以高端商務(wù)物業(yè)為核心，布局北京的金融街物業(yè)(01502)有何亮點(diǎn)?

以北京金融街區(qū)域的物管服務(wù)為起點(diǎn)，成就了專注商務(wù)物業(yè)的綜合物管公司。金融街物業(yè)(01502)成立于1994年，自2008年起公司在全國化區(qū)域布局（2008-2015年）、業(yè)態(tài)布局（2016年至今）等多維度經(jīng)歷了兩次演變。經(jīng)過25年的發(fā)展，憑借公司為商務(wù)管理提供物業(yè)管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，公司已將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至全國重點(diǎn)地區(qū)。截至2019年年末，公司合約面積為2137萬平，同比增長22.3%;在管面積1986萬平，同比增長21%，其中40.8%位于北京地區(qū)。2019年公司實(shí)現(xiàn)營收9.97億元，同比增長14%，其中物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)收入9.79億元，占比達(dá)98.2%，占比較為穩(wěn)定；2020年1-4月實(shí)現(xiàn)總營收3.23億元，同比增長15.7%。

公司目前發(fā)展呈現(xiàn)以下三大亮點(diǎn)：1）立足北京，全國化均衡布局逐步展開；二線城市物業(yè)費(fèi)呈上升趨勢(shì)。在管面積40.8%來自北京；京津冀合計(jì)占比48.7%，在該地區(qū)市占率約0.42%；近三年華東、華南的占比提升至16%、17%。二線城市平均物業(yè)費(fèi)由于商務(wù)物業(yè)占比提升而逐年上升至4.18元/平/月，漲幅24%，毛利率從-2.9%提升至10.3%。2）公司目前仍主要以母公司提供的物業(yè)為主，不過外拓在管規(guī)模增速（32%）顯著高于母公司提供的物業(yè)（16%）。19年公司外拓物業(yè)在管面積和收入占比分別達(dá)34%和19%，分別較18年提升了3和2個(gè)百分點(diǎn)。由于為早期運(yùn)營階段的辦公樓提供了一定的物業(yè)費(fèi)折扣，母公司提供的物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)近兩年略有下滑，但當(dāng)辦公樓穩(wěn)定運(yùn)營后，物業(yè)費(fèi)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。外拓物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)由18年的3.82元/平/月上漲至4.41元/平/月。3）高端機(jī)構(gòu)物業(yè)具備可復(fù)制的管理優(yōu)勢(shì)；近幾年來業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)盡顯。辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店、住宅物業(yè)和公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他在管面積占比分別為32.1%、5.1%、3.1%、44.7%和15.0%；對(duì)應(yīng)收入占比分別為51.5%、8.2%、5.5%、22.3%和11.1%。19年公司金融管理中心產(chǎn)生收入4.3億元，同比增長12.1%，占總物管收入的比重達(dá)44.3%。其中北京金融街區(qū)域的金融管理中心收入增速放緩，占比下降。除住宅外，其余業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)2019年均有所上漲，且高于百強(qiáng)物業(yè)整體數(shù)據(jù)。

盈利能力改善，在手現(xiàn)金穩(wěn)步增長。公司17-19年的毛利率分別為19.2%、18.5%、19.2%，其中物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)毛利率分別為19.7%、19.2%和19.8%，波動(dòng)主要?dú)w因于商務(wù)物業(yè)，尤其是占比較高的辦公樓的表現(xiàn)變化。19年公司凈利潤率和歸母凈利潤率分別為11.4%和10.6%，較18年分別提升了0.9和0.7個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于：1）毛利率提升；2）投資合營企業(yè)所產(chǎn)生的收益同比增長14.1%，主要是由于來自公司所投資的聯(lián)營公司（即南京金融街第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司）的收益增加；3）利息收入增加42%，主要是由于銀行存款變動(dòng)所致。19年貨幣資金達(dá)6.7億元，同比大增69%；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額1.5億元，同比增長32%，增速較18年提升了19個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議

