新股前瞻︱5個月新增110萬平米土儲，能助大唐地產(chǎn)踏入港交所？

當(dāng)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的新定位背景下，正從“黃金時代”向“白銀時代”有序過渡。在此背景下，部分房企面臨發(fā)展換擋的問題，尤其是2019年以來，不斷有中小房企破產(chǎn)的消息傳出，就連曾排名前200的銀億股份（000981.SZ）也走向了退市的邊緣。

但回過頭來看，中小房企中仍不乏有逆勢前行者，比如近期向港交所遞交招股文件的大唐集團(tuán)控股有限公司(下稱“大唐地產(chǎn)”)就是其中之一。

中國地產(chǎn)百強企業(yè)，近三年業(yè)績穩(wěn)步增長

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，大唐地產(chǎn)曾于2019年11月29日遞交過上市申請，5月31日為公司第二次向港交所遞交上市，工銀國際擔(dān)任其獨家保薦人。

據(jù)大唐地產(chǎn)招股書，公司成立于2010年4，總部位于廈門。公司主要布局在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)及長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)。2020年按綜合實力計，大唐地產(chǎn)獲中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會及中國房地產(chǎn)測評中心中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強第88名，排名比去年略有下滑。2018年及2019年，按合約銷售額計，公司獲克而瑞評選為南寧三大物業(yè)開發(fā)商之一。

業(yè)務(wù)方面，大唐地產(chǎn)專注于物業(yè)開發(fā)及銷售。于2017年、2018年及2019年，公司分別實現(xiàn)收益40.19億元人民幣（單位下同）、54.96億元及81.08億元。

過往三年，大唐地產(chǎn)來自銷售物業(yè)產(chǎn)生的收益分別約為34.0億元、52.3億元、77.7億元，分別占總收益的約84.7%、95.2%及95.9%。公司通過提供建筑服務(wù)產(chǎn)生部分收益，其中包括為地方政府建造安置房所得收益，分別占總收益的約13.3%、3.7%及2.7%。此外，于往績記錄期，公司自租賃物業(yè)、提供酒店服務(wù)及其他服務(wù)產(chǎn)生小部分收益。

大唐地產(chǎn)稱，期內(nèi)收益的上漲主要由于已交付的物業(yè)項目數(shù)量增加。智通財經(jīng)APP注意到，隨著大唐地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模增長，公司盈利水平總體穩(wěn)定向好。

2017年至2019年，大唐地產(chǎn)毛利潤分別為9.66億元、15.25億元和21.85億元；毛利率分別為24.0%、27.8%及27.0%。年內(nèi)溢利分別達(dá)到4.13億元、5.88億元和6.27億元。

利潤實現(xiàn)穩(wěn)定增長的同時，公司財務(wù)狀況得到明顯改善。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額由2017年的凈流出12.41億元提升至2019年的凈流入33.2億元，年末現(xiàn)金等價物于2019年末達(dá)到22.14億元。

同時，公司凈負(fù)債比率由2017年的1087.9%下降至2019年的119.2%。大唐地產(chǎn)在招股書中表示，于往績記錄期，公司維持大量借款以為經(jīng)營提供資金。截至2017年、2018年及2019年12月31日，公司的借款總額分別約為91.45億元、84.61億元及77.7億元。

關(guān)于財務(wù)杠桿降低，大唐地產(chǎn)在招股書中表示，主要由于保留盈利于2017年至2019年持續(xù)增加及本公司股東注資于2019年增加所致。

充裕項目及土儲支持未來發(fā)展     

智通財經(jīng)APP注意到，三年大唐地產(chǎn)的財務(wù)杠桿得到優(yōu)化，一定程度給公司擴(kuò)張?zhí)峁﹦幽堋?/p>

據(jù)公司首次上市申請招股書顯示，截至2019年9月30日，公司擁有69個開發(fā)項目（具體如下）。最新招股書顯示，截至2020年2月29日，擁有82個由附屬公司以及合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)且處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目。

從2019年9月30日至2020年2月29日期間，大唐地產(chǎn)新增物業(yè)開發(fā)項目13個，已竣工未售面積新增15.3萬平方米，開發(fā)中規(guī)劃建筑面積新增32.8萬平方米。應(yīng)占土地儲備總量新增110.7萬平方米至889.7萬平方米。

公司稱，按內(nèi)部記錄及目前的方案，以及因市場狀況變動及對項目開發(fā)方案的調(diào)整而產(chǎn)生的變化，就截至2020年2月29日由附屬公司開發(fā)的所有項目而言，截至2019年12月31日物業(yè)項目的估計未來開發(fā)成本總額為人民幣164.0億元，其中72.6億元預(yù)期于2020年產(chǎn)生，而剩余部分預(yù)期將于2021年及其后產(chǎn)生。

在智通財經(jīng)APP看來，重點布局海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)及長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大唐地產(chǎn)，未來不僅業(yè)務(wù)規(guī)模有望實現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張，公司盈利能力也可望繼續(xù)保持。

以大唐地產(chǎn)在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)重點布局的漳州為例，由于毗鄰廈門獲得廈門市場外溢需求，漳州已售商業(yè)住宅物業(yè)的建筑面積從2014年的420萬平方米增加至2019年的690萬平方米，復(fù)合年增長率為10.5%。

此外，大唐地產(chǎn)的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)“重鎮(zhèn)”——廣西南寧房地產(chǎn)行業(yè)也保持良好發(fā)展勢頭。2014年至2018年期間，已售的住宅物業(yè)的總建筑面積從2014年的7.2百萬平方米增加至2018年的14.4百萬平方米，復(fù)合年增長率為18.8%。

總體來看，布局一二線城市及強低線城市是大唐地產(chǎn)未來保持快速發(fā)展的“金鑰匙”。但擴(kuò)張是否會導(dǎo)致公司財務(wù)杠桿繼續(xù)抬升，還有待觀察。