新股前瞻︱港龍中國地產(chǎn)：百強房企中正快速崛起的成長股

在風雨飄搖的市場環(huán)境中，港龍中國地產(chǎn)二次遞表，申請在聯(lián)交所主板上市。當這家低調(diào)的百強房企走到聚光燈下，其高成長的面紗才逐漸揭開。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，港龍中國地產(chǎn)2007年起步于常州后就接連推出兩個新項目，其中“港龍華庭”就位于當時非常熱門的“青楓公園版塊”，從這個項目上能看出這家公司雖然年輕，但投資眼光卻十足的老道。

2012年，港龍地產(chǎn)的足跡擴展至長三角地區(qū)周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城、連云港及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市。

2018年進軍上海、及河南省和貴州省內(nèi)，2019年總部遷至上海。目前，港龍地產(chǎn)在長三角地區(qū)的版圖仍在不斷擴大。今年4月，首次進入安徽省后，務(wù)實高效的港龍從快速組建團隊到獲地蕪湖不足一個月的時間。至此，公司已經(jīng)完成在全國23個城市實現(xiàn)布局，其中南通、蘇州、常州、鹽城等城市均為深耕、精耕城市。

(截至2020年3月31日港龍地產(chǎn)所開發(fā)項目的地理分布)

借助合作開發(fā)，走上增長快車道

在深耕長三角大本營的同時，港龍地產(chǎn)從2015年底開始與其他大型房企合作開發(fā)，并由此走上了加速增長的快車道。

在合作開發(fā)中，通常是第三方合作伙伴為聯(lián)合開發(fā)的項目注資，此舉有利于減少港龍地產(chǎn)在土地競投的現(xiàn)金流壓力，降低資本投資及開發(fā)成本，及分散風險。

從行業(yè)來看，跑馬圈地的時代早已過去，由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，合作拿地、合作開發(fā)已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的常態(tài)化生存方式。2020年由于行業(yè)整合加速，房企增強合作的意愿比以往更強烈，不管是華潤置地、中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等國企，還是融信中國、中國奧園、弘陽地產(chǎn)等民企，均在業(yè)績會上透露出增加土地聯(lián)合獲取開發(fā)的投資態(tài)度。

借助合作開發(fā)的方式，港龍中國地產(chǎn)三年內(nèi)收入實現(xiàn)4-5倍的增長跨越，復(fù)合年增長率為113.5%。在目前的64個項目中，有49個項目為與碧桂園、中南建設(shè)、融創(chuàng)中國、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)等知名房企共同開發(fā)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年港龍地產(chǎn)以143.6億元名列全口徑銷售第89位，首次躋身百強之列，至2019年全口徑銷售299.4億元，排名上升至第87位。

三年收入復(fù)合增長率超113%，盈利能力強勁

伴隨著規(guī)模的擴大，港龍地產(chǎn)的業(yè)績也迅猛增長。資料顯示，2017-2019年，公司物業(yè)開發(fā)及銷售復(fù)合年增長率為113.5%;歸母凈利潤復(fù)合年增長率為361.6%。

對應(yīng)期內(nèi)，已交付總建筑面積與價格均有顯著增長，另外值得一提的是平均成本占平均售價的百分比逐年在下降，從78.1%降至57.3%，這或許與公司的高周轉(zhuǎn)策略及品牌溢價有關(guān)。

以深耕城市常州的龍悅府項目為例，其 2019年4月拿地，8月底取得預(yù)售證，入市三個月去化即達到90%以上，成為當?shù)劁N售最火爆的樓盤。據(jù)了解，該項目熱銷的原因主要是品牌認可度高，產(chǎn)品定位精準，推售節(jié)點合理，供貨與銷售緊密銜接。

在長三角區(qū)域市場，港龍地產(chǎn)的樓盤因其過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和優(yōu)秀的服務(wù)、以及二手房市場上出色的溢價能力而享有盛譽，也因此吸引了各大知名房企與之合作。

除了龍悅府之外，由于地段優(yōu)越、產(chǎn)品力強等優(yōu)勢，港龍地產(chǎn)蘇州常熟紫譽華庭、南通翰林首府、紹興鉑樾府等項目開盤后也尤為熱銷。紫譽華庭為區(qū)域內(nèi)第一個打響“城鐵版塊”概念的項目，加上其深耕城市的品牌影響力，因此也是常熟2019年銷冠項目;翰林首府擇址全國著名的海安中學旁，配了一支精英隊伍做到了六開六罄的好業(yè)績;而去年獲地的鉑樾府，在確定產(chǎn)品定位大方向的同時，技術(shù)研發(fā)部門深刻總結(jié)了近兩年來江浙客戶對于洋房和疊墅更新更細微的需求，通過打造高品質(zhì)景觀、調(diào)整面寬，提升了客戶的舒適度和體驗感 ，從而項目也成為紹興市場上一個明星樓盤。

高溢價能力往往能夠帶來可觀的利潤。2017-2019年，港龍地產(chǎn)毛利率分別為21.9%、30.8%、42.7%，凈利率分別為7.6%、20%、23.8%，逐年提升且遠高于行業(yè)平均水平，展現(xiàn)了強大的盈利能力。

值得一提的是，今年一季度，受疫情影響，房企銷售普遍慘淡，港龍地產(chǎn)雖然合約銷售額減少12.7%，但集團應(yīng)占合約銷售額卻逆勢同比增長80.2%，仍保持較高的成長性。

智通財經(jīng)APP了解到，一季度應(yīng)占合約銷售額大幅增長，主要是由于2019年及2020年一季度增加9個由其附屬公司分開發(fā)的預(yù)售項目，與去年同期相比，今年一季度由附屬公司開發(fā)的可供銷售項目數(shù)量大幅增加。

土儲豐富，保障未來業(yè)績高確定性增長

結(jié)合合約負債及土儲來看，港龍地產(chǎn)業(yè)績爆發(fā)式增長或許才剛開始。

截至2017年、2018年及2019年末，港龍地產(chǎn)合約負債分別約為25.27億元、36.54億元、84.16億元，可以看出2019年末的合約負債大幅增加，甚至遠超過前兩年之和。對于預(yù)售制的房企來說，合約負債代表已售未結(jié)轉(zhuǎn)的項目金額，房企規(guī)模和銷售不斷擴大，合約負債也會隨之增加，隨著項目竣工交付，這些合約負債將逐漸確認為收入。

據(jù)港龍地產(chǎn)預(yù)計，在2019年末的合約負債中，有約36.78億元將在2020年內(nèi)交付后確認為收益，剩余47.38億元將在其后年度確認，這意味著即使不考慮今年的銷售情況，港龍地產(chǎn)業(yè)績高增長至少在未來兩年仍將持續(xù)。

現(xiàn)有土儲也為未來增長提供了保障。截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)權(quán)益土儲總建筑面積544.44萬平方米，其中開發(fā)中的建筑面積475.17萬平方米。

截至2020年3月末，港龍地產(chǎn)已在22個城市擁有64個開發(fā)項目，作為對比，2017-2019年的收益主要僅來自4個城市的9個物業(yè)項目。這就是港龍地產(chǎn)未來業(yè)績成長最大的藍海。

從目前的開發(fā)情況、推盤計劃及參照過去入市項目的表現(xiàn)推測，港龍地產(chǎn)今明兩年的業(yè)績增速可能快于過去。

港龍地產(chǎn)另一看點來自降杠桿的空間。目前公司的負債率高于同行，一旦上市后，港龍地產(chǎn)的融資渠道將更加多元化，融資成本下降有望為利潤增長釋放空間。