公司最大的亮點(diǎn)致力于憑借優(yōu)質(zhì)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)在全國進(jìn)一步擴(kuò)大商務(wù)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)份額，尤其于北京金融街區(qū)域以及其他金融管理中心、商業(yè)中心。同時(shí)依托公司的市場(chǎng)地位以及國企品牌效應(yīng)，計(jì)劃將地域覆蓋擴(kuò)展至全中國商務(wù)物業(yè)管理行業(yè)的新區(qū)域。管理項(xiàng)目定位多為中高端，體現(xiàn)了公司的管理實(shí)力。在管體量和營收規(guī)模平穩(wěn)增長，利潤率于2019年實(shí)現(xiàn)了明顯改善，管理費(fèi)用率始終保持在行業(yè)低位。我們預(yù)計(jì)公司2020-2022年?duì)I業(yè)收入分別為12/15/19億元，分別同比增長23%/23%/24%；歸母凈利潤分別為1.3/1.6/2.0億元，分別同比增長23%/24%/26%；對(duì)應(yīng)的EPS分別為0.36/0.44/0.56元, 當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)的PE分別為24/19/15X。從可比公司PE來看，平均為47X，我們給予公司40倍PE，我們認(rèn)為公司的合理價(jià)值為16港元/股。首次覆蓋，給予“推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房企母公司金融街銷售不及預(yù)期；管理面積外拓不及預(yù)期；物業(yè)管理費(fèi)的單價(jià)和收繳率大幅下滑；增值服務(wù)開展進(jìn)度不及預(yù)期；餐飲服務(wù)持續(xù)虧損；行業(yè)政策加大管控力度。

目錄

1.1 發(fā)展歷程：歷經(jīng)25載，業(yè)務(wù)擴(kuò)大至全國各區(qū)，多元物業(yè)布局進(jìn)一步深化

金融街物業(yè)成立于1994年，1994-2007年處于初創(chuàng)階段，自2008年起公司在全國化區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局等多維度經(jīng)歷了兩次演變。以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)為起點(diǎn)，經(jīng)過25年的發(fā)展，已成為一家綜合物業(yè)管理公司，專注向位于國際各級(jí)金融管理中心的物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，憑借公司為商務(wù)管理提供物業(yè)管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，公司已將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至全國重點(diǎn)地區(qū)。

2008年-2015年（全國化布局階段）：2005年公司自獲得“一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)”開始，開展全國布局，2008年開始開拓北京以外的華北市場(chǎng)，2009年開始開拓西南市場(chǎng)，2010年首次進(jìn)入北京以外的西南及華北市場(chǎng)。其后，2011年和2015年再先后進(jìn)入了東北、華南與華東市場(chǎng)，于2015年大致完成物業(yè)管理的全國化布局，基本涵蓋了全國各區(qū)域。

聚合效應(yīng)“1+1＞2”，金融街第一太平戴維斯成就高端物業(yè)服務(wù)品牌。早在公司初創(chuàng)階段（2002年6月）金融街第一太平戴維斯成立，公司及第一太平戴維斯分別持有金融街第一太平戴維斯的55%及45%股權(quán)。后經(jīng)過2009年和2018年兩次股份轉(zhuǎn)讓后，金融街第一太平戴維斯成為公司擁有80%權(quán)益的附屬公司。金融街第一太平戴維斯緊密依托北京金融街，主要以管理城市綜合體、超高層寫字樓、高端辦公、商業(yè)、高檔住宅等項(xiàng)目為主，在北京、天津、重慶、南京、上海、廣州、武漢、石家莊、濟(jì)寧、泰州等地管理的物業(yè)項(xiàng)目面積總和超過 1500萬平方米，對(duì)各類型的物業(yè)項(xiàng)目的管理積累了非常豐富的經(jīng)驗(yàn)。2017年3月，公司通過金融街第一太平戴維斯以255萬的對(duì)價(jià)收購了金融街第一太平京南51%的股權(quán)，2018-2019年金融街第一太平京南在管項(xiàng)目分別產(chǎn)生了250和790萬的收入；截止2019年年底，在管面積達(dá)14萬平。2019年3月金融街第一太平戴維斯又與南京科學(xué)城成功簽約，將致力于打造與國際化發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的“高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展+高品質(zhì)服務(wù)”雙高體系的園區(qū)標(biāo)桿。截止2019年年末，公司在管項(xiàng)目144個(gè)，其中15個(gè)為公司持有非控制性權(quán)益的實(shí)體所管理的物業(yè)，對(duì)應(yīng)建筑面積為270萬平，例如透過南京金融街第一太平戴維斯持有的南京金融城；非控制性權(quán)益的實(shí)體所管理的物業(yè)面積計(jì)入公司總在管面積。

