2019年5家房企總土儲貨值破兩萬億 碧桂園(02007)融創(chuàng)(01918)居前

本文來自微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”。

重要說明

本榜單中企業(yè)總土儲是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。

多數(shù)上市企業(yè)在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

部分企業(yè)公布的是按結(jié)算口徑的土地儲備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分數(shù)據(jù)。

隨著城市更新的深入，很多企業(yè)的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權(quán)益關系復雜，因此我們采取確權(quán)為標準。

對于土地貨值判斷，每家企業(yè)采取的估值標準不同。我們統(tǒng)一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。

另外，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務，因此本土儲統(tǒng)計也不包含代建土儲。

榜單解讀

5家房企總土儲貨值破兩萬億 碧桂園、融創(chuàng)、保利位居三甲

截止2019年末，總土儲TOP100貨值總量達到44萬億，較2018年末的40萬億上漲10%，門檻值為809億元，較2018年上漲5%。

從各貨值梯隊企業(yè)數(shù)量分布來看，總貨值超過萬億的企業(yè)為8家，其中碧桂園(02007)、融創(chuàng)(01918)、保利、恒大(03333)、綠地土儲貨值已突破超2萬億，大幅領先其他企業(yè)?？傌浿翟?000-5000億的企業(yè)達23家，較2018年末新進8家，而48%的房企總土儲貨值集中在1000-3000億元。

總土儲貨值TOP10中，堅持全覆蓋布局的碧桂園和持續(xù)進行收并購的融創(chuàng)分列前兩位，且總貨值均已突破2.5萬億。金茂憑借積極踐行布局二線的戰(zhàn)略，總土儲貨值首次躋身前十，相應的，新城在出售部分項目之后，總土儲下降至第11位。

銷售百強總土儲貨值同比漲幅逾10% TOP10貨值占百強43%

銷售百強2019年末總土儲貨值超過42萬億，同比上漲11%，其中超過五成房企貨值同比增長。除TOP21-30梯隊房企同比小幅下跌以外，其他各梯隊企業(yè)總土儲貨值均有不同程度的上漲。

銷售TOP1-10龍頭房企總土儲貨值同比漲幅達到12%，過半數(shù)同比漲幅超過20%，其中綠地漲幅最大，超過50%，龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢仍較顯著。此外TOP11-20和TOP51-100強房企貨值也分別有12%和11%的漲幅。整體漲幅最大為TOP31-50企業(yè)，達18%，在行業(yè)生存壓力和生存紅線之下，囤糧沖規(guī)模的勢頭不減。

整體而言，總土儲依舊呈現(xiàn)強者恒強、集中度較高的特征。

首先，TOP10房企貨值占百強總貨值的43%，與2018年末持平，而前20的房企則占據(jù)了百強貨值的半壁江山。其次，銷售和總土儲前二十房企TOP20房企與總土儲貨值TOP20企業(yè)高度吻合。

百強土儲去化周期3.8年 TOP11-20房企去化最快

2019年末銷售百強總土儲去化周期為3.8年，較2018年末的3.9年小幅下降，各梯隊表現(xiàn)差異顯著：

銷售TOP1-10和11-20房企土儲去化周期與2018年末相差無幾，分別為3.96和3.52年，其中TOP11-20企業(yè)在沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)之下整體土儲去化在各梯隊中最短。

TOP21-30企業(yè)銷售攀升、總土儲下降之下，去化周期較2018年顯著下滑，但仍可保證4年的銷售;TOP31-50名梯隊的去化周期提升幅度較大，從3.42年提升至3.63年，源于金輝、新力、正榮、藍光等企業(yè)2019年末總土儲貨值大幅躍升。

后50強房企去化周期達3.92年，僅次于第一梯隊。相較而言，銷售的困境依然不容小覷，仍應以促銷售為工作重心。

從各企業(yè)的去化周期變化情況來看，主要有三：

第一，四成房企去化周期維持在較健康水平，土儲貨值能支撐企業(yè)2.5-4年的發(fā)展，包括碧桂園、中海、萬科(02202)等龍頭房企，而陽光城、旭輝等企業(yè)納儲與銷售速度相對均衡，去化周期小幅波動。

第二，有部分企業(yè)去化周期不足2年，此類房企需要加速納儲，以保證未來可供貨量足以支撐企業(yè)業(yè)績持續(xù)增長;

第三，去化周期始終維持較高水平的房企，例如寶龍、保利置業(yè)等，如何在土儲充裕的情況下，通過運營、機制體制的完善提高銷售轉(zhuǎn)化率為第一要務。

融創(chuàng)、綠地、世茂收并購帶動土儲增長 弘陽、新力等積極擴張

2019年百強房企拿地整體趨于謹慎，因此有近半數(shù)企業(yè)總土儲建面較2018年有所下滑。但仍有部分典型房企總土儲增長顯著，例如融創(chuàng)、金地、金輝、新力等2019年總土儲建面、貨值均較2018年顯著增長。

規(guī)模房企中，融創(chuàng)、綠地、世茂總土儲較2018年增長快，與三家房企2019年收并購項目較多不無關系。如融創(chuàng)收購了泛海和陽光100的項目，世茂同樣收購部分新城的項目。綠地除收購董家渡項目外，2019年在廣州、蘇州、寧波等二線城市拿地較多，且隨著“城際空間站”項目價格上行，整體貨值持續(xù)走高。

