中達研究：舊改對地產(chǎn)開發(fā)影響有限，或為物管帶來一定機遇

作者：智通編選 2020-07-26 16:49:52

老舊小區(qū)改造作為當前政策大力支持的重要民生工程，與城市更新、棚改存在哪些差別？將如何影響房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟？又將為行業(yè)帶來哪些機遇？

本文來源微信公眾號“中達研究”，作者申思聰、蔡鴻飛、諸葛蓮昕。

報告要點

專題研究：

與城市更新不同，開發(fā)商無法直接通過參與老舊小區(qū)改造獲得用于開發(fā)商品房的土地資源。城市更新涉及用地范圍內(nèi)的拆遷及開發(fā)。開發(fā)商能夠憑借自身優(yōu)勢，配合地方政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導入與城市升級，同時以較低價格獲取土地資源。老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設施為主，分為基礎類（水電氣熱、外墻維修等）、完善類（綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等）和提升類（社區(qū)綜合服務設施、智慧化改造等），不涉及拆除重建，因而開發(fā)商亦無法直接通過參與老舊小區(qū)改造而獲得用于開發(fā)商品房的土地資源。

與棚改不同，老舊小區(qū)改造對商品房供需及房地產(chǎn)開發(fā)投資影響較小，帶動整體經(jīng)濟循環(huán)。商品房供需方面，棚改貨幣化安置創(chuàng)造了棚改對象的購房需求，地方政府的土地供給、從而商品房的供給在時間上大幅滯后于需求的快速提升，在短期內(nèi)緩解了房地產(chǎn)市場的去庫存壓力；另一方面，棚改貨幣化亦導致部分三四線城市商品房價格出現(xiàn)了一定幅度的上漲。老舊小區(qū)改造中，來源于居民、政府和社會資本的資金直接投放至具體改造所需服務，不涉及“以房換房”過程，對商品房供需影響較小。地產(chǎn)投資方面，2016-2019年，棚改完成投資額分別貢獻當年房地產(chǎn)開發(fā)投資的14.4%、16.8%、14.5%和9.1%。老舊小區(qū)改造不涉及拆除重建，因而對地產(chǎn)投資影響相對較小。

對地產(chǎn)開發(fā)影響有限，或為物管帶來一定機遇。在政策的推動下，多方的資金支持或使物管公司參與其中的利潤空間有所改善；同時，萬科物業(yè)、碧桂園服務等龍頭物管公司對城市服務的布局體現(xiàn)出其參與改造的意愿和能力，多數(shù)物管公司對增值服務的嘗試亦使其具備了一定的專業(yè)人員和能力。物管公司作為專業(yè)化服務的平臺，或將在修繕、社區(qū)運營及增值服務等方面得到新的機遇。

數(shù)據(jù)要點：

截至7月24日，本周42個主要城市新房成交面積環(huán)比下降4%，2020年累計成交面積同比下降10%。

截至7月24日，本周13個主要城市可售面積（庫存）環(huán)比下降0.1%；平均去化周期10.4個月，平均環(huán)比上升3%。

截至7月24日，本周15個主要城市二手房交易建面環(huán)比下降4%，2020年累計交易面積同比下降9%。

投資建議:

本周，雖然外部沖擊導致市場避險情緒上升，股市出現(xiàn)大幅下跌，但國內(nèi)經(jīng)濟復蘇態(tài)勢保持良好。行業(yè)方面，房地產(chǎn)工作座談會再提房住不炒、防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；另一方面，本周南京、東莞等熱門城市陸續(xù)推出調控政策，引導行業(yè)健康發(fā)展。逐漸回暖的經(jīng)濟環(huán)境及平穩(wěn)的行業(yè)基調或將持續(xù)對行業(yè)需求端提供支撐，維持行業(yè)“強于大市”評級。

報告正文

1. 老舊小區(qū)改造：不一樣的舊改

細化支持政策，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。近日，國務院出臺《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，為國務院首次就城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作出臺的頂層指導文件。老舊小區(qū)改造對象主要為建成于2000年前、公共設施落后、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。2020年7月，住建部副部長黃艷表示，從調查摸底的情況來看，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)約22萬個，涉及的居民近3900萬戶。各級政府在年內(nèi)已多次出臺并逐步細化了老舊小區(qū)的相關政策，老舊小區(qū)改造作為當前政策大力支持的重要民生工程，與城市更新、棚戶區(qū)改造存在哪些差別？將如何影響房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟？又將為行業(yè)帶來哪些機遇？

1.1 老舊小區(qū)改造與城市更新有何不同？

城市更新包含拆除重建，為房企獲取土地資源的渠道之一。城市更新作為開發(fā)商獲取土地資源的渠道之一，與老舊小區(qū)改造存在較大區(qū)別。地產(chǎn)開發(fā)中城市更新多指以廣東省三舊改造為代表的改造項目，改造對象涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊等，涉及用地范圍內(nèi)的拆遷及開發(fā)，意在對存量土地進行改造升級，以匹配城市自身的發(fā)展需求。開發(fā)商能夠憑借自身優(yōu)勢，配合地方政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導入與城市升級，同時以較低價格獲取土地資源，共享城市發(fā)展過程中的收益，如華潤通過廣東省內(nèi)最大的城中村整體改造項目大沖舊改在深圳南山區(qū)打造了華潤城、佳兆業(yè)通過大量的舊改項目在核心城市獲得了獨特的稟賦優(yōu)勢等。

