金融街物業(yè)(01502)：引入4名機構(gòu)基石投資者，破發(fā)概率很低，安全邊際有下限

本文來自微信公眾號“郭二俠鑫金融”。

大家都知道，醫(yī)藥股、物業(yè)股、餐飲股，這三類公司來港交所上市就是香餑餑，會吸引眾多投資者打新認購。今天又來了一只物業(yè)股，我們要重點分析一下。

一、基本信息

股票名稱：金融街物業(yè)(01502)

所屬行業(yè)：物業(yè)服務(wù)及管理

招股日期：6月19日-6月24日

發(fā)行股份：發(fā)行9000萬股，其中90%為配售，10%為公開發(fā)售

招股價：7.16~7.56港元

每手股數(shù)：1000股

公司市值：25.78~27.22億

市盈率：22.62

入場費：7636.18港元

公布中簽：2020年7月3日

上市日期：2020年7月6日

保薦人：國泰君安

綠鞋：有

基石：4家機構(gòu)合計認購24.65%

二、綜合分析

金融街物業(yè)以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)為起點，已發(fā)展成為一家綜合物業(yè)管理公司。截至2019年底，金融街物業(yè)已擁有11家附屬公司與40家分支機構(gòu)，為全國144個物業(yè)項目提供物業(yè)管理與服務(wù)，在管面積約1986萬平方米。

公司早期主要依托于母公司金融街集團提供大部分物業(yè)管理項目，金融街集團是北京西城區(qū)國資委旗下的，通過北京華融綜合投資有限公司持股47.52%。

與大部分物業(yè)公司一樣，金融街物業(yè)正降低對母公司的依賴。去年，公司來自獨立第三方項目的在管建筑面積增至670萬平方米，占在管總建筑面積的33.6%，來自獨立第三方項目的收入占物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)總收入的比例增至18.9%。

得益于物業(yè)公司輕資產(chǎn)、收入穩(wěn)定的特性，金融街物業(yè)近年業(yè)績與規(guī)模穩(wěn)步增長。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019財年公司收入分別為7.567億元、8.752億元、9.97億元，復(fù)合年增長率為14.8％。年內(nèi)溢利由2017年的8270萬元增加至截至2019年12月31日止年度的1.13億元，復(fù)合年增長率為17.1％。

金融街物業(yè)的業(yè)務(wù)管理類別主要分為兩大類。其一為商務(wù)物業(yè)，主要包括了辦公樓、綜合樓、零售商業(yè)大樓及酒店；另外一個為非商務(wù)物業(yè)，主要包括住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他。

其中，商務(wù)物業(yè)是主要的收入來源，占比近七成。2017-2019年，其商務(wù)物業(yè)收入分別為5.32億元、5.91億元及6.47億元，分別占總收入的70.3%、67.6%及64.9%。

值得注意的是，金融街物業(yè)表示未來將致力于改進非商務(wù)物業(yè)管理及服務(wù)，擴大在住宅等非商務(wù)物業(yè)的市場份額，但住宅物業(yè)的毛利率普遍低于商業(yè)物業(yè)，商務(wù)物業(yè)毛利率為24.6%，非商務(wù)物業(yè)毛利率為10.5%。

2017-2019年，金融街物業(yè)中的住宅在管面積均超過了辦公樓的在管面積，但是三年間前者提供的收入尚不及后者的一半，2019年末，二者收入分別約為2.2億元及5.1億元。

公司此次上市引入了4名機構(gòu)基石投資者，合共認購2100萬美元（約16275）占比全球發(fā)售的24.65%。

其中J-Stone Multi Strategies Master Fund是一家專注投資香港、中國內(nèi)地、新加坡、美國的物業(yè)公司，以期獲得穩(wěn)定回報。得翠是港股九龍建業(yè)（00034）旗下的，九龍建業(yè)集團主要在香港、中國內(nèi)地及澳門從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及管理，都是行業(yè)內(nèi)的專業(yè)投資者。

保薦人國泰君安，歷史保薦公司很多，總體上漲多跌少，不坑人。從19年至今在港交所上市了13家物業(yè)管理公司，只有時代鄰里(09928)上市跌了5.24%，其他全部上漲。這股在港交所上市物業(yè)公司里面市值中等，22.63的估值也不高，時代鄰里上市的時候估值是63.24倍，上一只物業(yè)股建業(yè)新生活(09983)是29.48倍，保利物業(yè)(06049)是46.32倍。

三、預(yù)估中簽率

香港公開發(fā)售900萬股，每手1000股，合計9000手。在不啟動回撥的情況下，甲乙組各獲配4500手。

目前孖展4倍，主要是各大券商的資金都放給前面的康基和海吉亞了，現(xiàn)在連香港第一大券商輝立都沒有融資額度，很難說下周會不會放融資額度出來。如果券商不放融資額度，在投資者資金又被前兩只醫(yī)藥股占用的情況下，超購不了100倍，只能回撥至40%，按照10萬人申購算，預(yù)計一手中簽率20%，申購40手穩(wěn)中一手。

四、本人操作計劃

郭二俠計劃賣出中簽的京東(09618)，還有一些賬戶零碎錢歸攏起來，大概還能湊12萬，全倉梭了。

金融街物業(yè)破發(fā)概率很低，安全邊際有下限，不過暴漲的可能性也不大。

(編輯：李國堅)