對于本就身處銷售前十的三家房企而言，總土儲的充裕也將成為其規(guī)模再上一步、實現(xiàn)更高行業(yè)地位的基石。

此外，近兩年上市的德信、弘陽，以及老牌房企金地、金輝等，憑借2019年積極的拿地擴張，總土儲同樣增長迅速。如金地2019年拿地銷售比接近0.6，德信、弘陽等區(qū)域深耕的企業(yè)投資力度也顯著高于行業(yè)平均。

積極拿地一方面補充了原本相對薄弱的土儲根基，為規(guī)模持續(xù)增長和進階打下基礎。除金地外，這些房企銷售排名基本高過其總土儲貨值排名。另一方面，對于金地、金輝這樣的老牌房企而言，豐富土地儲備、調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)更有利于其沖擊更高的規(guī)模。

金茂、綠城、雅居樂等土儲排名高于銷售 規(guī)模增長動力強勁

對比百強房企總土儲貨值排名以及全口徑銷售業(yè)績排名來看，貨值排名遠高于銷售的房企更值得關注：

第一，銷售三十強中金茂(00817)、綠城、雅居樂(03383)等表現(xiàn)突出，無論是土儲排名還是和銷售排名均上升較快，且總土儲貨值排名基本較銷售高6-8名。其中金茂、雅居樂均較2018年大幅增長。尤其是中國金茂，2019年總土儲貨值達到9322億元，首次排進貨值TOP10，較多的二線優(yōu)質(zhì)地塊或?qū)⒅鹈瘶I(yè)績再攀新高。

第二，美的置業(yè)(03990)、中國鐵建(01186)、中交地產(chǎn)、越秀(00123)等土儲排名遠超銷售，短期業(yè)績增長動力強勁。其中中鐵建、中交作為國企背景，資金能夠穿越周期的優(yōu)勢使得其在土地市場操作更加靈活，中交2019年總土儲建面較2018年增長15%。而2018年上市的美的置業(yè)，憑借著長三角的充裕土地，土儲貨值排名22，較其2019年全口徑銷售金額高出14名，短期業(yè)績擴張動力強勁。

第三，銷售TOP100以外的房企如眾安、明發(fā)、中庚等土儲相對充裕，將成為其規(guī)模進階沖進百強的支撐和跳板。短期來看，如何通過在內(nèi)部運營機制、體制中繼續(xù)苦煉內(nèi)功，提升土儲和銷售轉(zhuǎn)化率是關鍵。值得注意的是，當代、九龍倉等銷售百強企業(yè)甚至沒有排進總土儲貨值榜前一百名，未來銷售業(yè)績不僅可能會被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題。

百強中西部土儲占31% 聚焦重慶、武漢核心二線

2019年房企拿地以回歸高能級城市為主，截止2019年末，百強房企一二線城市總土儲占比達到52%，三四線城市占比48%。

從區(qū)域分布來看，中西部二線城市土地供應持續(xù)高位，2019年末百強房企土儲中3成建筑面積位于中西部區(qū)域，長三角和珠三角土儲占比均在25%左右，環(huán)渤海區(qū)域占比18%，較2018年末再降3個百分點。

從城市層面來看，百強房企囤地最多的城市仍然以貨值較高的二線城市為主，總土儲TOP20城市中有14個二線城市，此外一線和三四線城市各占3席。重慶、武漢、廣州是房企囤地最多的城市，百強總土儲超過6000萬平方米，未來市場競爭將較為激烈;三四線城市中佛山、惠州和徐州入榜，均為受到整體區(qū)域經(jīng)濟紅利輻射較明顯的城市，三四線城市的分化還將持續(xù)。

投資態(tài)度謹慎樂觀 收并購將成為擴儲重要手段

從上市房企的年報發(fā)布會來看，謹慎投資仍然是當前企業(yè)拿地的主流態(tài)度，且在謹慎之下企業(yè)對于城市的研判會進一步加深，“聚焦”、“深耕”被頻繁重提，經(jīng)濟基本面良好、都市圈大環(huán)境優(yōu)質(zhì)、人口基數(shù)較大的城市會更加受到企業(yè)青睞，城市之間的分化預計將加劇。

除城市層面以外，企業(yè)之間的分化也在發(fā)生：在大部分房企投資態(tài)度謹慎的同時，10強房企中有一半企業(yè)預計將在今年整體冷淡的情形下加速納儲，增厚土儲實力，第一梯隊的房企競賽也十分激烈;鑒于土地成本日漸提高，越來越多房企將目光轉(zhuǎn)向收并購渠道，過去“大魚吃小魚”的局面正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤按篝~吃大魚”，行業(yè)分化持續(xù)進行。

整體來看，2020年將是“前低后高、平穩(wěn)發(fā)展”的一年，與2019年相比部分企業(yè)的拿地態(tài)度會有所回溫，這一點從近期部分城市土拍熱度走高也可見一斑。在土地獲取渠道愈發(fā)重要之下，收并購在2020年將成為重要的納儲通道之一，建議有需求的企業(yè)提早行動，以獲取更優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流資源。

此外，值得警惕的是，一二線城市的土地主要存在價格過高的風險，企業(yè)在一二線納儲更需要注意控制成本，而三四線城市的風險源于價格和需求空間有限，應當謹慎選擇進入城市及進駐時機。（編輯：肖順蘭）