為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，超7成典型房企利息資本化率高于70%

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”

房地產(chǎn)行業(yè)較其他行業(yè)而言資金相對(duì)密集、財(cái)務(wù)杠桿和借款利息開支較高，同時(shí)又具有存貨規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以利息費(fèi)用資本化率也相對(duì)更高。 不同房企對(duì)利息費(fèi)用資本化的處理也有高低差異，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范圍內(nèi)，一定程度上可以起到調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)的作用。 那么，房企利息資本化有什么樣的前置條件?利息費(fèi)用的資本化如何影響房企利潤(rùn)表現(xiàn)?行業(yè)利息資本化率又有怎樣的趨勢(shì)?本文，我們通過研究70家行業(yè)典型上市房企歷年的利息費(fèi)用資本化率，結(jié)合房企的利潤(rùn)、負(fù)債等財(cái)務(wù)表現(xiàn)，從利息費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理和企業(yè)經(jīng)營角度對(duì)房企利息資本化進(jìn)行剖析。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，受房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算較銷售相對(duì)滯后的影響，借款利息的資本化或費(fèi)用化處理對(duì)房企財(cái)報(bào)中利潤(rùn)表現(xiàn)的延續(xù)性有一定的平滑作用。

在70家行業(yè)典型上市房企的年報(bào)中，有64家企業(yè)披露了2019年利息費(fèi)用的資本化規(guī)模。其中，超7成房企的利息資本化率在70%以上、13家房企利息資本化率高于90%、15家房企利息資本化率在80%至90%之間。從典型房企的利息資本化情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的借款利息資本化率相對(duì)較高，64家企業(yè)利息資本化率的中位數(shù)達(dá)77%。

【70家行業(yè)典型上市房企】萬科A、大悅城控股、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、保利地產(chǎn)、城建發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、首開股份、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實(shí)業(yè)、金隅集團(tuán)、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、綠城中國、龍光地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、美的置業(yè)、中國奧園、新力控股集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、時(shí)代中國控股、中駿集團(tuán)控股、路勁、禹洲地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、德信中國、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、景瑞控股、力高集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、國瑞置業(yè)、朗詩綠色集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、銀城國際、陽光100

什么叫房企借款利息資本化處理

利息資本化，是指將損益表中企業(yè)借款的利息費(fèi)用支出進(jìn)行資本化處理，確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)并計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的存貨。通常，需要較長(zhǎng)周期才能達(dá)到使用或可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，如固定資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)等所發(fā)生的借款利息支出，都在資本化處理的范圍內(nèi)。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，行業(yè)資金相對(duì)密集，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿和利息開支較高。同時(shí)，房企存貨規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、前期開發(fā)費(fèi)用大、不同項(xiàng)目盈利能力差異顯著。因此，從會(huì)計(jì)處理的角度而言，借款利息費(fèi)用的資本化是基于房地產(chǎn)存貨開發(fā)本質(zhì)的一種常規(guī)財(cái)務(wù)操作，在企業(yè)持續(xù)開發(fā)的前提下將大部分合規(guī)的借款利息進(jìn)行資本化，可以避免結(jié)算的錯(cuò)配。

值得注意的是，參照國際準(zhǔn)則，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，只要企業(yè)對(duì)獲取的土地制定了明確的開發(fā)計(jì)劃，那么這塊土地的購置行為也可以被視為“必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”，那么在滿足“借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生”的前提下，相應(yīng)的土地購置費(fèi)用也可以納入借款費(fèi)用資本化的范圍。

可在一定程度上調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)

對(duì)于房企而言，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范圍內(nèi)，對(duì)當(dāng)期借款利息的資本化或費(fèi)用化的選擇，可以在一定程度上調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)。具體來看，利息資本化將開發(fā)成本后置，有助于減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用、提升企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)，同時(shí)也提高了存貨的賬面價(jià)值。反之，增加當(dāng)期借款利息的費(fèi)用化占比，則可以通過將開發(fā)成本前置，給企業(yè)未來的結(jié)算留存更多的利潤(rùn)空間。

通過梳理近年來，行業(yè)典型房企整體利息費(fèi)用資本化率的發(fā)展，結(jié)合行業(yè)利潤(rùn)增速的變動(dòng)趨勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，房企對(duì)行業(yè)結(jié)算利潤(rùn)增長(zhǎng)的預(yù)期，對(duì)企業(yè)利息費(fèi)用的資本化水平呈反向影響。

具體而言，在2014年至2017年間行業(yè)處在結(jié)算利潤(rùn)上行期、典型房企整體利潤(rùn)規(guī)模增速顯著提升。房企更傾向于對(duì)當(dāng)期的借款利息作費(fèi)用化處理，行業(yè)整體的利息資本化率由2014年的83%逐年降低至2017年的72.9%。即在利潤(rùn)上行期將開發(fā)成本前置，為未來預(yù)留更多的結(jié)算利潤(rùn)空間。

而自2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、營收增速明顯下滑。疊加前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，企業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓，行業(yè)利潤(rùn)增速明顯放緩。利潤(rùn)增速下行的行業(yè)周期下，房企更傾向于將借款利息作資本化處理，通過利息資本化、開發(fā)成本后置提振當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)。2017年至2019年期間，典型房企整體的利息資本化率由72.9%逐年提升至74.8%。

如碧桂園、龍湖、融信近年來均保持了行業(yè)較高的利息資本化水平，連續(xù)多年利息資本化率近100%。而恒大、萬科、金地等房企近年來借款利息的資本化率呈逐年降低的趨勢(shì)，在行業(yè)增速、企業(yè)自身銷售增速放緩的背景下，將借款利息更多的費(fèi)用化雖然會(huì)造成當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的提升，但同時(shí)也能減輕未來的成本壓力、給利潤(rùn)結(jié)算留出更多的空間。

值得注意的是，利息費(fèi)用的資本化在減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用、提升利潤(rùn)表現(xiàn)的同時(shí)，將開發(fā)成本后置、也提高了存貨的賬面價(jià)值。但同時(shí)在一定程度上也會(huì)稀釋存貨中真實(shí)可銷售資產(chǎn)的權(quán)重。截至2019年末，在披露存貨余額中借款費(fèi)用資本化金額的A股房企中，有部分企業(yè)的存貨中資本化部分占比較高。如陽光城、華發(fā)股份、信達(dá)地產(chǎn)的存貨資本化部分占比均高于10%。泰禾雖然尚未披露2019年財(cái)報(bào)，但截至2018年末，其存貨余額中借款費(fèi)用的資本化金額占比也已達(dá)到了近15%。

綜合來看，對(duì)于目前利息資本化率低，利潤(rùn)不錯(cuò)的房企來說，可以通過一定程度的增加利息費(fèi)用化占比保證未來利潤(rùn)空間。對(duì)于目前利息資本化率較低，而利潤(rùn)表現(xiàn)不佳的房企而言，可以通過更高的利息資本化率提升當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)。但對(duì)于目前利息資本化率已經(jīng)較高、且利潤(rùn)表現(xiàn)不佳的房企來說，未來即使一直維持較高的利息資本化水平，未來結(jié)算利潤(rùn)的調(diào)升空間仍相對(duì)較小。