東吳證券：金地商置(00535)業(yè)績大超預(yù)期，持有物業(yè)前景可期

本文來源微信公眾號“ 小齊論地產(chǎn)”，作者東吳證券分析師齊東、陳鵬。

投資要點

事件

金地商置（00535）發(fā)布2019年業(yè)績：2019年公司實現(xiàn)營業(yè)收入117.10億元，同比增長65%;歸母凈利潤38.0億元，同比增長69%;歸母核心利潤40.1億元，同比增長76%;基本每股收益0.23元，全年派息0.0718元。

點評

業(yè)績超預(yù)期釋放，銷售增長靚眼。2019年公司營收、歸母凈利潤同比增速分別為65%、69%;業(yè)績提升明顯主要為結(jié)算放量，同時毛利率高達(dá)53%，盈利能力持續(xù)高位，其中物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)及長租、小貸業(yè)務(wù)毛利率分別達(dá)53%、39%、86.5%。公司銷售增長迅猛。2019年公司實現(xiàn)銷售額637億元，同比增長30%;銷售面積314萬平方米，同比增長39%。截至2019年末，公司預(yù)收賬款達(dá)184億元，是當(dāng)期營收的1.6倍，2018-2019年的銷售資源給未來業(yè)績結(jié)算打下堅實基礎(chǔ)。

拿地積極，土地儲備規(guī)模穩(wěn)步上升。2019年公司共獲取21宗土地，新增拿地面積494萬平米，同比增長81%;拿地金額350億元，是當(dāng)期銷售金額的55%;面積、金額口徑權(quán)益比例分別為45%、44%;拿地均價6900元/平米，是當(dāng)期銷售均價的34%。截至2019年，公司土地儲備1526萬平米，同比增長11%;分城市看：20.5%位于一線城市，63.8%位于長沙、杭州、濟(jì)南、南京、青島、武漢等二線城市;15.7%位于淮安、徐州、太倉等三線城市。

持有物業(yè)持續(xù)發(fā)力。2019年公司實現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入6.71億元，同比增長32%。公司目前在運(yùn)營的深圳威新科技園出租率近100%，北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、上海八號橋項目出租率均為100%，杭州購物中心出租率超96%。目前公司正在開發(fā)的商業(yè)項目包括徐州、南京、濟(jì)南、北京、淮安等綜合體項目，預(yù)計全部商業(yè)項目竣工后，有望為公司租金及管理費(fèi)收入帶來15億元規(guī)模的增量空間。2020年公司將以投資額的15%投資持有型商業(yè)項目，租金增長可期。

杠桿維持低位，償債壓力小。2019年末，公司貸款總額102.7億元，其中銀行借款占比35%，融資利率3.5%-5.4%;從債務(wù)期限看，公司短債占比僅34%，短期償債壓力小。2019年，公司資產(chǎn)負(fù)債率72%，凈負(fù)債率26%，同比提升12個百分點，仍處于行業(yè)較低位置。

投資建議：金地商置拿地前瞻，重點布局核心一二線城市，土地儲備充沛且成本較低;同時公司還在核心城市持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)，還有大量在建物業(yè)，未來租金收入將持續(xù)提升。預(yù)計2020-2022年公司EPS分別為0.30、0.38、0.46元人民幣，對應(yīng)PE分別為3.9、3.1、2.5倍，維持“買入”評級。

風(fēng)險提示：行業(yè)銷售波動;政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險;融資環(huán)境變動;企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險;匯率波動風(fēng)險。

(編輯：劉瑞)