地產(chǎn)帶上“345”新規(guī)緊箍咒，或利好保利、龍湖（00960）等未觸線房企

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，近日，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線二，凈負(fù)債率大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

鼎諾投資根據(jù)wind數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了市場(chǎng)上308家具有 2019 年報(bào)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，并按照觸及紅線條數(shù)多少及公開等級(jí)做了排序。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，觸及三道紅線的房企達(dá)56家，包括泰禾集團(tuán)、華夏幸福、榮盛發(fā)展等著名房企;觸及二道紅線的房企56家，包括金茂(00813)、陽光城等一線房企;觸及一道紅線的房企108家，包括大悅城(00207)、華僑城、綠城、萬科(02202)、新城等房企。

308家房企中，有96家房企未觸及紅線。包括龍湖集團(tuán)(00960)、保利、招商、金地、中海、華潤(rùn)(01109) 、融信中國(03301)等。記者注意到，這些房企的共同特征是大多屬于央企、國企以及負(fù)債情況良好的民企。并且，按這些房企的風(fēng)格，他們通常嚴(yán)格恪守投資紀(jì)律，負(fù)債率也不會(huì)輕易增加，所以融資收緊對(duì)他們沒有影響。

比如，央企保利。據(jù)其2019年年報(bào)顯示，在負(fù)債方面，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率77.79%，凈負(fù)債率56.91%。截至報(bào)告期末，保利發(fā)展賬面有息負(fù)債2700.49億元，有息負(fù)債綜合成本約4.95%，同比降低0.08個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的2.1倍;

比如，在融資方面始終高度自律的民企龍湖。據(jù)2019年業(yè)績(jī)公告，龍湖集團(tuán)平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負(fù)債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù))4.38，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn);

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，近期多家機(jī)構(gòu)、自媒體網(wǎng)傳金融監(jiān)管升級(jí)的消息，但均未經(jīng)相關(guān)政府部門證實(shí)。在“房住不炒”的定位下，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，下半年金融監(jiān)管升級(jí)是促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要保障，而具體的政策細(xì)節(jié)還要等待官方的正式發(fā)布。當(dāng)下房企債券融資“境外波動(dòng)，境內(nèi)穩(wěn)定”的特點(diǎn)將短期保持。境內(nèi)金融監(jiān)管升級(jí)符合前期銀保監(jiān)會(huì)的政策導(dǎo)向，具體落實(shí)細(xì)節(jié)與時(shí)機(jī)還需關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)的官方通知。

可以預(yù)見的是，在監(jiān)管層頻繁釋放收緊房企融資背景下，市場(chǎng)未來將愈發(fā)呈現(xiàn)分化效應(yīng)。對(duì)于觸及紅線房企而言，降低杠桿率，緩解負(fù)債情況或?qū)⑹瞧湮磥黻P(guān)注重點(diǎn);而市場(chǎng)更將利好未觸及紅線的高度自律房企。