中信建投：地產板塊低配明顯，陸股通逆勢提升

本文來自微信公眾號“地產加把勁”，作者：竺勁。

二季度房地產板塊處于低配狀態(tài)，配置價值明顯。從縱向歷史對比來看，我們觀察到當前房地產板塊2.79%的基金持倉比例接近2017年行業(yè)密集出臺調控政策的低配階段，甚至低于2014年行業(yè)庫存高企、景氣度下行的低配階段。因此當前板塊的持倉比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升，我們認為一旦基本面修復力度較大幅超出市場預期或政策環(huán)境出現較為明顯的改善，板塊配置比例將會得到大幅且迅速的提升，推動地產股估值的顯著提升。

龍頭公司減配較多，成長型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞。當前持倉規(guī)模前五的房地產公司總持倉市值環(huán)比降幅為11.8%，大于整體地產板塊5.3%的降幅。其中萬科A與保利地產減配的金額最大，分別為35.1億元和34.8億元，降幅達到14.7%和20.6%。但同時我們也觀察到二線成長型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。其中中南建設和金科股份所獲的增持規(guī)模最大，分別為5.9和5.4億元，環(huán)比增幅分別為19.4%和46.8%，天健集團次之，持倉市值提升1.3億元，環(huán)比增幅較高，其余增配公司的持倉提升規(guī)模大多在0.5-1億元之間，包括廣宇發(fā)展、華聯控股、華聯控股、華僑城、上海臨港等。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場對于物    業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

陸股通配置風格與內資相反，持倉規(guī)模與占比齊升，或與外資相較于內資更為注重基本面表現與安全邊際的投資風格相關。二季度末，陸港通基金持有地產板塊總市值達到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個百分點。個股增持方面，二季度北上資金對世榮兆業(yè)、招商積余、泛?？毓杉案窳Φ禺a的增持力度最大，持倉市值占比的提升分別達到了4.3、2.6、1.9和1.7個百分點。我們認為這可能與外資相較于內資更為注重基本面表現和安全邊際的投資風格相關。

我們繼續(xù)看好未來6個月房地產板塊表現尤其是開發(fā)商的表現。兩大主線未變：優(yōu)質房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質房企A股推薦陽光城、中南建設、金科股份、萬科A、保利地產、金地集團等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國(01918)、中國金茂(00813)、旭輝控股集團(00884)。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯行，港股重點推薦碧桂園服務(06098)、保利物業(yè)(06049)、永升生活服務(01995)、寶龍商業(yè)(09909)。

（以下為節(jié)選內容，非報告全文）

1、二季度房地產板塊處于低配狀態(tài)，配置價值明顯

截至2020年二季度，房地產板塊的基金持倉總市值環(huán)比下降，行業(yè)連續(xù)兩個季度處于低配狀態(tài)。二季度板塊基金持倉總市值為936.6億元，相較于第一季度環(huán)比下降了5.3%；持倉比例來看，二季度基金重倉持股中房地產板塊占股票投資市值比重為2.79%，相較去年同期的4.14%同比下降了32.7%，較今年一季度的3.68%環(huán)比下降了24.3%。同時股票市場的標準行業(yè)配置比為3.52%，地產板塊的超配比例為-0.73%。自2019年四季度行業(yè)實現超配0.13%后，2020年以來連續(xù)兩個季度處于低配狀況。

我們認為當前房地產板塊的配置價值明顯。從縱向歷史對比來看，我們觀察到當前2.79%的持倉比例接近2017年房地產行業(yè)密集出臺調控政策的階段，甚至低于2014年行業(yè)高庫存、低景氣度的階段。因此當前板塊的持倉比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升中，我們認為一旦基本面修復力度較大幅超出市場預期或政策環(huán)境出現較為明顯的改善，板塊配置比例將會得到大幅且迅速的提升，推動地產股估值的顯著修復。

2、龍頭公司減配較多，成長型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞

從重倉地產股的持倉市值來看，TOP5與TOP10的總持倉市值降幅均大于整體板塊。截至2020年二季度，公募基金持倉市值高于5億元的地產股共有9支，與上一季度持平。持倉市值TOP5的地產股分別為萬科A、保利地產、中南建設、金地集團、招商積余，TOP5總持倉市值為428.5億元，相較上季度降低11.8%。其中萬科A和保利地產的持股市值繼續(xù)超過百億，分別為204.0億和134.1億元，約占基金股票投資市值的0.61%和0.40%。從持倉市值TOP10的地產股的情況來看，總持倉市值約為473.5億元，相較上季度降低11.4%。

