寶龍地產(chǎn)(01238)業(yè)績會紀(jì)要：2019年總收入同比增長33%，未來將堅定區(qū)域聚焦戰(zhàn)略

本文來自微信公眾號“如說地產(chǎn)”。

會議概要

主題：寶龍地產(chǎn)(01238)2019年度全年業(yè)績發(fā)布會

時間：2020年3月10日周二14:00 至 15:00

主講：寶龍地產(chǎn)管理層(CEO許總、黃總、廖總)

主要內(nèi)容

第一部分：業(yè)績回顧與展望

第二部分：問答環(huán)節(jié)

寶龍地產(chǎn) 管理層

【亮點(diǎn)回顧與展望】

公司在香港上市經(jīng)歷了十周年，我們概括地總結(jié)下過去十年整體的成績?？傎Y產(chǎn)規(guī)模增長了11倍，從2009年145億元增長到2019年1652億元;合約銷售增長了21倍，從29億元增長到640億元;總收入從41億增長6倍到260億;租費(fèi)收入從1.3億增長到28億，增長了22倍。這一個又一個成績也是得益于中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，也是因為公司同事的一起努力。

有三點(diǎn)最值得關(guān)注，一個是累計歸母核心凈利潤達(dá)到144億，十年平均派息比率38.6%;第二個是前幾天，我們榮登恒生大中型指數(shù)，以后國際和國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者對我們更加關(guān)注;第三個，我們?nèi)ツ暌渤晒Ψ植鹆松虡I(yè)管理公司，實現(xiàn)了雙平臺上市的目標(biāo)。

再說2019年，董事會還是很滿意我們的成績，總的來講是超過預(yù)設(shè)目標(biāo)。2019年公司總收入達(dá)到260.4億元，比去年增長33%;經(jīng)常性收入35.6億元，比去年同期增長22%;毛利率36.4%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先水平;凈利潤60.2億，較去年同期上升65%;核心盈利43.9億，較去年上漲70%，歸母核心盈利26.8億，較去年同期上升45%;分紅建議全年共宣派股息每股36分港幣，及上市十周年特別股息4分港幣，總額較去年同期上升33%。這是財務(wù)摘要部分。

在業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上同樣也表現(xiàn)不錯，合約銷售額603.5億元，較去年同期增長47.1%;總土地儲備2973萬平方米，平均土地成本3016元/平方米，總貨值為3773億，其中2019年新增土儲732萬平方米，平均溢價率7.8%;我們所有土地中，長三角占了73%，這也是這幾年堅定長三角戰(zhàn)略的積累，也很開心去年成功入駐大灣區(qū)，連獲珠海兩座優(yōu)質(zhì)商住地;資本也再上一層樓，剛剛講過大中指數(shù)和上市雙平臺;線上線下聯(lián)手并進(jìn)，我們?nèi)ツ觊_了6家商場，和騰訊的紐扣計劃也有序推進(jìn)，剛剛也推進(jìn)了兩個首創(chuàng)，一個是微積分，一個是衛(wèi)星直播;最后是打造標(biāo)桿的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高產(chǎn)品品質(zhì)，也取得一定成績。

下一頁是我們今年的戰(zhàn)略目標(biāo)，共三個。

一個是銷售目標(biāo)，我們今年定下來是750億。考慮到衛(wèi)生事件影響，我們有一點(diǎn)點(diǎn)打折(原先是800億)，我們對整個行業(yè)判斷，目前我們員工的回程數(shù)已經(jīng)達(dá)到70%左右，未來相信房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)的常態(tài)化會逐步恢復(fù)。我們內(nèi)部討論預(yù)估整個行業(yè)影響是5-10%，長三角的公司影響會少一點(diǎn)。房地產(chǎn)我認(rèn)為主要就三件事情，一個是沖銷售，我們保底750億，爭取沖更高的目標(biāo);

