光大證券：4月房企復(fù)蘇加快，預(yù)計行業(yè)Q2整體保持回升趨勢

本文來自光大證券。

報告摘要

銷售：4月復(fù)蘇加快，高能級城市降幅收窄，預(yù)計Q2整體保持回升趨勢

前期積壓需求釋放、房企加大推盤力度、置業(yè)情緒短期回溫下，4月單月全國商品房銷售面積同比降幅大幅收窄12pc至-2.1%。居民出行自由度提升后，4月東部、中部、西部地區(qū)銷售面積已基本恢復(fù)至去年同期水平，一、二線銷售面積同比降幅分別收窄17pc、15pc。

5月高頻數(shù)據(jù)顯示樓市成交繼續(xù)回升，基于當前信貸環(huán)境寬松、上市房企年中業(yè)績沖量、以及高能級城市積壓的需求持續(xù)釋放，預(yù)計二季度行業(yè)銷售將整體維持復(fù)蘇態(tài)勢，5月單月銷售面積或同比轉(zhuǎn)正。

土地：4月成交繼續(xù)升溫，關(guān)注地價持續(xù)上行風(fēng)險與三四線分化趨勢

4月全國土地購置面積、成交價款分別同比13.8%、+82.3%，百城土地成交平均溢價率小幅提升至15.46%。值得注意的是：

1)4月百城土地成交平均溢價率為2019年下半年以來最高水平，后續(xù)如果地價持續(xù)走高，是否會觸發(fā)降溫政策需要密切關(guān)注。

2)當前三四線城市高溢價率(4月約27.55%)與高流拍率(4月環(huán)比增加252宗)并存，即使熱點三四線城市如徐州、常州也出現(xiàn)了較多流拍地塊。預(yù)計后續(xù)三四線城市土地市場將進一步分化。

投資：4月新開工明顯改善，投資增速大幅提升，供給側(cè)反彈趨勢明確

得益于資金支持以及預(yù)期向好，行業(yè)供給側(cè)鏈條上各個環(huán)節(jié)持續(xù)恢復(fù)。4月新開工、投資增速環(huán)比提升明顯，印證我們前期“硬核反彈”的判斷。

4月單月新開工面積約1.96億方，同比降幅大幅收窄9.1pc至-1.3%。銷售預(yù)期明朗化后，前期積壓的開工需求(Q1同比-27.2%)迎來集中釋放。

1-4月行業(yè)施工面積增速環(huán)比微降0.1pc，但4月房地產(chǎn)投資增速環(huán)比+5.8pc至7.0%，推測系施工投資強度以及土地購置費增速繼續(xù)提升。

資金面：4月到位資金基本恢復(fù)至去年同期水平，累計“缺口”持續(xù)收窄

整體來看，4月行業(yè)到位資金已基本恢復(fù)至去年同期水平(同比-0.6%)。其中供給側(cè)國內(nèi)貸款、自籌資金同比增長較明顯，需求側(cè)按揭貸款與去年同期相當，定金及預(yù)收款恢復(fù)至去年9成左右。

1-4月到位資金降幅收窄至-10.4%，其中降幅最大的為定金及預(yù)收款(1-4月-18.9%)，預(yù)計隨著銷售復(fù)蘇，行業(yè)資金面壓力將持續(xù)緩解。

投資建議

5月全國“兩會”召開在即，預(yù)計房地產(chǎn)政策以穩(wěn)為主，相對寬松的資金環(huán)境下，短期內(nèi)行業(yè)基本面修復(fù)趨勢較為明確。但需要注意的是，考慮到海外公共衛(wèi)生事件發(fā)展對于國內(nèi)居民就業(yè)和收入的潛在影響或有滯后，以及近期國內(nèi)局部區(qū)域出現(xiàn)小范圍的公共衛(wèi)生事件反復(fù)，或?qū)^(qū)域內(nèi)后續(xù)行業(yè)銷售趨勢以及施工節(jié)奏造成一定影響，雖為小概率事件，仍需密切關(guān)注及提高警惕。

我們認為龍頭房企在業(yè)績/分紅穩(wěn)定性、融資成本優(yōu)化、以及財務(wù)安全邊際優(yōu)勢明顯，亦是過往外資配置A股地產(chǎn)的主要方向，建議關(guān)注A股的萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團；H股的萬科企業(yè)(02202)、融創(chuàng)中國（01819））、中國金茂（00817）。

風(fēng)險分析

海外公共衛(wèi)生事件擴散對于中國居民就業(yè)和收入的影響存在不確定性;近期國內(nèi)局部區(qū)域出現(xiàn)小范圍的公共衛(wèi)生事件反復(fù);若土地市場持續(xù)升溫，存在觸發(fā)融資監(jiān)管趨嚴的可能;行業(yè)將迎來債務(wù)到期高峰，中小房企信用風(fēng)險提升。

（編輯：羅蘭）