新股解讀 | 港股物管板塊迎新貴，金融街物業(yè)將打開新成長(zhǎng)空間

6月19日，金融街物業(yè)正式開始招股，擬發(fā)行9000萬股股份，每股7.16港元-7.56港元，招股結(jié)束后，預(yù)期將于7月6日上市，這意味著港股市場(chǎng)即將迎來一只以商務(wù)物業(yè)為主的物管股。

金融街物業(yè)成立于1994年，隸屬于北京金融街投資(集團(tuán))有限公司，公司以北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)為起點(diǎn)，發(fā)展成為一家綜合物業(yè)管理公司，涵蓋辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店等商務(wù)物業(yè)，及住宅、醫(yī)院、學(xué)校等非商務(wù)物業(yè)。

從北京拓展到六大區(qū)域

據(jù)了解，金融街物業(yè)具有差異化和強(qiáng)大的品牌形象，其客戶包括國(guó)家金融管理機(jī)構(gòu)、銀行總部、內(nèi)外資金金融機(jī)構(gòu)和投資集團(tuán)，以及高端奢侈品品牌等，在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域一直是行業(yè)引領(lǐng)者之一。根據(jù)中指院報(bào)告，就綜合實(shí)力而言，金融街物業(yè)在中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名第16位。截至2019年末，公司商務(wù)物業(yè)在管建筑面積約800萬平方米，在2020年京津冀物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第四位。

從拓展路徑看，從北京到北京以外的華北市場(chǎng)，再先后進(jìn)入西南、東北、華南、華東及華中市場(chǎng)，公司已經(jīng)成功將北京金融街區(qū)域的物業(yè)管理模式復(fù)制至全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)的其他金融中心。

物管公司在管面積增加的方式主要有三種：一是承接關(guān)聯(lián)方的物業(yè)，這是大多數(shù)物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù)來源;二是承接第三方開發(fā)商新盤;三是收并購(gòu)其他物管公司。金融街物業(yè)多數(shù)在管項(xiàng)目來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)，但隨著第三方拓展項(xiàng)目加速上升，關(guān)聯(lián)公司收入貢獻(xiàn)占比有所減少。

招股書顯示，金融街物業(yè)在管建筑面積從2017年的1320萬平方米增加至2019年的1990萬平方米，期內(nèi)，來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管建筑面積由360萬平方米增至670萬平方米，占在管總建筑面積從27.5%提升至33.6%，來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)的在管建筑面積占比從72.5%降至66.2%。

相應(yīng)地，來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)的物管及相關(guān)服務(wù)收入占比呈下降趨勢(shì)，從2017年的83.5%降至81.1%，顯示公司正逐漸減少對(duì)金融街聯(lián)屬集團(tuán)的依賴。

在管面積擴(kuò)大，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

相對(duì)于其他商務(wù)物業(yè)公司，金融街物業(yè)主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一二線城市，且項(xiàng)目質(zhì)量較高，因此對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的抵抗力較強(qiáng)，收入和盈利增長(zhǎng)也相對(duì)更加穩(wěn)定。

過去幾年，隨著在管建筑面積擴(kuò)大，公司收入和利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2017-2019年，總收入分別為7.57億元、8.75億元、9.97億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為14.8%;公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)分別為7986.3萬元、8659.7萬元、1.05億元，2018年同比增長(zhǎng)9.6%，2019年由于毛利率提升，及受益于扣減增值稅的新政策，其他收入大幅增加，凈利潤(rùn)同比增速加快至20.9%。

值得一提的是，不同物業(yè)類型的物管服務(wù)毛利率不同。對(duì)于金融街物業(yè)而言，商務(wù)物業(yè)的毛利率高于非商務(wù)物業(yè)。2017-2019年，管理商務(wù)物業(yè)的毛利率分別為25.3%、22.5%及24.6%，而同年管理非商務(wù)物業(yè)的毛利率則分別為5.5%、11.9%及10.5%，有如此明顯的差距，主要與物業(yè)管理費(fèi)不同有關(guān)。

智通財(cái)經(jīng)APP此前曾提及，商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域由于進(jìn)入門檻相對(duì)較高，專業(yè)性和特殊性較強(qiáng)，每平米收入也比較高。以北京為例，根據(jù)中指院對(duì)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，2019年住宅物業(yè)的平均月度物業(yè)管理費(fèi)為2.92元/平方米，而商務(wù)物業(yè)的平均月度物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到11.87元/平方米，金融街物業(yè)不同物業(yè)類型的管理費(fèi)也大概如此。

由于業(yè)務(wù)重心、品牌、管理能力等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，金融街物業(yè)的整體平均月度管理費(fèi)為4.94元/平方米，處于百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)平均水平之上。

毛利率有較大提升空間

過去三年，金融街物業(yè)整體平均毛利率約為19%，與行業(yè)相比仍有較大提升空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不管商務(wù)物業(yè)還是非商務(wù)物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)均有上升趨勢(shì)，尤其是商務(wù)物業(yè)，由于定價(jià)市場(chǎng)化程度高，提價(jià)相對(duì)更加容易。

此外，過去拉低金融街物業(yè)整體毛利率水平的主要是住宅物業(yè)，而這部分毛利率之所以較低，除了受限于本身的物業(yè)類型之外，還因?yàn)楣镜淖≌?xiàng)目處于初期階段，產(chǎn)生的成本相對(duì)較高，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，這些項(xiàng)目的毛利率會(huì)上升，2018年便是這種情況。對(duì)于來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目，未來公司也可復(fù)制來自關(guān)聯(lián)集團(tuán)的模式，通過實(shí)施一系列標(biāo)準(zhǔn)化能源管理和人工成本控制措施，進(jìn)一步推升毛利率水平。

對(duì)于物管公司，服務(wù)質(zhì)量是發(fā)展的根本，也是能夠產(chǎn)生品牌溢價(jià)的關(guān)鍵因素。在行業(yè)內(nèi)，業(yè)主或租戶因不滿物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量而拖欠物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而引發(fā)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生。從招股書來看，金融街物業(yè)一直維持良好的行業(yè)聲譽(yù)，曾榮獲中指院“2020年中國(guó)辦公物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)”、“2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”及“2020年中國(guó)特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)-商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)”等榮譽(yù)。

此外，公司的部分在管物業(yè)(包括金融街(長(zhǎng)安)中心、月壇金融街中心、通泰大廈和金融街? 萬科豐科)獲中指院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)示范基地。

截至2019年末，金融街物業(yè)在管項(xiàng)目144個(gè)，在管建筑面積合約1990萬平方米，其中40.8%位于北京地區(qū)。公司表示將繼續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)，計(jì)劃用IPO募資凈額約60%(用于戰(zhàn)略收購(gòu)及新設(shè)分公司及附屬公司。國(guó)內(nèi)物管行業(yè)仍處于迅猛發(fā)展的階段，市場(chǎng)空間廣闊，金融街物業(yè)有望借助此次上市踏入加速成長(zhǎng)的快車道。