第二個是堅定精準(zhǔn)拿地，拿對的地;第三個是做好的產(chǎn)品。最近我們經(jīng)常會做一些歷史復(fù)盤，我發(fā)現(xiàn)如果我們有10%的產(chǎn)品拿捏更加準(zhǔn)確，我們的去化率、毛利率和各種各樣的指標(biāo)就會更高更好，這得作為公司的大戰(zhàn)略去理解。從商業(yè)上來講，衛(wèi)生事件還是有一定影響的，我們現(xiàn)在商場的恢復(fù)營業(yè)比率大概50%左右，我們現(xiàn)在的消費(fèi)人次大概三分之一，估計這個禮拜開始會有所恢復(fù)，但我相信會有個過程，整個消費(fèi)者心態(tài)改變需要時間，預(yù)計一個月后會恢復(fù)正常，但按我們判斷有些類別會有爆發(fā)式的恢復(fù)。

今年整個商業(yè)板塊我的理解就是兩個力保，兩個突破。

一個力保是保經(jīng)營，首先業(yè)主各方面的困難，經(jīng)營難度，包括怎么恢復(fù)商戶信心，這是擺在我們管理層面前的問題，保經(jīng)營是一個大頭;第二個是保開業(yè)，我們今年新開業(yè)有11個項目，包括兩個老項目要改造，今年開業(yè)項目數(shù)也是歷史新高，所以今年保經(jīng)營保開業(yè)是我們商業(yè)團(tuán)隊里面兩個核心工作。

另外還有兩個突破。一個是突破外拓，相對同行來講，我們兩個優(yōu)勢一個是母公司的實力，一個是雙平臺上市有資本優(yōu)勢。我們反過來講，在行業(yè)里面也比較舒服比較瀟灑，所以要在外拓方面加大力度把握機(jī)會。我們最近也跟兩到三家管理公司直接談判合作收購，也希望衛(wèi)生事件可以加速這個過程。

第二個是突破科技，科技賦能也是大戰(zhàn)略。我前幾日也和騰訊高層在討論，我們平臺公司要想出更具代表性的爆發(fā)點(diǎn)，我們也在進(jìn)一步探索，科技公司平臺我也花了很多時間在和他們討論，看看未來有什么新的突破。酒店是很現(xiàn)實的一個生意，衛(wèi)生事件的影響是最大的。我個人的理解是兩個，一個是降成本，把所有的損失降到最低。我也要求團(tuán)隊借這次機(jī)會有一個突破創(chuàng)新的想法，酒店業(yè)不同的發(fā)展模式值得思考和探索。

后面都是業(yè)務(wù)更新，我快速和大家過一下。土地儲備方面，我們現(xiàn)在平均土地成本價是3016元/平方米，土地成交均價占銷售均價比例18.8%，和同業(yè)比應(yīng)該還是較低的。城市類型劃分上，一二線城市占了65%左右，三四線城市33%，這個結(jié)構(gòu)我們覺得還是可以的。而且我們基本在長三角范圍內(nèi)。

從土地情況來講，衛(wèi)生事件以來土地市場還是很瘋狂的，我們拍了好幾次基本連舉牌的機(jī)會都沒有。大家都想要撿漏，但不但撿不了，土地價格還越來越高。所以從兩面看，從土地視角來講，還是加強(qiáng)了我們房地產(chǎn)市場的信心。第十頁作為總結(jié)，突出了我們這幾年比較驕傲的部分，就是拿地。

我們?nèi)ツ昕偣材昧?1塊土地，總貨值1185億元。平均溢價率只占了7.8%，在去年房地產(chǎn)市場比較好的背景下，能控制在這樣的成本還是很難得的。而且我們在長三角的占比就有81.9%，如果考慮大灣區(qū)就是94%。所以我們堅定區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，這個還是寶龍的核心。我們大部分還是商住結(jié)合的模式，整體發(fā)展還是往前在走。

第十一頁是大灣區(qū)的情況，我們兩年前就有大灣區(qū)的想法，去年終于在珠海拿了兩個項目。我們?nèi)ツ暝趯Υ鬄硡^(qū)研究時就有做分析，通過搜集數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，長三角主流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的滲透率還是比較高的，大家都是在競爭但是在廣東，主流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占比是非常低的，這是我們覺得很有意思的地方，也是我們之所以在廣東大灣區(qū)布局的基礎(chǔ)。廣東有個特點(diǎn)就是廣東本土企業(yè)在地方占比會比較高，而且廣東企業(yè)不愿意賺辛苦錢，導(dǎo)致房地產(chǎn)大佬對商業(yè)地產(chǎn)的興趣度不高，所以對我們主流商業(yè)地產(chǎn)商是個機(jī)遇。珠海的兩個項目都是很不錯的項目。

