強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變，從龍頭房企總土儲(chǔ)“之變”看其投資策略

本文來自微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”，作者：謝楊春、吳嘉茗。

銷售百強(qiáng)企業(yè)總貨值規(guī)模已經(jīng)達(dá)到42萬億，其中10強(qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值高達(dá)18萬億，占百強(qiáng)總貨值的4成以上，規(guī)模房企的土地儲(chǔ)備仍具有斷層優(yōu)勢。但同時(shí)，在市場波段調(diào)整時(shí)期，龍頭企業(yè)的投資策略也不盡相同。戰(zhàn)略上仍舊以深耕聚焦、謹(jǐn)慎投資為主，收并購成為獲取資源的重要途徑。戰(zhàn)術(shù)上，不再一味“囤糧”，更注重運(yùn)營的節(jié)奏。

1 提質(zhì)增效與沖擊規(guī)模并存，融創(chuàng)(01918)、世茂(00813)通過收并購持續(xù)增儲(chǔ)

銷售TOP10與總土儲(chǔ)貨值TOP10排名高度重疊，規(guī)模房企依舊強(qiáng)者恒強(qiáng)。

其中銷售TOP10企業(yè)占據(jù)了土儲(chǔ)貨值TOP10企業(yè)的8個(gè)席位，且歷年總土儲(chǔ)貨值排名都保持在較為穩(wěn)定的水平，體量龐大的土地儲(chǔ)備是房企業(yè)績持續(xù)增長的基石。

規(guī)模達(dá)到一定高度后，在有質(zhì)量發(fā)展的帶動(dòng)下，龍頭房企增儲(chǔ)之路也出現(xiàn)分化：

第一，融創(chuàng)、世茂通過收并購繼續(xù)規(guī)模進(jìn)階之路。兩者總土儲(chǔ)貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%，與企業(yè)在2019年積極收并購不無關(guān)系。其中融創(chuàng)6成土儲(chǔ)來自收并購，世茂也在2019年收購了部分新城的項(xiàng)目、且2020年初還完成了對福晟的大筆收購。

第二，提出控制土儲(chǔ)規(guī)模后，恒大（03333）2019年末總土儲(chǔ)貨值從第1名下降至第四位，實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)的“負(fù)增長”，銷售維持高位下體現(xiàn)了恒大“提質(zhì)增效”戰(zhàn)略的效果。

第三，綠地、華潤(01109)等通過調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略，積極拓寬拿地渠道穩(wěn)健增儲(chǔ)。華潤總土儲(chǔ)排名從2017年的第20上升到12位，土儲(chǔ)貨值幾乎翻倍。綠地在三四線堅(jiān)定高鐵新城戰(zhàn)略，優(yōu)質(zhì)布局核心三四線，土儲(chǔ)貨值同比漲幅超50%。

2 注重運(yùn)營節(jié)奏，龍頭房企土儲(chǔ)去化加快

從總土儲(chǔ)的去化周期來看，龍頭房企逐漸走出“瘋狂囤地”的怪圈，平均去化周期連續(xù)兩年下滑，從2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

10強(qiáng)中有6家房企的去化周期都降到了4年內(nèi)，萬科的總土儲(chǔ)去化周期更是連續(xù)3年維持在2.9年左右的，是10強(qiáng)房企中去化周期最短的企業(yè)。

對比2018年末和2019年末10強(qiáng)房企的去化周期，有5家房企去化周期下行，包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂園(02007)、融創(chuàng)、綠地和華潤4家房企土儲(chǔ)去化周期不同程度地上升，其中綠地表現(xiàn)顯著。2019年在全國地市下行的背景下，綠地逆市拓展，尤其在二線核心城市占比提高，落子了上海董家渡、哈爾濱國博城、南昌VR科創(chuàng)城、天津貿(mào)易港等大規(guī)模項(xiàng)目，總土儲(chǔ)去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

3 中海、融創(chuàng)聚焦一二線、占比再提升，碧桂園持續(xù)重倉三四線

土儲(chǔ)分布上，10強(qiáng)房企的土儲(chǔ)分布主要可分為3個(gè)不同的類型：

第一類企業(yè)土儲(chǔ)集中于高能級(jí)城市：以中海、融創(chuàng)、萬科(02202)和華潤典型代表，這些企業(yè)總土儲(chǔ)中有半數(shù)以上位于一二線城市。