2016年-2019年（多元業(yè)態(tài)布局階段）：以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)為起點(diǎn)，2016年獲委聘委北京市政府政府機(jī)構(gòu)指定物業(yè)管理服務(wù)商之一，至今公司物業(yè)管理服務(wù)涵蓋多個(gè)物業(yè)類別，主要專注于高端商務(wù)物業(yè)，多元業(yè)態(tài)范圍擴(kuò)大到住宅、辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大廈及酒店、醫(yī)院、教育物業(yè)、公共物業(yè)等。截至2019年底，公司為全國共144個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及在管面積1986萬平，同比增長21%，實(shí)現(xiàn)總營收9.97億元，同比增長13.9%；其中公司住宅以外的在管項(xiàng)目95個(gè)，管理面積達(dá)1098萬平，占總在管面積的55.3%，對(duì)應(yīng)產(chǎn)生了7.6億元的收入，占總營收的比重達(dá)76%。

外拓規(guī)模不斷提升及管理業(yè)態(tài)更趨多元，對(duì)構(gòu)建公司未來物業(yè)管理多元業(yè)態(tài)拓展起到了重要作用。2019年公司外拓物業(yè)在管面積667萬平，同比增長31.6%，增速遠(yuǎn)高于母公司提供的物業(yè)（16.3%），在管面積占比達(dá)33.6%；對(duì)應(yīng)產(chǎn)生1.85億收入，同比增長29%，增速較2018年大幅提升了12個(gè)百分點(diǎn)，收入占比達(dá)18.9%。

1.2 金融街集團(tuán)穩(wěn)固實(shí)際控制權(quán)，充分發(fā)揮國企品牌優(yōu)勢(shì)

金融街集團(tuán)保持對(duì)公司的實(shí)際控制權(quán)，依托國企品牌，助力公司物業(yè)管理組合多元化。此次IPO，公司累計(jì)公開發(fā)行9000萬股公司股份。截至2020年7月，金融街集團(tuán)透過華融綜合持有公司35.64%股權(quán)，是公司第一大股東，保持對(duì)公司的控制權(quán)。北京西城區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)是金融街集團(tuán)的實(shí)際控制人和直接管理人。中國人壽保險(xiǎn)透過天泰置業(yè)持有公司22.12%的股份，融信合泰持有公司17.24%的股份，其股東為公司及集團(tuán)員工。

1.3  核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，前瞻性把握行業(yè)機(jī)會(huì)

核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，有助于在決策中前瞻性地洞察行業(yè)機(jī)會(huì)，提升資源整合能力。核心團(tuán)隊(duì)平均物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)超過十余年。在經(jīng)營決策中，豐富的房地產(chǎn)和酒店管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有助于從行業(yè)上游的視角前瞻性洞察物管行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)并精準(zhǔn)把握市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)；在實(shí)際操盤中，管理團(tuán)隊(duì)又具備較強(qiáng)的資源整合和調(diào)動(dòng)能力，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售資源與物業(yè)管理板塊的整合。

1.4  整體在管體量與營收規(guī)模穩(wěn)步增長

在管體量和營收規(guī)模穩(wěn)步增長。截至2019年底，公司為全國共144個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及在管面積1986萬平，同比增長21%，其中40.8%位于北京地區(qū)；合約面積2137萬平，同比增長22.3%。2020年1-4月公司新簽訂了11份物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)應(yīng)新增合約面積150萬平，均來自于金融街母公司。2019年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.97億元，同比增長13.9%。其中物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)（包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)和租賃服務(wù)，詳見2.1.1）收入9.79億元，占比達(dá)98.2%，占比較為穩(wěn)定；餐飲服務(wù)收入1782萬元，同比增長22%，占比1.8%，即通過“怡己（IZEE）”品牌系列經(jīng)營咖啡館、餐館及面包店提供餐飲服務(wù)。2020年1月，公司通過開設(shè)一間怡己小廚餐廳向位于北京金融街區(qū)域的企業(yè)食堂提供飯菜來擴(kuò)展公司餐飲系列服務(wù)；2020年4月，在上海另一家怡己食堂開業(yè)。2020年1-4月公司實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入3.23億元，同比增長15.7%。

2.1 物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)