從十三頁可售資源分析來看，住宅是占70%的可售貨值，商業(yè)占30%。我們的可售貨源八成是在長三角，這是比較重要的兩個數(shù)據(jù)。最后一頁是產(chǎn)品打造，這兩年一直在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品。我們立志做成標(biāo)桿產(chǎn)品，所以給每個項目的時間安排等會有更多空間，力求做出真正品質(zhì)。這是大概經(jīng)營情況。

【商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)更新】

公司在營商場在長三角有5家，在環(huán)渤海有9家，在中西部有6家，在海西有4家，總共有45家。整個商業(yè)運(yùn)營市場從行業(yè)來看，玩家是在不斷減少的，行業(yè)的集中度是比較低的，沒有明顯龍頭?，F(xiàn)在商場是良好的體驗中心，展示中心，社交中心，是人流的集散地，而且這個行業(yè)還有個特點(diǎn)就是利潤都是現(xiàn)金流。而且我們做的生意是消費(fèi)不斷升級的生意。

從大周期來看，畢竟衛(wèi)生事件屬于突發(fā)性事件，整個商業(yè)運(yùn)營是個非常好的生意，從平均收費(fèi)單價來看，整個行業(yè)單價是可以跑贏CPI的，所以我們堅定看好商業(yè)運(yùn)營供給方向的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所以我們堅持商業(yè)地產(chǎn)，聚焦商業(yè)地產(chǎn)。

公司整個租費(fèi)回報也是穩(wěn)定回升，我們19年公司平均租費(fèi)收入是75元每平方米每月，按成本回報率是14%，按商場經(jīng)營年限和租費(fèi)同比增長來看，開業(yè)10年以上商場同比增長18.1%，開業(yè)6-10年商場同比增長13.8%，開業(yè)2-5年商場同比增長20.8%。

那我們整個商業(yè)標(biāo)桿品質(zhì)也是不斷升級的，比如上海的寶楊寶龍廣場，整個商場是寶山區(qū)首個地鐵直達(dá)的綜合體項目，商業(yè)面積14.8萬平。商場將工業(yè)風(fēng)和生態(tài)完美結(jié)合，引進(jìn)了200家知名品牌，區(qū)域首店占比超過30%，成為引領(lǐng)北上海消費(fèi)新地標(biāo)。2019年12月22日開業(yè)，開業(yè)首日客流超30萬，銷售額超2500萬。未來三年預(yù)期的經(jīng)營情況是，租費(fèi)收入2020年預(yù)計達(dá)到1.6億，總銷售10億，客流量2100萬，開業(yè)率92%，租售比16%。其他商業(yè)標(biāo)桿還有寧波鄞州寶龍廣場。

未來兩年，2020年將會新開11家商場，2021年新開16家商場。而和騰訊的合作，公司非常重視。公司致力于聚焦科技賦能的資源優(yōu)勢和價值。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)我們理解是非常傳統(tǒng)的行業(yè)但又是技術(shù)服務(wù)場景非常重度的地方。整個零售價值會被數(shù)字化重新改造，所以我們認(rèn)為技術(shù)應(yīng)用越多，數(shù)據(jù)積累越多，內(nèi)涵價值就越高。

國內(nèi)整個零售行業(yè)科技特性非常清晰，線上和線下業(yè)態(tài)融合會讓商場運(yùn)營更加柔性和敏捷，而且C端和B端商家的鏈接會更加緊密，實際上很多大數(shù)據(jù)中冷數(shù)據(jù)是不知道怎么應(yīng)用的，所以我們希望這些數(shù)據(jù)顆粒能更加細(xì)化，能用數(shù)據(jù)服務(wù)來提升商業(yè)運(yùn)營管理。騰訊主要輸出產(chǎn)品、技術(shù)和功能比如悠悠會員端、微積分功能和商+用戶端。

我們整個商業(yè)運(yùn)營能力也是顯著提升，經(jīng)常性收入達(dá)到35.64億，經(jīng)常性收入占營業(yè)收入比例達(dá)到14%，經(jīng)常性收入對利息覆蓋倍數(shù)達(dá)到1倍，投資物業(yè)價值達(dá)到510.85億。