圖 1：華潤通過大沖舊改項目打造華潤城

數(shù)據(jù)來源：公司網(wǎng)站，中達證券研究

圖 2：深圳桂芳園舊改為佳兆業(yè)起步項目

數(shù)據(jù)來源：公司網(wǎng)站，中達證券研究

老舊小區(qū)改造內(nèi)容以維修及改善既有建筑為主，不涉及拆除重建及住宅開發(fā)。老舊小區(qū)改造的內(nèi)容以修繕既有建筑及配套設施為主，意在落實高質量發(fā)展要求，完善城市人居環(huán)境質量，提升城市公共服務的水平。老舊小區(qū)改造按改造內(nèi)容可分為基礎類（水電氣熱、外墻維修、道路、消防、安防、垃圾分類、移動通信等基礎設施、架空線規(guī)整等）、完善類（綠化、光照、節(jié)能改造、適老設施、無障礙設施、停車場、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、文化休閑設施、體育健身設施、加裝電梯等）和提升類（社區(qū)綜合服務設施、幼兒園、養(yǎng)老、托育、家政保潔、智慧化改造等）。老舊小區(qū)改造不涉及拆除重建，因而開發(fā)商亦無法直接通過參與老舊小區(qū)改造而獲得用于開發(fā)商品房的土地資源。

表 1：老舊小區(qū)改造涉及內(nèi)容以維修及改善既有建筑及配套設施為主

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

圖 3：北京朝陽區(qū)勁松小區(qū)改造后的兒童活動區(qū)

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

圖 4：北京西城區(qū)白云路小區(qū)改造后的立體停車場

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

1.2 為何老舊小區(qū)改造代替棚改？

1.2.1 棚改大幅減少危舊住房存量，老舊小區(qū)接棒修繕改善民生

棚改對象主要為需要拆除的城鎮(zhèn)危舊住房，已取得一定成效。棚戶區(qū)改造的對象主要城鎮(zhèn)危舊住房，棚戶區(qū)房屋多破舊擁擠、廚衛(wèi)設施不全，部分存在安全隱患，因而拆除房屋及附屬物并合理安置單位和居民方能更好地達到改善群眾的居住條件、完善城市功能、改善城市環(huán)境的目的。棚改的推進使得城鎮(zhèn)危舊住房數(shù)目大量減少，2014-2019年，全國實際執(zhí)行的棚戶區(qū)改造住房已達3228萬套。2018年，國務院確定三年棚改攻堅計劃，到2020年棚戶區(qū)改造任務將基本完成。

圖 5：棚戶區(qū)改造逐漸步入尾聲

數(shù)據(jù)來源：Wind，財政部，中達證券研究

老舊小區(qū)無需拆除但需修繕，接棒棚改推動民生工程。老舊小區(qū)雖無需拆除，但其亦無法滿足居民日益提升的居住需求。在棚改取得一定成效的當下，老舊小區(qū)改造成為了滿足居民美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需的民生工程和發(fā)展工程。2020年7月，國務院明確并量化了未來數(shù)年內(nèi)老舊小區(qū)改造的目標，2020年計劃開工小區(qū)數(shù)量達3.9萬個，涉及居民戶數(shù)為2019年的近2倍；“十四五”期間約可以再改造3500萬戶，力爭“十四五”期末基本完成老舊小區(qū)改造任務，進一步改善居民生活環(huán)境。

表 2：近期政府明確量化老舊小區(qū)改造目標，推進力度有所增加

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

1.2.2 老舊小區(qū)改造對商品房供需影響較小，帶動整體經(jīng)濟循環(huán)

棚改貨幣化安置造成房地產(chǎn)供需錯配。2015年，在經(jīng)濟增長承壓的環(huán)境下，棚改貨幣化安置開始興起。央行通過PSL定向支持國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行，政策性銀行通過棚改專項貸款向地方政府提供專項資金支持，并以貨幣化安置形式發(fā)放予棚改對象，棚改對象獲取補償款后，將投入房地產(chǎn)市場購買商品住宅。地方政府在棚戶區(qū)改造后，能夠通過土地出讓收入及其他收入償還政策性銀行的棚改專項貸款，政策性銀行獲取上述資金后即可償還PSL。在上述過程中，貨幣化安置創(chuàng)造了棚改對象的購房需求，地方政府的土地供給、從而商品房的供給在時間上大幅滯后于需求的快速提升，在短期內(nèi)緩解了房地產(chǎn)市場的去庫存壓力；另一方面，棚改貨幣化亦導致棚改項目更多、貨幣化安置比例更高的三四線城市商品房價格出現(xiàn)了一定幅度的上漲。

