弘陽(yáng)服務(wù)已開(kāi)始招股恒基李家杰作基石投資者 物管板塊將再掀認(rèn)購(gòu)熱潮

引言：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量，平衡到極化，簡(jiǎn)單到復(fù)雜，單一到全面的過(guò)渡，疊加城市化發(fā)展逐漸趨于成熟，致使城市地區(qū)對(duì)住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的需求不斷加大。在此情形之下，大部分房地產(chǎn)商選擇分拆企業(yè)物管公司赴港上市，以謀求在物管時(shí)代來(lái)臨之際，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)，加速助推我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程。

自2018年起，隨著物管公司赴港上市潮的開(kāi)啟，內(nèi)地赴港上市的物管股就成為港股市場(chǎng)的新寵及成為經(jīng)濟(jì)下行周期中的避險(xiǎn)資產(chǎn)。截至2018年01月02日至2020年06月15日，內(nèi)地物業(yè)板塊累計(jì)漲幅月為257.0%，而同期恒生指數(shù)卻累計(jì)收跌22.1%。

鑒于內(nèi)地物管板塊的高景氣度及抗風(fēng)險(xiǎn)性，每當(dāng)有物管公司赴港上市，勢(shì)必會(huì)成為資金最為追捧的對(duì)象。特別是2020年初，港股IPO市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)超千倍認(rèn)購(gòu)的新股，便是來(lái)自于物管行業(yè)。

據(jù)港交所披露易顯示，弘陽(yáng)服務(wù)近期通過(guò)了港交所的聆訊，并開(kāi)始招股。屆時(shí)，依托行業(yè)高景氣度及借助自身各方優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必又會(huì)掀起一波認(rèn)購(gòu)熱潮。

依托弘陽(yáng)集團(tuán)“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，弘陽(yáng)服務(wù)實(shí)力攀升

與其他物管公司無(wú)異，弘陽(yáng)服務(wù)是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)弘陽(yáng)集團(tuán)旗下全資控股公司。弘陽(yáng)服務(wù)自2003年在南京成立后，業(yè)務(wù)重心一直在長(zhǎng)三角地區(qū)，且依托母公司“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，以及關(guān)連公司弘陽(yáng)地產(chǎn)豐富的土地儲(chǔ)備，弘陽(yáng)服務(wù)在管面積增速呈現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。

截至2019年12月31日，弘陽(yáng)服務(wù)在管面積為1,580萬(wàn)平方米，而弘陽(yáng)地產(chǎn)2019年全年合約銷(xiāo)售建筑面積于2019年達(dá)到490萬(wàn)平方米，疊加受益于弘陽(yáng)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備及在建項(xiàng)目，弘陽(yáng)服務(wù)的在管住宅物業(yè)總建筑面積持續(xù)增長(zhǎng)，2017-2019年年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)29.5%。

自2017年以來(lái)，弘陽(yáng)服務(wù)連續(xù)三年被中指院評(píng)為物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一，就整體實(shí)力而言，在2020年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第25位。

圖源：中指院

除了整體實(shí)力及品牌不斷提升外，弘陽(yáng)服務(wù)地域覆蓋程度也有提升。據(jù)了解，截至2020年6月15日，弘陽(yáng)服務(wù)的合同總建筑面積為2,960萬(wàn)平方米，由181個(gè)項(xiàng)目組成，包括總建筑面積1,780萬(wàn)平方米的108個(gè)在管項(xiàng)目，及總建筑面積1,180萬(wàn)平方米的73個(gè)已簽約管理但尚未交付的項(xiàng)目，所覆蓋省份超10個(gè)，直轄市及自治區(qū)超40個(gè)。

更值的一提的是，為了進(jìn)一步提升自身整體實(shí)力，弘陽(yáng)服務(wù)還積極將物業(yè)管理服務(wù)擴(kuò)展至第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，并取得不俗的成效。就第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入而言，相關(guān)收入由2017年的人民幣1,270萬(wàn)元(單位下同)增加至2019年的4,970萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為97.8%;就在管總建筑面積而言，在管總建筑面積百分比由2017年12月31日的12.7%增長(zhǎng)至2019年12月31日的30.0%。

