夯實(shí)長三角競爭優(yōu)勢 正榮地產(chǎn)（06158）連拿南京三地塊

拿地，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的重要一環(huán)。由于融資邊際改善以及政府部門推地力度的加大，2020年上半年時(shí)，房企拿地保持了一定積極性，拿地市場有所回暖。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，在南京7月的第二場土拍中，正榮地產(chǎn)斬獲G31、G32兩幅地塊;而在7月15日的另一場南京土拍中，正榮地產(chǎn)拿下了G36地塊。6天內(nèi)連拿南京三大地塊，這是正榮地產(chǎn)聚焦具有強(qiáng)基本面的二線城市，堅(jiān)決貫徹落實(shí)“區(qū)域深耕”策略的具體表現(xiàn)。

除了持續(xù)積極擴(kuò)儲外，正榮地產(chǎn)已走出疫情事件陰霾，銷售加快回暖。2020年上半年時(shí)，正榮地產(chǎn)合約銷售達(dá)人民幣560億元，完成全年銷售目標(biāo)的40%，1400億的全年銷售目標(biāo)大概率可完成。

而在財(cái)務(wù)策略上，正榮地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健風(fēng)格。截至2019年時(shí)，其凈債務(wù)與權(quán)益比率為75.2%，低于行業(yè)平均水平，現(xiàn)金對短期借貸比率已改善至約1.8倍。

面對正榮的經(jīng)營情況，在參加了正榮7月舉行的首次線上反路演活動后，建銀國際對其評價(jià)到：“如能維持穩(wěn)健的銷售、土地投資及財(cái)務(wù)策略，正榮股價(jià)中長期將可繼續(xù)獲得重估?！?/p>

聚焦長三角地區(qū)拿地22幅積極擴(kuò)儲

從行業(yè)來看，今年上半年的拿地市場已有所回暖，這在月均拿地均值、拿地銷售比兩個(gè)指標(biāo)上有明顯體現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年同期的月度均值1706.9億元。同時(shí)，50家代表房企拿地銷售比為38.3%，較2019年同期的32.7%有超5個(gè)百分點(diǎn)的回升。

而拿地市場回暖的背后，主要得益于融資邊際的改善以及政府推地力度的加大。從時(shí)間分布來看，1-3月時(shí)，受疫情影響，50家代表房企拿地謹(jǐn)慎，至4月時(shí)，拿地力度顯著回升，達(dá)到了近半年的最高點(diǎn);5月雖有所回調(diào)，但6月再次回升。

圖：數(shù)據(jù)來源于中指研究院

而從區(qū)域來看，二線城市是布局重點(diǎn)，城市群以長三角熱度最高。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企上半年二線城市拿地占比高達(dá)51.5%，一線城市僅4.5%;若以城市群區(qū)分，長三角地區(qū)占比29%位列第一位，粵港澳大灣區(qū)、長江中游分別以9.2%、9.1%的占比位于其后。

面對拿地好時(shí)機(jī)，正榮地產(chǎn)積極擴(kuò)儲。據(jù)智通財(cái)經(jīng)App統(tǒng)計(jì)，2020年上半年時(shí)，正榮地產(chǎn)拿地19幅;而進(jìn)入7月以后，其在6天的時(shí)間內(nèi)分別拿下了南京的G31、G32、G36三大地塊，其中G36地塊是正榮地產(chǎn)與佳兆業(yè)聯(lián)合拿地。

據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月15日，正榮地產(chǎn)2020年拿地22幅，新增土儲為120.28萬平方米。在進(jìn)行詳細(xì)梳理后，智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)正榮的拿地貫徹落實(shí)了“區(qū)域深耕”策略，并圍繞核心都市圈展開布局。

其中，長三角地區(qū)占今年總拿地面積的77.86%;海峽西岸地區(qū)占今年總拿地面積的17.75%;剩余的4.39%則分布于中(鄭州)、西部(成都)地區(qū)。

從面積占比上能看出，正榮地產(chǎn)2020年拿地結(jié)構(gòu)上傾斜于基本面更良好的長三角地區(qū)以及海峽西岸。事實(shí)上，該兩地正是正榮地產(chǎn)的深耕地域，這從2019年的銷售貨值中便可看出：2019年時(shí)，正榮地產(chǎn)在長三角地區(qū)、海峽西岸的合約銷售占比分別為55.2%、24.2%，二者合計(jì)預(yù)計(jì)占80%。今年拿地聚焦該兩大區(qū)域，是對已有優(yōu)勢區(qū)域的繼續(xù)深耕，夯實(shí)公司核心競爭力。

值得注意的是，南京是正榮地產(chǎn)此次拿地布局都市圈的核心代表，2020年在長三角的新增土儲有近四分之一位于南京。

三大方式維持穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況

積極拿地?cái)U(kuò)儲的背后，得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，截至2019年時(shí)，正榮地產(chǎn)的凈債務(wù)與權(quán)益比率為75.2%，低于行業(yè)平均水平。而穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況得益于通過運(yùn)營提效，提高去化率、加快資金回流等。

與此同時(shí)，在深化改革運(yùn)營體系之后，正榮地產(chǎn)2019年項(xiàng)目平均首日開售周期進(jìn)一步縮減至7個(gè)月，平均首次開售去化率提升至70%。

2020年上半年，雖然房地產(chǎn)市場亦受到了疫情爆發(fā)的直接沖擊，但對正榮地產(chǎn)的銷售影響較小。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，正榮連同合營公司以及聯(lián)營公司的累計(jì)合約銷售金額為559.95億，元，累計(jì)合約銷售建筑面積約為365.47萬平方米，已經(jīng)接近于去年同期水平，平均售價(jià)約為15300元，與2019年同期比較保持平穩(wěn)?？梢姡咔榈谋l(fā)并未對正榮地產(chǎn)的平均售價(jià)有影響，這也從側(cè)面證明正榮產(chǎn)品在所深耕區(qū)域具備競爭力。

西南證券表示，預(yù)計(jì)正榮地產(chǎn)2020年的推貨合計(jì)為2400億元，按60%的去化率便可完成1400億的年度銷售目標(biāo)，考慮到正榮地產(chǎn)的貨值主要分布在長三角、海峽西岸地區(qū)以及2019年時(shí)便達(dá)到70%的去化率，2020年將大概率完成既定目標(biāo)。

而融資渠道的通暢也是保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的重要手段之一。東北證券表示，2019年時(shí)，正榮地產(chǎn)的加權(quán)融資利率由7.8%下降至7.5%，現(xiàn)金短債比從1.19倍上升至1.76倍，短期償債無憂。

建銀國際在參加了正榮地產(chǎn)今年舉行的線上反路演之后，對正榮地產(chǎn)的財(cái)政狀況預(yù)測到“在2020年中期，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金與短債比率將從1.8倍提高至2.5倍，其短期債務(wù)比率從30%降至20%，信托融資比例從20%降至15%?！笨梢?，正榮降低融資成本改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的趨勢仍將繼續(xù)。

同時(shí)，建銀國際表示，若正榮能維持其穩(wěn)健的銷售、土地投資及財(cái)務(wù)策略，其股價(jià)中長遠(yuǎn)將可繼續(xù)獲得重估;對其維持跑贏大市的評級和5.63港幣的目標(biāo)價(jià)。