2.1.1 業(yè)務(wù)組合：三大業(yè)務(wù)組合齊發(fā)力，增值服務(wù)推動(dòng)物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)穩(wěn)步增長

三大業(yè)務(wù)組合齊發(fā)力，增值服務(wù)推動(dòng)物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)穩(wěn)步增長。2019年公司物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)收入9.79億元，同比增長13.8%，占總營業(yè)收入的98.2%，分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)和租賃服務(wù)三大類服務(wù)。1）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：主要包括保安服務(wù)、清潔及園藝服務(wù)和工程、維修與維護(hù)服務(wù)。2019年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入7.77億元，同比增長12.8%，占總營收比重為77.9%，占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。2）增值服務(wù)：包括停車場(chǎng)管理服務(wù)和其他相關(guān)服務(wù)。公司提供停車場(chǎng)管理服務(wù)，包括交通監(jiān)控及車位管理、交通及車輛引導(dǎo)、車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施管理，公司在管理的停車場(chǎng)收取臨時(shí)停車費(fèi)，當(dāng)中部分停車場(chǎng)為公司向金融街集團(tuán)（母公司）租賃，2019年該項(xiàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收0.68億元，占增值服務(wù)收入的34.7%。其他相關(guān)服務(wù)包括資源管理服務(wù)、運(yùn)營服務(wù)、咨詢服務(wù)、定制服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)，2019年其他相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收1.28億元，同比增長24.3%，推動(dòng)整體增值服務(wù)同比增長17.9%，占總營收的比重從2018年的19.0%提升至19.7%。3）租賃服務(wù)：為客戶提供包括前臺(tái)接待、禮賓服務(wù)、入住及遷出服務(wù)、缺陷報(bào)告服務(wù)、裝修服務(wù)、定期收集客戶反饋及投訴建議處理在內(nèi)的全套租賃服務(wù)。2019年產(chǎn)生收入595萬元，同比增長12.2%，近三年占總營收的比重穩(wěn)定維持在0.5-0.6%。

2.1.2 區(qū)域分布：立足北京，全國化均衡布局；二線城市物業(yè)費(fèi)呈上升趨勢(shì)

公司立足北京，全國均衡化布局逐步展開。截至2019年年末，公司在管規(guī)模達(dá)1986萬平，按在管面積計(jì)算，在2020年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第78位。在管面積中40.8%來自北京地區(qū)，京津冀地區(qū)（華北+北京區(qū)域，華北區(qū)域包括天津及河北省石家莊及廊坊項(xiàng)目）合計(jì)在管面積為966萬平，占比達(dá)48.7%，在京津冀的市占率達(dá)到0.42%。公司2019年實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理及相關(guān)收入9.79億元，其中北京地區(qū)占比63.1%，除北京外的華北地區(qū)占比9.6%。

公司于2010、2011、2015年分別開拓華北、西南、東北、華南及華東市場(chǎng)。由于華北和西南是公司較早進(jìn)入的區(qū)域，因此深耕效果顯著，目前占比較高，但這兩個(gè)區(qū)域的占比呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，區(qū)域布局更加全國化均衡化，華東與華南地區(qū)的占比出現(xiàn)了明顯的提升。

由于業(yè)態(tài)占比的變化，公司在一線城市收取的平均物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，在二線城市收取的平均物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)上升趨勢(shì)。2019年一線城市物業(yè)收取的平均月度物業(yè)管理費(fèi)為6.14元/平/月，高于二線城市及其他城市的物業(yè)。但是一線城市近兩年出現(xiàn)了明顯的下滑，該下降趨勢(shì)主要是由于公司位于一線城市的所有類型物業(yè)中住宅物業(yè)的在管面積有較大增長，住宅物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)通常低于其他業(yè)態(tài)。與之相反的是二線城市，2019年二線城市物業(yè)收取的平均月度物業(yè)管理費(fèi)為4.18元/平/月，逐年攀升，該上升趨勢(shì)主要是由于公司位于二線城市的所有類型物業(yè)中平均物業(yè)費(fèi)較高的商務(wù)物業(yè)的在管面積有較大增長。其他城市的平均物業(yè)費(fèi)在穩(wěn)定范圍內(nèi)略有波動(dòng)。

