全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型邁入新歷史開端，中國恒大能否再創(chuàng)奇跡?

“以降低負債為核心，中國恒大將全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略?！?/p>

在2019年業(yè)績發(fā)布會上，許家印正式宣布恒大將從2020年開始啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

經(jīng)歷了1997年至2016年的高速成長期，以及2017年至2019年的調(diào)整期后，現(xiàn)如今已具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)的恒大（03333）在行業(yè)逐步“寒冬”的基調(diào)下，終于邁出了“決勝未來”的關(guān)鍵一步。

許家印表示，在接下來的三年“轉(zhuǎn)變期”中，恒大將把負債降至行業(yè)中下水平，至2022年時，年銷售規(guī)模將達到萬億級別。

而2020年的前三個月，是恒大“轉(zhuǎn)變期”的第一個季度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在該季度內(nèi)，恒大銷售額1465億，同比增23%，銷售回款1133億，同比大增55%，均為行業(yè)第一。

“追趕者”恒大

如今，恒大已是國內(nèi)的一線房企。但縱觀其發(fā)展歷史，今日成就與其押注中國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，并以一個追趕者的姿態(tài)全力“狂奔”有直接關(guān)系。

對比當(dāng)前同級別的萬科、碧桂園，恒大的起步要落后不少。成立于1984年的萬科，于1988年進入了房地產(chǎn)行業(yè)，并于1991年成功上市，成為深圳證券交易所的第二家上市公司。憑借先發(fā)優(yōu)勢，從進入行業(yè)到成功上市，萬科僅用了3年。

而碧桂園在1992年開發(fā)了首個樓盤后，經(jīng)過十五年的努力，于2007年在聯(lián)交所成功上市。從成立到上市，碧桂園耗時15年。

與二者相比，恒大的“出場”稍晚，其于1997年成立，較萬科進入房地產(chǎn)行業(yè)晚了9年，較碧桂園開發(fā)首個樓盤晚了5年。恒大剛成立時，萬科已借助資本市場的力量發(fā)展了6年之久。

至2006年時，萬科以212.3億元的年銷售額成為中國首家年銷售額突破兩百億的房地產(chǎn)企業(yè)，一舉奠定了龍頭地位。碧桂園則以79.4億元的年度銷售額向百億大關(guān)發(fā)起沖刺，并2008年時錄得166.7億元的銷售額，增長迅猛。

反觀恒大，2006年時的銷售額僅17億人民幣，在當(dāng)時的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，可謂是“名不見經(jīng)傳”。鴻溝般的差距，恒大如何追趕?

高增長戰(zhàn)略后來居上

由于當(dāng)時的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展早期，成長空間巨大，即使起步落后于同行，但只要以高于同行的速度成長，在行業(yè)快速發(fā)展趨勢的帶動下，便有可能實現(xiàn)后來居上。

深諳此道理的恒大便以追趕者的姿態(tài)埋頭苦干。2009年時，成功于聯(lián)交所上市。從成立到上市，耗時12年，較碧桂園縮短3年。上市之時，恒大已位于中國房地產(chǎn)行業(yè)的第二梯隊，但距當(dāng)時的行業(yè)龍頭，已有500億年銷售額的萬科仍有一段距離。

上市僅是新的起點，且在2008年的金融危機后，四萬億政策出臺，房地產(chǎn)成為了拉動經(jīng)濟增長的主引擎，地產(chǎn)行業(yè)再迎黃金發(fā)展期，這也為恒大邁入行業(yè)第一梯隊奠定了基礎(chǔ)。

直至2016年，近20歲的恒大終于逆襲萬科，成為了國內(nèi)的第一大房企。作為后來者，恒大成功了。

市場人士復(fù)盤恒大的逆襲之路后發(fā)現(xiàn)，恒大能成功有兩個關(guān)鍵點，其一是抓住了樓市發(fā)展的黃金20年，為趕超提供了行業(yè)環(huán)境;其二是土地增值空間比銀行利息高得多，通過負債增加土儲能在提升公司內(nèi)在價值的同時，為恒大的高速發(fā)展提供保證。

不過，快速逆襲讓恒大付出了高負債的代價，目前市場對于恒大的負債也頗有微詞。但從行業(yè)發(fā)展以及恒大當(dāng)時的落后來看，這是為最大程度“吃下”行業(yè)發(fā)展超級紅利所做出的正確選擇之一。事實上，高負債也并非都是壞處，業(yè)內(nèi)人士也指出，高負債所購入的豐富土儲為恒大之后的變革留有較大的騰挪空間。

