售均價15420元/平，同比基本持平。從結構上看，上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域和南方區(qū)域分別占比41%、22%、20%和15%，公司踐行核心城市深耕戰(zhàn)略，上半年杭州等9個城市銷售額破百億。拿地方面，2020H1共獲取項目55個，總建面980萬方，土地樓面價為6368元/平，土地儲備維持合適比例，報告期末公司土儲達1.63億平，可供開發(fā)年限在三年左右。

物業(yè)板塊快速發(fā)展，形成三駕馬車業(yè)務戰(zhàn)略。2020H1萬科物業(yè)實現(xiàn)營收67億元(合并報表口徑)，同比提26.8%，合同管理面積達6.8億平，較2019年末增加4000萬方。在管面積5.2億平，規(guī)模屬于行業(yè)龍頭地位。市場化拓展出色，第三方項目創(chuàng)造營收占比達55%。萬科物業(yè)已形成住宅物業(yè)、商寫物業(yè)和城市物業(yè)三駕馬車業(yè)務戰(zhàn)略，其中商寫業(yè)務聯(lián)合戴德梁行成立“萬物梁行”，管理面積超1億平，為國內首位;城市物業(yè)已落地7個城市，報告期內新增廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮(zhèn)等項目。

多元業(yè)務逐漸領跑行業(yè)，資本工具助推發(fā)展。1)商業(yè)運營：2020H1公司累計開業(yè)面積達836萬平，同比增長11%，業(yè)務營收達30.5億元，整體出租率達90.6%，2020年4月公司發(fā)行印象2號CMBS，規(guī)模33.7億元，利率3.8%;2)物流倉儲：2020H1公司物流營收達8.3億元，同比增長37%，運營面積合計616萬方，管理面積合計1075萬方，高標庫和冷庫規(guī)模分別穩(wěn)居行業(yè)第二及第一，2020年6月萬緯物流類REITs成功上市;3)長租公寓：2020H1泊寓覆蓋33個城市，累計開業(yè)12.7萬間，新開業(yè)1.9萬間，成熟期出租率高達93.7%，位居集中式公寓規(guī)模Top1。

盈利預測與評級。我們預計2020-2022年歸母凈利潤年均復合增速達18.17%，考慮到公司地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健且新業(yè)務全面崛起，物業(yè)板塊具有平臺型物業(yè)管理公司特征，分項估值潛力大，我們維持A股“買入”評級，目標價39.30元不變。

風險提示：地產(chǎn)銷售回款不及預期;竣工交付不及預期;物業(yè)上市不及預期等。