一線城市中，來自金融街集團(tuán)母公司的物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)高于外拓物業(yè)，主要是因?yàn)槟腹咎峁┑纳虅?wù)物業(yè)占比高于外拓的商務(wù)物業(yè)；二線城市反之。其他城市中，2017-2018年外拓物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)低于母公司提供的物業(yè)，主要是由于位于山東省臨沂的虧損項(xiàng)目，該項(xiàng)目為外拓項(xiàng)目并于2018年三季度主動(dòng)終止退出。

一線城市毛利率高于行業(yè)平均水平；二線城市由于虧損盤較多，毛利率相對(duì)較低，但2019年已明顯改善。公司一線城市物業(yè)的毛利率較高，近三年來逐年下降至22.7%，主要是因?yàn)楣驹谝痪€城市中毛利率相對(duì)較低的住宅物業(yè)在管面積占比有所提升，二線城市毛利率最低，2017年負(fù)毛利率主要是由于天津的辦公樓項(xiàng)目及重慶住宅物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損；2018年二線城市毛利率增至4.4%，2019年進(jìn)一步提升至10.3%，主要是由于公司2018-2019年所管理的數(shù)個(gè)售樓處及展示單位新項(xiàng)目的毛利率較高，且2017年處于虧損的項(xiàng)目扭虧為盈。

2.1.3 母公司帶來在管規(guī)模持續(xù)確定的增長機(jī)會(huì)，借助國企品牌外拓實(shí)力大增

公司目前仍主要以母公司提供的物業(yè)項(xiàng)目為主，但依賴程度逐年下降；憑借國企的品牌效應(yīng)，公司近兩年外拓實(shí)力大增，外拓比例已超三成。2019年金融街集團(tuán)作為母公司向公司提供了1319萬平在管面積，同比增長16.3%，占比達(dá)66.4%，占比較2018年下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)應(yīng)產(chǎn)生7.94億的收入，同比增長10.8%，收入占比達(dá)81.1%，占比較2018年下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年公司外拓物業(yè)在管面積667萬平，同比增長31.6%，增速遠(yuǎn)高于母公司提供的物業(yè)，在管面積占比達(dá)33.6%；對(duì)應(yīng)產(chǎn)生1.85億收入，同比增長29%，增速較2018年大幅提升了12個(gè)百分點(diǎn)，收入占比達(dá)18.9%。

母公司土地儲(chǔ)備為金融街物業(yè)提供了一定規(guī)模支撐，但未來公司對(duì)母公司提供的物業(yè)依賴度將逐步降低。母公司金融街是國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商，專注深耕中國五大城市群，已完成中國16個(gè)重點(diǎn)城市布局。2019年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積118萬平米，同比增長9.4%，近三年銷售面積低于2016年，竣工面積連續(xù)兩年有所下滑，對(duì)公司物業(yè)未來兩年的在管面積支撐度有所下降，未來公司母公司提供的物業(yè)占比有進(jìn)一步下降的可能。截至2019年年末，母公司80個(gè)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目總建面達(dá)2370萬平，在建面積達(dá)720萬平，這部分面積將最終轉(zhuǎn)化為潛在的物管面積，母公司的穩(wěn)健發(fā)展以及其土地儲(chǔ)備量的不斷擴(kuò)大，將為金融街物業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

母公司提供的物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)高于外拓物業(yè)；為母公司提供過一定的物業(yè)管理費(fèi)折扣后，平均物業(yè)費(fèi)近兩年有所下降。2019年公司來自金融街母公司的物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)為5.10元/平/月，近三年均高于外拓物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)。主要是因?yàn)椋?）相較于外拓項(xiàng)目，平均物業(yè)費(fèi)較高的辦公樓中金融街提供的物業(yè)比例較高。2）從金融街母公司獲得的位于北京金融街區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量較外拓所獲的項(xiàng)目更多，而位于北京金融街區(qū)域的項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)一般高于位于其他地區(qū)的項(xiàng)目。近兩年母公司的平均物業(yè)費(fèi)有所下降，主要是因?yàn)?018年大量新辦公樓項(xiàng)目處于經(jīng)營早期階段，占用率相對(duì)較低，向母公司提供一定的物業(yè)管理費(fèi)折扣；2019年新住宅物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量增加，住宅物業(yè)的管理費(fèi)普遍低于商務(wù)物業(yè)。