中海、融創(chuàng)的一二線土儲(chǔ)占比甚至達(dá)到了93%、78%,且比例較2018年末還有小幅度提升。結(jié)合2019年的新增土儲(chǔ)來看，此類企業(yè)仍在持續(xù)加碼、重倉一二線城市，中海三四線拿地比例有小幅提高，但主要位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的強(qiáng)三線城市。

第二類企業(yè)土儲(chǔ)分布相對均衡，如保利、綠地和新城控股，一二線和三四線比例比例相近，且布局的三四線城市也以GDP已經(jīng)突破5000億元的強(qiáng)三線為主。在一二線土儲(chǔ)競爭激烈的背景下，增加強(qiáng)三線城市的布局也是一種戰(zhàn)略，但值得一提的是這3個(gè)企業(yè)2019年新增拿地中普通三四線占比較高。

第三類企業(yè)則以碧桂園、恒大為代表，仍然持續(xù)重倉三四線城市，截止2019年末碧桂園仍有7成以上土儲(chǔ)位于三四線城市。由于長期下沉布局，這兩個(gè)龍頭房企在三四線城市擁有土地成本較低的優(yōu)勢，且已經(jīng)深度占據(jù)了三四線城市市場，其他房企的進(jìn)駐壁壘較高。

4 2019年新進(jìn)城市普遍減少，聚焦、深耕成為主要趨勢

10強(qiáng)房企從城市進(jìn)駐的角度來看，代表了行業(yè)內(nèi)最高的全國化布局水平，碧桂園、恒大均布局了超過200個(gè)城市，且碧桂園布局城市數(shù)量更達(dá)到282個(gè)，是全國布局城市數(shù)量最多的企業(yè);持續(xù)聚焦在一二線的融創(chuàng)則是10強(qiáng)中布局城市數(shù)量最少的企業(yè)，2019年末融創(chuàng)在50個(gè)城市有銷售或土儲(chǔ)。

整體而言，碧桂園、恒大布局多點(diǎn)開花，融創(chuàng)、中海等全國化進(jìn)程主要以區(qū)域深耕為主。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10強(qiáng)中近半數(shù)房企2019年新增進(jìn)駐的城市數(shù)量在10個(gè)以內(nèi)，在市場波段調(diào)整過程中，投資策略普遍謹(jǐn)慎。

相較前幾年房企快速擴(kuò)張布局，聚焦、深耕成為企業(yè)2019年主要戰(zhàn)略，與2018年相比，除中海外，綠地、新城等企業(yè)新進(jìn)城市數(shù)量大幅減少。

5 龍頭房企謹(jǐn)慎投資仍為主旋律，僅中海、世茂2020年投資相對積極

2020年大部分企業(yè)認(rèn)為市場將呈現(xiàn)“前低后高”、“量價(jià)整體平穩(wěn)”的走勢，謹(jǐn)慎投資仍是行業(yè)的主旋律。

但對于部分龍頭房企而言，整體謹(jǐn)慎的形式下伺機(jī)拿地或通過收并購的方式納儲(chǔ)，是逆市低價(jià)拿地的機(jī)遇。中海在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示2020年將會(huì)提高土地權(quán)益投資預(yù)算至1400億元，同比增長23%，世茂也表示投資預(yù)算與2019年持平，視銷售情況還可調(diào)整。此外萬科、融創(chuàng)、華潤等企業(yè)均以謹(jǐn)慎投資為主要投資原則，聚焦收并購市場，規(guī)模房企的收并購行動(dòng)從一季度以來已較為活躍。

整體來看，10強(qiáng)房企在總土儲(chǔ)上仍然擁有巨大的規(guī)模優(yōu)勢和布局優(yōu)勢，且隨著行業(yè)集中度維持在高位，未來龍頭房企的斷層優(yōu)勢將更加顯著。

從目前總土儲(chǔ)的情況來看，融創(chuàng)、中海和華潤這些主要布局一二線高能級(jí)城市的企業(yè)在未來短周期內(nèi)的優(yōu)勢更為顯著，且中海、華潤2020年的投資態(tài)度相對積極，將為企業(yè)獲取更多的土地資源;隨著大部分企業(yè)實(shí)施“回歸一二線”的戰(zhàn)略，碧桂園和恒大在三四線城市的市場份額將進(jìn)一步擴(kuò)大，成為業(yè)績的重要支撐。

(編輯：張金亮)