【財務(wù)回顧】

寶龍十年來，2019年是創(chuàng)造了歷史新高。銷售收入達(dá)到260.42億，同比增長32.9%。其中物業(yè)銷售收入增長34.9%，租費(fèi)收入增長25.1%，酒店和其他增長10.8%。毛利潤94.83億，同比增長25.6%，毛利率為36.4%，小降了2.1個百分點(diǎn)，仍然處于行業(yè)較高水平。凈利潤為60.18億，同比增長65%;核心利潤43.9億，同比增長70.2%;歸母核心利潤26.8億，同比增長45.3%。每股盈利是100.4分，也是首次突破1元大塊，成績斐然，表現(xiàn)亮麗強(qiáng)勁。

再來看財務(wù)狀況和財務(wù)比率，現(xiàn)金及銀行結(jié)余236.71億，同比增長50%，是歷年來最富有的狀態(tài)。剛好衛(wèi)生事件來了，現(xiàn)金流較多也可以應(yīng)對衛(wèi)生事件以來行業(yè)普遍現(xiàn)金流短缺的風(fēng)險，做最壞的打算來看，到6月30號我們的現(xiàn)金流都是無憂的。

總資產(chǎn)1624.97億，同比增長23.1%;權(quán)益389.07億，同比增長18.6%;長期借款399.42億，同比增長16.2%。財務(wù)比率方面，流動比率1.3，和去年持平;總資產(chǎn)負(fù)債率76.1%，如果扣除已收房款大概227億，還有已收租費(fèi)5億，實際總資產(chǎn)負(fù)債率是在61.2%;凈負(fù)債率81.2%，大降了20.4個百分點(diǎn)。凈負(fù)債率大降主要三個原因，一個是商業(yè)IPO，寶龍地產(chǎn)配股增加了資本金，第二個是2019年利潤大增，第三個就是銷售大增，回款提升，現(xiàn)金增加較多。

最后再來看下債務(wù)結(jié)構(gòu)分析，2019年總債務(wù)552億。債務(wù)到期分布上我們安排的比較合理，債務(wù)結(jié)構(gòu)上銀行借款最多占了53.5%，優(yōu)先票據(jù)占了23.6%，公司債占比19%，信托占了3.9%。和2018年比，信托占比下降了一半。加權(quán)平均融資成本2019年小幅下降到6.47%。5年內(nèi)加權(quán)融資成本基本控制在6.2-6.5%之間，相對比較平穩(wěn)可控。

問答環(huán)節(jié)

Q1：去年寶龍在大灣區(qū)珠海買了兩塊土地，那么往后公司在大灣區(qū)的發(fā)展如何?和長三角對比如何?投資比例大概多少?

A：春節(jié)前公司已經(jīng)成立獨(dú)立事業(yè)部發(fā)展大灣區(qū)，大灣區(qū)未來發(fā)展和長三角相比還尚早，廣東算賬比長三角更難，我們公司對回報率要求更高，我們理解是我們會重視廣東，未來我們希望會放到30%投資比例，但需要一個過程。大灣區(qū)事業(yè)部成立以后，后續(xù)拓展的力度也很大。我們后續(xù)在珠海、中山、廣州和佛山都有具體項目在洽談。我們也希望今年會作為重點(diǎn)有突破的機(jī)會。

Q2：衛(wèi)生事件對商業(yè)的影響如何?寶龍未來會有什么動作支持租戶?以及怎么吸引客流?

A：衛(wèi)生事件對商業(yè)影響肯定是很大的，尤其是對餐飲、電影院包括培訓(xùn)業(yè)。從這周的情況來看，華南華中開店率已經(jīng)到70%，華北大概在40%-50%之間，平均60%出頭?？土鞔蟾旁?5%-40%之間，消費(fèi)也在40%左右。從停車場數(shù)據(jù)來看，客流停留時間主要都在1個小時以內(nèi)?，F(xiàn)在政府對復(fù)工也很緊張，我們也期盼未來兩周會有大的改變。

這次衛(wèi)生事件，我們寶龍地產(chǎn)會和商家共同進(jìn)退，并提供支持。具體包括我們從年初一到三月底，實行租金減半給予支持，第二對于物管費(fèi)，6月可以緩交一個月，九月前可以緩交兩個月，但需要申請。往后可能會對特定店鋪和商鋪有專項支持。我們現(xiàn)在也有和幾個金融機(jī)構(gòu)談信用額度，如果商戶信用表現(xiàn)良好，我們會提供信用背書，給予5個億的融資支持，解決他們現(xiàn)金流的問題，但我們這個不擔(dān)保。