當(dāng)辦公樓穩(wěn)定運(yùn)營、物業(yè)管理費(fèi)恢復(fù)正常水平后，平均物業(yè)費(fèi)有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。外拓物業(yè)的平均物業(yè)費(fèi)由2018年的3.82元/平/月上漲至4.41元/平/月，主要是由于向兩個(gè)新辦公樓項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，因而能收取更高的物業(yè)管理費(fèi)。

母公司提供的物業(yè)毛利率整體上高于外拓物業(yè)，且保持相對(duì)穩(wěn)定。母公司提供的物業(yè)毛利率（21.2%）整體上高于外拓物業(yè)（14.1%），一方面是由于來自母公司的在管項(xiàng)目主要位于北京，特別是北京金融街區(qū)域，此處商務(wù)物業(yè)比例相對(duì)較高，商務(wù)物業(yè)的毛利率普遍高于非商務(wù)物業(yè)類型；另一方面與母公司穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系有助于公司降低篩選合適優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的成本，且便于管理。來自母公司的項(xiàng)目毛利率保持相對(duì)穩(wěn)定，主要原因是公司采用了一系列標(biāo)準(zhǔn)化能源管理和人工成本控制措施，營業(yè)成本管理成效顯著，來自母公司的物業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)成本總額2018年增長15.6%至5.7億元，2019年進(jìn)一步增加10.7%至6.3億元，增速與收入增幅相符。外拓物業(yè)的毛利率在2019年實(shí)現(xiàn)了4.7個(gè)百分點(diǎn)的大幅提升，主要是因?yàn)榇饲拔挥谏綎|省臨沂的虧損項(xiàng)目于2018年終止，同時(shí)天津的商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目收益增加。

2.1.4 高端機(jī)構(gòu)物業(yè)具備可復(fù)制的管理優(yōu)勢(shì)

公司物業(yè)管理服務(wù)涵蓋多個(gè)物業(yè)類別，多年以來專注于商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，近幾年來業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)盡顯。1）商務(wù)物業(yè)：可分為辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店，在管面積占比分別為32.1%、5.1%和3.1%；對(duì)應(yīng)收入占比分別為51.5%、8.2%、5.5%。其中辦公樓近三年來占比保持穩(wěn)定，綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店占比略有下滑；2）非商務(wù)物業(yè)：可分為住宅物業(yè)和公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他，在管面積占比分別為44.7%和15.0%，對(duì)應(yīng)收入占比分別為22.3%和11.1%，整體比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

商務(wù)物業(yè)在管面積達(dá)801萬平，同比增長17.3%，增速較2018年提升了11.4個(gè)百分點(diǎn)，所得收入2018年的5.9億元增長9.4%至2019年的6.5億元，主要是由于：1）公司開始向位于北京、上海、貴州省貴陽及江蘇省南京的多個(gè)辦公樓新項(xiàng)目提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)；2）2019年北京和天津管理的辦公樓項(xiàng)目收益增加。2019年非商務(wù)物業(yè)在管面積達(dá)1185萬平，同比增長23.7%，所得收入3.3億元，同比增長23.4%，主要是由于公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他部分收入大幅增長82%以及住宅物業(yè)在管面積大幅增長45%。

公司致力于憑借優(yōu)質(zhì)服務(wù)在中國進(jìn)一步擴(kuò)大高端辦公樓物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)份額，以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)為起點(diǎn)，專注向位于國家各級(jí)金融管理中心的物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。2019年公司整體辦公樓的收入占總物業(yè)收入比重為51.1%；其中金融管理中心產(chǎn)生收入4.3億元，同比增長12.1%，占總物業(yè)收入的比例達(dá)44.3%，可見公司的辦公樓主要是以高端金融管理中心為主的。金融管理中心可分為：1）北京金融街區(qū)域：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，北京金融街區(qū)域?yàn)閲壹?jí)金融管理中心，國家級(jí)銀行總行及非銀行金融機(jī)構(gòu)總部集中在該區(qū)域。近三年北京金融街區(qū)域的金融管理中心收入增速放緩，占比下降。2）其他區(qū)域的金融管理中心：包括天津環(huán)球金融中心、上海虹口區(qū)金融街海倫中心、重慶江北嘴金融城及淮安金融中心。其他區(qū)域的金融管理中心的收入增長較快，2019年增速達(dá)23.6%，占比也實(shí)現(xiàn)了明顯的提升。