恒基李家杰成基石投資者，弘陽服務(wù)未來快速擴展可期

2020年的港股新股市場，火爆異常。

不僅有網(wǎng)易(NTES.US)、京東(JD.US)這樣的優(yōu)質(zhì)中概股在香港二次上市，還有康方生物-B(09926)、沛嘉醫(yī)療-B(09996)、開拓藥業(yè)-B(09939)、康基醫(yī)療(09997)、永泰生物-B、海吉亞醫(yī)療(06078)等生物科技企業(yè)赴港。

與此同時，港交所迎來一波物業(yè)管理公司的上市熱潮。鴻坤物業(yè)、正榮服務(wù)、宋都物業(yè)、金融街物業(yè)等物業(yè)企業(yè)均在排隊等待上市。

從過往已上市新股的表現(xiàn)來看，物業(yè)管理公司的人氣絲毫不弱于生物科技企業(yè)，這是因為物業(yè)管理公司模式簡單易于理解，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且現(xiàn)金流較強，成長空間也更為確定，這使得物業(yè)股在香港市場持續(xù)火爆。

而正在招股上市的物業(yè)企業(yè)中，弘陽服務(wù)較值得關(guān)注。該公司此次上市引入恒基李家杰作為基石投資者，若以發(fā)售價中位數(shù)3.80港元計算，李家杰將認(rèn)購約7,600萬港元，可見其對弘陽服務(wù)未來的發(fā)展充滿信心。

作為江蘇省廣受認(rèn)可的綜合社區(qū)服務(wù)提供商，弘陽服務(wù)在住宅及商業(yè)物業(yè)管理上擁有強大而均衡的業(yè)務(wù)管理能力，自2017年首次在中國指數(shù)研究院的全國百強物業(yè)管理企業(yè)中排名第50位后，名次逐年上升，至2020年時，已升至第25位，較2018年時的44位提高19位。

排名穩(wěn)步上升的背后，是弘陽服務(wù)的快速發(fā)展。智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，從2017至2019年，弘陽服務(wù)的總收入由2.57億人民幣增至5.03億元，年復(fù)合增速高達39.9%;與此同時，凈利潤從2017年的2871萬元增至2019年的5707萬元，年復(fù)合增速41%。

事實上，弘陽服務(wù)發(fā)展已不局限于江蘇省，在“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，弘陽服務(wù)在長三角地區(qū)的上海市、江蘇省、浙江省及安徽省有90個在管項目，總在管項目個數(shù)達到94個。

依托弘陽地產(chǎn)且在跨區(qū)域擴張取得明顯成效的情況下，預(yù)計弘陽服務(wù)仍將保持快速增長。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動帶動規(guī)?？焖贁U張

弘陽服務(wù)的發(fā)展歷史可追溯至2003年，該公司成立之初為住宅物業(yè)提供管理服務(wù)，港股上市企業(yè)弘陽地產(chǎn)(01996)為其關(guān)聯(lián)公司。依托弘陽地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資源，弘陽服務(wù)實現(xiàn)了快速發(fā)展，而2015年是弘陽服務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵年份。

在該年中，弘陽服務(wù)進行了一系列的擴張和變革。在服務(wù)類別上，弘陽服務(wù)將服務(wù)范圍延申至社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)，實現(xiàn)了多模式變現(xiàn)。在項目管理上，弘陽服務(wù)不局限于來自弘陽地產(chǎn)的物業(yè)，而是大力發(fā)展第三方物業(yè);且從住宅物業(yè)管理跨入了商業(yè)物業(yè)管理，實現(xiàn)了物業(yè)管理的雙輪驅(qū)動。

在這一系列的調(diào)整變革之后，效果十分明顯，弘陽服務(wù)迎來了加速擴張，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

其一，在“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動下，在管總建筑面積迅速增加。

自2017年至2019年，弘陽服務(wù)的在管建筑面積由906.7萬增至1575.4萬平方米，年復(fù)合增速31.9%。其中，住宅物業(yè)面積由720萬增至1206萬平方米;商業(yè)物業(yè)面積由185萬增至338萬平方米。