圖 6：棚改貨幣化安置流程使房地產(chǎn)供需時點出現(xiàn)錯配

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

老舊小區(qū)改造不涉及“以房換房”過程，著力于各小區(qū)當前的具體需求。老舊小區(qū)改造的資金流向更為簡明，亦不涉及“以房換房”過程，來源于居民、政府和社會資本的資金均直接投放至具體小區(qū)作改造用途。就不同改造類別而言，主要資金來源有所不同：基礎類多為公益性改造內(nèi)容，其資金來源以中央補助及各級財政投入、水暖電氣熱專門負責單位出資為主；完善類秉承“誰受益誰出資”原則，部分資金籌措通過居民出資（直接出資及提取住宅專項維修資金等）及公共資源讓渡（如讓渡小區(qū)公共房屋做食堂、養(yǎng)老、撫幼等）解決；提升類則主要依靠社會專業(yè)化的服務和投入解決。各小區(qū)改造內(nèi)容以小區(qū)實際需求為主要著力點，如老年人較多的小區(qū)或更需完善養(yǎng)老設施、年輕人較多的小區(qū)或更需在托育設施方面補齊短板。各小區(qū)的改造資金則將以小區(qū)需求為導向，投向具體所需服務領域。

表 3：各改造類別主要資金來源有所不同，保障各類別的資金籌措效率

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

圖 7：老舊小區(qū)改造通過多渠道籌措資金，投向具體所需服務

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，中達證券研究

老舊小區(qū)改造能夠盤活存量、促進上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動就業(yè)及宏觀經(jīng)濟增長。老舊小區(qū)改造的居民出資安排中包含將部分老舊小區(qū)的公共空間用作養(yǎng)老、撫幼等服務用途，能夠吸引社會資本加入同時對存量住宅進行盤活。另一方面，老舊小區(qū)改造的具體內(nèi)容涉及內(nèi)容較廣，因而能夠促進電梯、家電更新、裝飾裝修等上下游行業(yè)的發(fā)展，推動就業(yè)并帶動整體經(jīng)濟的循環(huán)。

1.3 老舊小區(qū)改造對地產(chǎn)投資的影響如何？

棚改對房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定貢獻，老舊小區(qū)改造對房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻較小。棚改通過實物安置直接帶動住宅開發(fā)，拉動地產(chǎn)投資；貨幣化安置使居民購房需求大幅提升，開發(fā)商加大土地購置及商品房供給，推動地產(chǎn)投資增長。2016-2019年，棚改完成投資額分別約為1.48、1.84、1.74和1.20萬億元，分別貢獻當年房地產(chǎn)開發(fā)投資的14.4%、16.8%、14.5%和9.1%。由于改造內(nèi)容的差別，老舊小區(qū)改造不涉及大規(guī)模的拆除重建，因而對開發(fā)投資的拉動作用較小。

表 4：棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定貢獻

數(shù)據(jù)來源：住建部，中達證券研究

1.4 對地產(chǎn)開發(fā)影響有限，或為物管帶來一定機遇

老舊小區(qū)改造不同于城市更新及棚戶區(qū)改造，對地產(chǎn)開發(fā)影響較為有限。在改造內(nèi)容上，老舊小區(qū)改造以對既有住宅的修繕為主，不涉及拆除重建及較大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，因而開發(fā)商無法如參與城市更新般直接通過參與老舊小區(qū)改造獲取土地資源。在資金和改造流程上，老舊小區(qū)改造的資金來源秉承“誰受益、誰出資”原則，在政府提供一定支持的基礎上合理落實居民出資責任、推動社會力量參與，改造流程亦不涉及棚改貨幣化安置過程中的房地產(chǎn)供需錯配問題，對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響均相對較小。

老舊小區(qū)改造內(nèi)容與物管公司業(yè)務重合度高，或為物管公司帶來一定機遇。老舊小區(qū)改造中各類別的涉及內(nèi)容均與物管公司的業(yè)務有不同程度的關聯(lián)性，基礎類、完善類多對應基礎物管服務，提升類則多對應社區(qū)增值服務，但當前物管公司出于改造復雜性和利潤空間的考慮，對老舊小區(qū)改造參與度不高。在政策的推動下，多方的資金支持或使物管公司參與其中的利潤空間有所改善；同時，萬科物業(yè)、碧桂園服務等龍頭物管公司對城市服務的布局體現(xiàn)出其參與基礎及提升類改造的意愿和能力，多數(shù)物管公司對增值服務的嘗試亦使其在增值服務方面具備了一定的專業(yè)人員和能力。2020年7月，武漢市江漢區(qū)人民政府與萬科物業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在江漢區(qū)老舊小區(qū)改造過程中，萬科物業(yè)將提供老舊社區(qū)改造工程顧問、咨詢服務、工程建設、竣工查驗、設備養(yǎng)護等服務。隨著老舊小區(qū)改造的推動力度逐步加大，物管公司作為專業(yè)化服務的平臺，或將在社區(qū)修繕、運營及增值服務等方面得到新的機遇。

2. 行業(yè)表現(xiàn)

2.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)

本周，大發(fā)地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、眾安集團漲幅居前。建發(fā)國際集團、恒盛地產(chǎn)、易居企業(yè)控股年初至今漲幅居前。

圖 8：大發(fā)地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、眾安集團本周漲幅居前