進入2017年后，由于國家行業(yè)調(diào)控政策的密集出臺，整個房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營都受到了一定程度的影響，至此，地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代宣告結(jié)束。

恒大自2017年開始對發(fā)展理念進行梳理，調(diào)整組織架構(gòu)，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。而這一調(diào)整，便是三年。邁入2020年后，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型才正式開啟。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型三駕馬車齊頭并進

(1)“高增長”開源增厚現(xiàn)金

“以降低負債為核心，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略?！痹?019年的業(yè)績發(fā)布會上，許家印正式公布了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心及方向。

對于“高增長”，恒大用實際行動證明了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決心。推出網(wǎng)上銷售后，恒大一季度銷售額和回款均創(chuàng)下歷史新高，這讓恒大意識到網(wǎng)上銷售模式的重要性。值得一提的是，恒大線上銷售模式不斷深化已經(jīng)幾度顛覆傳統(tǒng)，同時其土地儲備豐富以及充足的出貨量也讓恒大的“高增長”戰(zhàn)略底氣十足。

據(jù)了解，在銷售規(guī)模上，恒大集團董事局主席許家印在2019年度業(yè)績發(fā)布會上表示，公司將在2020年力爭實現(xiàn)銷售額8000億，2022年實現(xiàn)銷售額1萬億。高增長的銷售額將為恒大帶來可觀的現(xiàn)金流。

(2)“控規(guī)模”節(jié)流助力現(xiàn)金儲備

快速發(fā)展時期為恒大帶來的，不僅是高額負債，還有房地產(chǎn)的核心之一“土儲”。據(jù)公司的財報顯示，截至2019年，恒大的土地儲備為2.93億平方米，平均成本為1800元/平方米。以土地儲備原值計算，一二線城市占比67%，三線城市占比33%。

與第一梯隊中的萬科，碧桂園相比，截至2019年時，萬科的土地儲備為1.6億平方米，據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)顯示，若按貨值計算，萬科一二線城市占比86%，二線城市占比14%;雖然萬科在一二線城市的占比相對較高，但總土儲遠低于恒大。

碧桂園的土地儲備為2.59億平方米，貨值1.7萬億，一、二線城市占比53.1%，三四城市占比46.9%。土地儲備低于恒大，且三四線城市占比明顯高于恒大。

更為重要的是，恒大的土儲成本較低。智通財經(jīng)App發(fā)現(xiàn)，恒大的土地儲備成本僅為1800元/平方米。業(yè)內(nèi)人士透露，該土地儲備的成本遠低于同行。

不少房企業(yè)由于當(dāng)前土地儲備相對較少，為持續(xù)發(fā)展，它們將繼續(xù)規(guī)模拿地。但從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，拿地的成本是逐步走高的。以2019年數(shù)據(jù)為例，TOP 100房企拿地59655萬平方米，同比增長10.4%，而拿地總金額為27835億元，同比增長17.7%?？偨痤~增速高于面積增速，這便說明拿地成本有所上升，這必然會壓縮當(dāng)期的利潤表現(xiàn)。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，恒大當(dāng)前的土地儲備，即使完全不拿地，且每年銷售8000億貨值的情況下，仍可支撐3-4年。許家印表示，“控規(guī)模”要實現(xiàn)土儲的負增長，未來三年每年降低3000萬平方米左右，到2022年降到2億平方米左右，保持土儲位于合理水平?？刂颇玫匾?guī)模所產(chǎn)生的利潤將用于降負債，去杠桿。

(3)三年降總負債至4000億以下

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境來看，高負債的模式顯然已不適用于當(dāng)下，在房企融資政策收緊后，融資利率升高，高負債更易蠶食公司的盈利能力，從而對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，以阻礙房企的擴張。

據(jù)恒大介紹，從今年起，恒大的有息負債將每年下降1500億左右，到2022年將把總負債降至4000億以下，使負債率達到行業(yè)中低水平。

負債降低后，不僅公司的經(jīng)營風(fēng)險能有所降低，企業(yè)的盈利能力也將有所增強，資本市場也將對此給出估值溢價。

20年的快速成長期，是對恒大管理層眼光、膽量以及管理的考驗。屢創(chuàng)奇跡的恒大，自2020年開始，又站在了新歷史的開端，全面轉(zhuǎn)型的三大戰(zhàn)略能否助力其更上一層樓?時間終會揭曉答案。