安信國際：新城悅服務(01755)凈利大幅提升，積極發(fā)展外拓業(yè)務

本文來自微信公眾號“安信國際”，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

新城悅服務(01755)收費面積凈增長同比約40%至6015萬平米，總收入同比上升76%至20億元。整體毛利率同比微降0.4個百份點至29.6%維持同業(yè)較高水平。公司業(yè)績增長強勁，主要受增值服務顯注上升所帶動。社區(qū)相關服務、智慧園區(qū)專業(yè)服務及開發(fā)商增值服務收入分別同比增長2.7倍、2.6倍及1.2倍。公司目標2020年在管面積增長至9000萬平米，并在2022年實現(xiàn)2億平米在管面積，我們預計屆時外拓比率將提升至約45%，公司需要在2020-22年間外拓共8000萬平米面積之項目。在衛(wèi)生事件帶動的馬太效應下，我們認為公司的外拓發(fā)展將更順利，外拓目標雖大但屬可完成范圍內(nèi)。我們維持新城悅的“買入”評級，目標價維持每股22港元。

主要內(nèi)容

凈利大幅提升。新城悅收費面積凈增長同比約40%至6000萬平米，總收入同比上升76%至20億元。整體毛利率同比微降0.4個百份點至29.6%，其中基礎物業(yè)管理服務的分部毛利率同比上升0.7個百份點至28.5%。社區(qū)相關服務及專業(yè)服務的分部毛利率同比下降17.4及9.4個百份點，主要受分部收入結構轉變所至。銷售及管理費用比率同比改善1.9個百份點至13%。公司2019年凈利潤同比增長85%，略高于早前盈喜公告中的指引。

增值服務高增長。雖然2019年在管面積同比上升40%，然而新增面積卻主要集中在下半年交付，物業(yè)管理服務收入同比增長只有16%，公司業(yè)績主要受增值服務顯注上升所帶動。社區(qū)相關服務收入同比大幅增長2.7倍至1.8億元，主要受益于車位銷售等新業(yè)務所至。智慧園區(qū)專業(yè)服務及開發(fā)商增值服務在公司發(fā)展智慧工程業(yè)務及案場需求的帶動下亦同比分別增長2.6倍及1.2倍至3.5億元及6.5億元。

積極發(fā)展外拓業(yè)務。新城悅在管面積中，2019年外拓比率同比持平，維持在約30%之水平。公司目標2020年在管面積增加至9000萬平米，按照新城發(fā)展的銷售交付進度，我們預計2020年來自新城發(fā)展所提供的面積約1700萬平米，表示外拓（包括收并購）1300萬平米，外拓比率將提升至三分之一。2022年實現(xiàn)2億平米在管面積，我們預計外拓比率將提升至約45%，公司需要在2020-22年間外拓共8000萬平米面積之項目。我們認為在衛(wèi)生事件過后，住戶滿意度高的龍頭物業(yè)公司如新城悅將受惠行業(yè)馬太效應，有利其外拓發(fā)展。

維持“買入”評級。受惠增值服務的提升，社區(qū)增值服務之分部收入及毛利占總額由2018年的4.2%及11.3%提升至8.7%及18.9%，反映公司在開拓增值服務方面有所效果，隨著在管面積的上升，增值服務的成功將為新城悅利潤帶來杠桿效應。我們根據(jù)業(yè)績數(shù)據(jù)而調(diào)整了2020-21年凈利預測-4.7%及-3.8%，維持“買入”評級，目標價維持每股22港元。

風險提示：衛(wèi)生事件影響項目銷售增長；工資上升。

(編輯：李國堅)