除此之外，弘陽(yáng)服務(wù)也擴(kuò)大了在管商業(yè)物業(yè)組合，以涵蓋購(gòu)物中心、家居裝飾及家具商城、酒店、主題公園等多種形式，并逐步將物業(yè)組合拓展至寫(xiě)字樓及學(xué)校等其他物業(yè)。截至2019年12月31日，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益占總收益的49.9%，在管商業(yè)物業(yè)總建筑面積達(dá)340萬(wàn)平方米。

多元化服務(wù)，差異化定位，呈現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

與此前傳統(tǒng)物管公司只提供物業(yè)管理服務(wù)不同，弘陽(yáng)服務(wù)為客戶(hù)提供的物管服務(wù)更加多元，更加全面，更加“有溫度”。

具體而言，弘陽(yáng)服務(wù)自成立至今，深知物管服務(wù)要為客戶(hù)提供更加全面及多元的服務(wù)。鑒于此，弘陽(yáng)服務(wù)從三條業(yè)務(wù)主線(xiàn)出發(fā)，分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)方面，與傳統(tǒng)物管服務(wù)無(wú)異，主要向業(yè)主、住戶(hù)及租戶(hù)提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)。與傳統(tǒng)服務(wù)有所差異的是，弘陽(yáng)服務(wù)在滿(mǎn)足廣大客戶(hù)基礎(chǔ)服務(wù)需求的同時(shí)，還針對(duì)住宅物業(yè)業(yè)主及住戶(hù)的不同，不斷拓展服務(wù)范圍，并打造“宸忻”高端服務(wù)體系，滿(mǎn)足中高端客戶(hù)需求的同時(shí)，給公司帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。

社區(qū)增值服務(wù)方面，與其他早期物管公司不同，自2003年成立，弘陽(yáng)服務(wù)就為客戶(hù)提供包括房產(chǎn)中介服務(wù)、社區(qū)便民服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)，最大限度滿(mǎn)足客戶(hù)社區(qū)服務(wù)多元的需求。

非業(yè)主增值服務(wù)方面，同樣有別于其他物管公司，弘陽(yáng)服務(wù)向其他物業(yè)管理公司提供顧問(wèn)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)服務(wù)，以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供銷(xiāo)售協(xié)助服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，最大限度拓寬自身收入來(lái)源。

同時(shí)，弘陽(yáng)服務(wù)通過(guò)擁抱物聯(lián)網(wǎng)，打造出“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的弘陽(yáng)小鎮(zhèn)一體化平臺(tái)。該智能一體化平臺(tái)由前臺(tái)(即“弘生活A(yù)PP”)及中臺(tái)(包括業(yè)務(wù)中臺(tái)、物聯(lián)網(wǎng)中臺(tái)及數(shù)據(jù)中臺(tái))為支撐，最主要的優(yōu)勢(shì)在于其不僅提升日常的管理效率及經(jīng)營(yíng)能力，降低了公司運(yùn)營(yíng)成本，亦可為住宅物業(yè)業(yè)主及住戶(hù)提供社區(qū)一站式服務(wù)，提升用戶(hù)黏性。

弘陽(yáng)服務(wù)不僅是我國(guó)物管行業(yè)上市企業(yè)中的一匹“黑馬”，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及盈利能力取得高質(zhì)量增長(zhǎng)。

截至2017年至2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入由2.57億元增至5.03億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)39.9%，遠(yuǎn)高于同期百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值年復(fù)合增速的18.4%;歸屬股東凈利潤(rùn)則從2,871.2萬(wàn)元增至5,906.1萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為43.4%，同樣遠(yuǎn)高于同期百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)凈利潤(rùn)均值年復(fù)合增速的26.06%。

三條主線(xiàn)業(yè)務(wù)成效方面，隨著弘陽(yáng)服務(wù)在夯實(shí)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，公司也加快兩大增值服務(wù)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張步伐，進(jìn)而助推公司收入來(lái)源呈現(xiàn)出三條業(yè)務(wù)主線(xiàn)齊頭并進(jìn)的良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截止2017至2019年，物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為26.2%、135.4%及47.7%。2019年收入按業(yè)務(wù)劃分，物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)分別占總收入比重為70.5%、24.1%及5.4%。

盈利方面，截至2017年至2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)的毛利率由22.6%提升至25.3%，高于2019年百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)毛利率均值的24.02%;凈利率(歸屬股東凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%)由11.17%提升至11.74%，高于2019年百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)凈利率均值的8.76%。毛利率及凈利率能領(lǐng)跑百?gòu)?qiáng)企業(yè)，要得益于弘陽(yáng)服務(wù)多元化業(yè)務(wù)及“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的發(fā)展策略。