其二，多元變現(xiàn)模式顯成效，物業(yè)管理在總收入中的比重逐步降低。非業(yè)主增值服務(wù)成為新的業(yè)績增長點。

智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，在提供社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)后，弘陽服務(wù)對于物業(yè)管理服務(wù)的依賴持續(xù)下降，2017至2019年時，物業(yè)管理服務(wù)在總收入中的比重分別為86.7%、80.2%、70.5%;而同期非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比則為8.5%、15.5%、24.1%，比例穩(wěn)步上升。

與此同時，自2017至2019年，非業(yè)主增值服務(wù)收入的年復(fù)合增速高達135.4%，社區(qū)增值服務(wù)同期的增速為47.7%，均高于物業(yè)管理服務(wù)的26.2%。結(jié)合收入增速以及收入占比來看，非業(yè)務(wù)增值服務(wù)將成為弘陽服務(wù)的新業(yè)績增長點。

其三，業(yè)績快速增長，凸顯成長優(yōu)勢。

得益于在管面積的迅速增加以及多渠道變現(xiàn)模式的成功，弘陽服務(wù)實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。2017至2019年，其總收入由2.57億人民幣增至5.03億元，年復(fù)合增速高達39.9%;與此同時，凈利潤從2017年的2871萬元增至2019年的5707萬元，年復(fù)合增速41%。

弘陽服務(wù)的快速發(fā)展亦得到了市場認(rèn)可。自2017年首次在中國指數(shù)研究院的全國百強物業(yè)管理企業(yè)中排名第50位后，名次逐年上升，至2019年時，已升至第35位，較2018年時的44位提高9位。

兩大因素加速公司發(fā)展

憑借強勁的增長勢頭，弘陽服務(wù)在物業(yè)管理領(lǐng)域中迅速崛起，上市之后，預(yù)計其仍能保持快速增長，主要原因包括以下兩大方面：

其一，依托弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略是弘陽服務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)快速發(fā)展的重要保障。

據(jù)招股書顯示，弘陽地產(chǎn)在2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強中排名第47位，其攜手眾多一線品牌在全國南京、蘇州、杭州、溫州、重慶、成都等地累計開發(fā)建設(shè)100多個精品項目，累計開發(fā)面積超2000萬平方米。受益于弘陽地產(chǎn)的發(fā)展，弘陽服務(wù)從2017至2019年在管物業(yè)面積復(fù)合增長率達29.5%。

而截至2019年時，弘陽地產(chǎn)的土地儲備為1693萬平方米，較2018年時增長近30%，豐富的土地儲備，保障了弘陽地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，也將為弘陽服務(wù)帶來更多的業(yè)務(wù)新增量。

其二，弘陽服務(wù)的發(fā)展已不局限于江蘇省，在“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略布局下，弘陽服務(wù)的跨區(qū)域擴張取得明顯成效。

由于長三角地區(qū)是“一帶一路”和“長江經(jīng)濟帶”的重要交匯點，發(fā)展前景廣闊，各大物業(yè)管理公司均搶先布局，而弘陽服務(wù)除了在江蘇省外，已向長三角地區(qū)滲透深耕，并選擇性的在重點都市圈進行了覆蓋。

據(jù)招股書顯示，截至2019年12月31日，弘陽服務(wù)在長三角地區(qū)的上海市、江蘇省、浙江省及安徽省有90個在管項目，總在管項目個數(shù)達到94個。跨區(qū)域發(fā)展的成功將使得弘陽服務(wù)持續(xù)受益于長三角地區(qū)的區(qū)域發(fā)展紅利。

依托關(guān)聯(lián)公司弘陽地產(chǎn)且在跨區(qū)域擴張取得明顯成效的情況下，弘陽服務(wù)保持快速發(fā)展可期。若之后能與基石投資者恒基展開戰(zhàn)略合作，勢必如虎添翼。

值得注意的是，奧園健康(03662)同樣是恒基李家杰作為基石投資者，而該股上市后，最大漲幅超1.6倍，弘陽服務(wù)上市后表現(xiàn)值得期待。