華創(chuàng)證券：美國Capital接連增持內(nèi)房股，優(yōu)質(zhì)價值獲長線資本認(rèn)可

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)豪聲音”。

行業(yè)點評

1、美國Capital接連增持房企，利率下行周期中優(yōu)質(zhì)房企的吸引力進(jìn)一步提升

近期美國資本集團(tuán)(The Capital Group Companies, Inc.)持續(xù)增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房，包括：2020年3月9日，龍湖集團(tuán)(00960)獲美國資本集團(tuán)以每股均價35.4655港元增持350.307萬股，涉資約1.24億港元;增持后Capital持股龍湖約3.0043億股，持股比例由4.96%升至5.02%。

2020年4月23日，世茂房地產(chǎn)(00813)公告按照每股29.73港元(較前一日收盤價折價2%)配售7,820.4萬股給美國資本集團(tuán)，占比配售后總股本的2.21%，配售凈額23.11億港元。2020年6月7日，旭輝控股配售約1.85億股新股(占比擴(kuò)大后總股本的2.28%)，價格為每股6.28港元(較6月5日收市價折讓1.26%)，配售凈額約11.53億港元;據(jù)樂居財經(jīng)報道其中約1.77億股配售至美國資本集團(tuán)。

2019年末以來保險公司、社?；?、養(yǎng)老保險基金等長期資金持續(xù)新進(jìn)或增持地產(chǎn)股，近期又有平安資管和平安人壽作為戰(zhàn)投入股招商蛇口;此外，海外長期資本如美國Capital Group也開始持續(xù)增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房，我們認(rèn)為，在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色對于長期資金的吸引力進(jìn)一步提升。

2、銷售再超預(yù)期，融資成本下行，凈利率階段性見底，預(yù)計基本面正逐步改善

一方面，5月市場銷售再超預(yù)期。5月主流50家房企銷售額8,885億元，同比+17%。1-5月主流50家房企累計銷售額29,654億元，同比-7%。并考慮到流動性寬松、政策穩(wěn)定、前期需求累積釋放、供給的逐步爬坡，并且各地陸續(xù)出臺預(yù)售條件放寬、預(yù)售資金監(jiān)管放松等政策，我們認(rèn)為今年2-3季度的銷售仍將保持穩(wěn)中向好的趨勢，并且預(yù)計在公共衛(wèi)生事件下全年銷售仍將保持較強(qiáng)韌性。

另一方面，近期房企發(fā)債明顯量增價減。5M2020房企發(fā)債金額2,480億元，同比+4%。發(fā)債利率則顯著下行，如萬科企業(yè)(02202)發(fā)債利率低至2.56%、中南建設(shè)降至6.8%;并且，萬科、華夏幸福等公司債券回售利率也有大幅下行，4月下旬以來不同評級房企的信用利差均有收窄;資金端的寬松已經(jīng)逐步體現(xiàn)。

具體來看，年內(nèi)融資成本下行將降低利息費用，對沖結(jié)算毛利率下行，助力凈利率的階段性見底?？傮w而言，我們認(rèn)為銷售超預(yù)期、融資成本下行、凈利率階段性見底，預(yù)計基本面正進(jìn)入階段性改善通道。

3、板塊PE估值處歷史地位，主流房企股息率達(dá)5.6%，房企長線投資價值凸顯

估值方面，房地產(chǎn)板塊PE TTM已低至8.8倍，處于歷史低位，處于橫向板塊倒數(shù)第二;主流房企20年 PE創(chuàng)新低至4.8倍、較18H2估值底折價達(dá)26%。股息率方面，板塊股息率3.00%持續(xù)超過10Y國債收益率2.85%，板塊股息國債利差持續(xù)破零、達(dá)到0.15%。而房地產(chǎn)板塊業(yè)績確定性更強(qiáng)之下股息率將大概率繼續(xù)走高，板塊股息國債利差有望再創(chuàng)歷史新高。

其中，我們統(tǒng)計10家主流房企的平均股息率自2018年7月以來基本都高于10Y國債收益率，2020/6/3達(dá)到19A5.6%，并且對應(yīng)股息國債利差創(chuàng)歷史新高。低估值、高股息的特點凸顯主流優(yōu)質(zhì)房企的長線投資價值。而從分紅比例來看，10家主流房企在15-19年的平均分紅比例為36%，在業(yè)績增速確定的背景下，穩(wěn)定的分紅率將決定了更高的股息率，進(jìn)一步創(chuàng)新高的股息國債利差也預(yù)示主流優(yōu)質(zhì)房企的長線投資價值已經(jīng)凸顯，尤其對于保險資金和產(chǎn)業(yè)資本等長線資金的吸引力大幅提升。

4、投資建議：美國Capital接連增持房企，優(yōu)質(zhì)價值獲長線資本認(rèn)可，重申“推薦”評級

公共衛(wèi)生事件下房地產(chǎn)行業(yè)仍是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓艙石，預(yù)計政策將處于穩(wěn)中向好趨勢，行業(yè)基本面也正逐步改善，并且如美國Capital等長線資本也接連增持房企，預(yù)計板塊低估值將得到修復(fù)。此外，本次衛(wèi)生事件對物業(yè)管理行業(yè)將是一次行業(yè)價值的再認(rèn)識，疏通過往難點痛處，推動行業(yè)進(jìn)入更廣闊、更持續(xù)的黃金發(fā)展階段。

我們重申板塊推薦評級，并優(yōu)選優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，推薦：1)住宅開發(fā)：金科股份、世茂房地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、旭輝控股(00884)、融創(chuàng)中國(01918)、萬科A、中南建設(shè)、陽光城、龍光地產(chǎn)(03380)、美的置業(yè)(03990)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福;2)物業(yè)管理：招商積余、永升生活服務(wù)(01995)、碧桂園服務(wù)(06098)、新城悅服務(wù)(01755)、保利物業(yè)(06049)、綠城服務(wù)(02869)、新大正，建議關(guān)注：雅生活服務(wù)(03319)、時代鄰里(09928)、奧園健康(03662)等;3)商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、新城控股、大悅城，建議關(guān)注：華潤置地(01109)、寶龍地產(chǎn)(01238)等。

5、風(fēng)險提示：公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控和融資政策超預(yù)期收緊

(編輯：楊杰)