更為重要一點(diǎn)是，弘陽(yáng)服務(wù)在盈利能力不斷提升的同時(shí)，股東所獲取的投資回報(bào)也非?？捎^。截止2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)的股權(quán)回報(bào)率為26.3%，高于2019年同類(lèi)型規(guī)模的同業(yè)股權(quán)回報(bào)率的19.1%;資產(chǎn)回報(bào)率為10.6%，同樣高于2019年物管行業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率的8.7%。

引入重量級(jí)基石投資者，恒基李家杰認(rèn)購(gòu)7,600萬(wàn)港元

此次上市，弘陽(yáng)服務(wù)引入恒基李家杰作為基石投資者，以發(fā)售價(jià)中位數(shù)3.80港元計(jì)，此次認(rèn)購(gòu)金額約為7,600萬(wàn)港元。恒基業(yè)務(wù)眾多，地產(chǎn)發(fā)展亦為其中一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)或會(huì)憧憬與弘陽(yáng)地產(chǎn)(01996)未來(lái)或有更多合作。此外，有重量級(jí)基石投資者坐鎮(zhèn)，反映對(duì)公司業(yè)務(wù)前景非常有信心，對(duì)外界而言無(wú)疑是一個(gè)利好消息。

物管收益前景：未來(lái)超4,000億市場(chǎng)規(guī)模，弘陽(yáng)服務(wù)大有可為

隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)也在不斷增加，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求也是水漲船高。據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)我國(guó)物管公司市場(chǎng)總收益將從2018年2,937億元增至2023年的4,400億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.4%。其中，其他增值服務(wù)將成為物管收益規(guī)模增長(zhǎng)最主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)將從2018年的576億元增至2023年1,202億元，年復(fù)合增速為15.9%，高于同期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)管理服務(wù)的6.3%。

按照地域劃分，長(zhǎng)三角將成為未來(lái)超4,000物管收益規(guī)模最主要的受益地域之一。據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角地區(qū)物管公司總收益將從2018年的1,119億元增至2023年的1,723億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為9.0%。其中，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)的總收益2018-2023年的年復(fù)增長(zhǎng)率分別為6.7%及15.8%。

從長(zhǎng)三角地域的城市圈來(lái)看，弘陽(yáng)服務(wù)所處的大本營(yíng)江蘇省，將成為長(zhǎng)三角地區(qū)物管收益規(guī)模增長(zhǎng)最主要的驅(qū)動(dòng)者省份。據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告顯示，江蘇省物管公司收益規(guī)模將從2018年的482億元增至2023年的727億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.6%，約占2023年長(zhǎng)三角地區(qū)物管公司收益規(guī)模的42.2%。

基于未來(lái)我國(guó)物管行業(yè)將保持高景氣度增長(zhǎng)，弘陽(yáng)服務(wù)此次赴港上市目的也十分明確，繼續(xù)實(shí)施“做透大江蘇、深耕長(zhǎng)三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略，進(jìn)一步強(qiáng)化在江蘇省的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)有進(jìn)入的城市為支點(diǎn)，輻射周邊城市，選擇性開(kāi)拓其他重點(diǎn)都市圈。另外，弘陽(yáng)服務(wù)上市后亦將會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴(如第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)，訂立更多的戰(zhàn)略合作協(xié)議，以擴(kuò)大第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)組合，進(jìn)一步多元化客戶(hù)群。此外，還將繼續(xù)采用靈活多樣的方式不斷擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模，計(jì)劃在長(zhǎng)三角、西南、華南及華中地區(qū)物色合適的收購(gòu)機(jī)會(huì)，并將管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)管理公司作為潛在收購(gòu)目標(biāo)。

尾語(yǔ)：

現(xiàn)如今，弘陽(yáng)服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，掛牌上市只差臨門(mén)一腳。展望未來(lái)，我國(guó)物管行業(yè)將是水大魚(yú)大的時(shí)代，而深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的弘陽(yáng)服務(wù)，將借助自身前瞻性的業(yè)務(wù)策略及定位，將先人一步分享到超4,000億的發(fā)展紅利。在可預(yù)見(jiàn)的形勢(shì)下，相信弘陽(yáng)服務(wù)的投資者及客戶(hù)，將會(huì)再次收獲“弘陽(yáng)”的溫暖。