從持倉集中度的角度來看，板塊的持倉集中度有所下降。截至二季度地產板塊基金重倉持股市值TOP 5和TOP 10地產股的持倉總市值占板塊持倉總市值的比重分別為45.8%和50.6%，分別較上季度下降了3.3個百分點和3.5個百分點，房地產板塊的持倉集中度有所下降。

從個股的持倉變動來看，二線成長型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。持倉市值規(guī)模提升的前十位中，中南建設和金科股份提升最多，分別為5.9億元和5.4億元，環(huán)比分別為+19.4%和+46.8%。天健集團次之，持股市值提升1.3億元，環(huán)比增幅高達7863%，其余公司持股市值的提升總體在0.5-1億元之間，環(huán)比增幅依次為，廣宇發(fā)展+110.2%、華聯控股+103.9%、華僑城A+35.7%、新大正+31.1%、上海臨港+14.7%、綠地控股+6.8%、招商積余+3.9%；持倉市值規(guī)模下降的前十位中，萬科和保利地產下降最多，分別為35.1億元和34.8億元，環(huán)比分別為-14.7%和-20.6%。其余公司持股市值的下降總體在1-7億元之間，環(huán)比降幅依次為，金融街-87.2%、招商蛇口-76.4%、新城控股-67.7%、藍光發(fā)展-47.5%、榮盛發(fā)展-35.8%、陽光城-33.3%、華夏幸福-22.1%、金地集團-4.0%。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場對于物業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

從房地產板塊重倉個股的持股基金數量變動來看，在公募基金披露的59家房地產企業(yè)持倉情況中，平均持股基金數量為21只，環(huán)比上季度下行19.6%。重倉持有數量高于5只基金的共有25只地產股，較上季度期增加5只，重倉持有數量高于10只基金的共有16只地產股，較上季度增加1只。

（分層級持股基金數量變動部分省略）

3、陸股通配置風格與內資相反，持倉規(guī)模與占比齊升

從陸股通持有地產股趨勢來看，其風格與內資相反，持倉規(guī)模與占比雙雙提升。截至2020年二季度末，陸港通基金持有地產板塊總市值達到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個百分點。我們認為這可能與外資相較于內資更為注重基本面表現和安全邊際的投資風格相關。

重倉個股來看，2020年二季度陸股通持倉市值TOP5分別為萬科A、保利地產、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股，合計市值達287.4億元，占到了總板塊68.5%。其中萬科和保利地產居前，分別為130.5和79.8億元，其余三家在20到30億元之間。個股增持方面，二季度北上資金對世榮兆業(yè)、招商積余、泛?？毓杉案窳Φ禺a的增持力度最大，持倉市值占比的提升分別達到了4.3、2.6、1.9和1.7個百分點。

4、投資建議

從上半年房地產市場的運行情況來看，行業(yè)基本面延續(xù)修復趨勢。6月單月銷售面積和銷售金額同比增速保持正增長，投資累計增速由負轉正。同時我們觀察到隨著行業(yè)基本面的回暖，近期東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點城市陸續(xù)出臺了樓市調控新政。我們認為在因城施策的政策背景下，不排除后續(xù)高熱度城市繼續(xù)出臺政策補丁的可能。但這也并不意味著樓市政策的徹底轉向，從全國來看樓市復蘇的基礎仍顯薄弱，疊加流動性寬松的貨幣環(huán)境，維持樓市健康發(fā)展仍是主基調。

伴隨數據轉好的持續(xù)以及市場風格切換，我們認為地產行業(yè)的高景氣將推動行業(yè)估值修復，繼續(xù)看好未來6個月房地產板塊表現尤其是開發(fā)商的表現。兩大主線未變：優(yōu)質房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質房企A股推薦陽光城、中南建設、金科股份、萬科A、保利地產、金地集團等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國、中國金茂、旭輝控股集團。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯行，港股重點推薦碧桂園服務、保利物業(yè)、永升生活服務、寶龍商業(yè)。

（編輯：張金亮）