擺在我們面前最重要的問題是如何在衛(wèi)生事件恢復(fù)正常以后，讓消費(fèi)者恢復(fù)信心回到線下消費(fèi)。這些都需要一步步討論，從今年數(shù)據(jù)來講， 經(jīng)營數(shù)據(jù)影響肯定是有的，掉鋪率目前數(shù)據(jù)未知，我們給各個店長的指示也是第一方針不掉鋪。這是我們和商戶一起在做的努力吧，大致情況就是這樣。

Q3：寶龍之前已經(jīng)拿了很多便宜的地，但土地市場并沒有因為衛(wèi)生事件有明顯地價下降，請問管理層在土地購地上今年可以拿出的土地儲備項目大概有多少個?在拿地上有什么可以和市場分享的?

A：購地一直是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的事情。我們十幾年來都一直堅持這種商業(yè)模式，購地是我們的特點(diǎn)，我們也一直在走這條路。我們手頭上大概有20幾個項目在談，初步意向就不說了?？陀^來講，我們也看到一個趨勢，以前大家對長三角的關(guān)注度很分散，但現(xiàn)在逐漸集中在幾個區(qū)域，所以最近可以看到長三角競爭還是很激烈的。

從兩個維度來講，一個是拿地的節(jié)奏和時點(diǎn)。其實我們?nèi)ツ?-5月只拿了一塊地，后半年拿地才比較多。所以我們認(rèn)為要堅持自己的戰(zhàn)略，拿地的時機(jī)很重要。購地肯定還是我們急需的，我們現(xiàn)在購地的比重大概是，1/3純購地，1/3競爭商住項目，1/3純住宅。

Q4：寶龍架構(gòu)去年發(fā)生了很大變化包括成立很多事業(yè)部，請問投資事業(yè)部未來會側(cè)重于哪些方面的投資?相對的KPI或者財務(wù)指標(biāo)會是什么?

A：投資平臺方面，我們是把投資放在長遠(yuǎn)角度來看的。首先投資不會干擾主業(yè)，我們也沒有對投資集團(tuán)有明確資本性開支的戰(zhàn)略。我們希望未來從兩個類別去謹(jǐn)慎推進(jìn)，一個是相關(guān)上下游，第二個是科技興國戰(zhàn)略。

Q5：我們注意到2019年的少數(shù)股東權(quán)益有比較明顯的上升，但是寶龍公司權(quán)益比(土地儲備抑或合約銷售)一直都是保持在70%-80%較高的水平，為什么今年結(jié)轉(zhuǎn)收入這邊少數(shù)股東權(quán)益會增加這么多?

A：第一個， 從合作股份角度來講，現(xiàn)在行業(yè)趨勢是合作化，所以造成我們的權(quán)益比重有所降低，少數(shù)股東權(quán)益占比相對增加。

第二個，我們的項目以住宅為主，交房比較快，結(jié)轉(zhuǎn)也相對加快，少數(shù)股東權(quán)益占比會大。

第三個，企業(yè)跟投平臺的工作模式和其他公司不一樣，我們事業(yè)部員工會有5%的跟投比重，反應(yīng)在核心利潤上也會有影響，我們份額變少，少數(shù)股東權(quán)益占比就變多了。

第四個，并表的項目比前兩年更快速。

Q6：請問公司未來三年的銷售規(guī)模大概是多少?

A：去年，我們希望未來三年銷售復(fù)合增長率是35%，租費(fèi)復(fù)合增長率25%。從今年情況來看，我們只有25%左右的增長率。那兩個維度，一個是去年增長幅度比較高，第二個是因為衛(wèi)生事件影響。

Q7：請問公司在2021年開業(yè)商場數(shù)量比之前要多，是否意味著2020-2022租金增長預(yù)期比2019中期業(yè)績預(yù)期要提高，未來租金增長預(yù)期大概多少?

A：未來今年和明年都是寶龍開業(yè)的豐收年，今年會有11個商場，明年初步有15個。今年商場都是集中在下半年開業(yè)，所以今年財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)不會很明顯，尤其加上衛(wèi)生事件沖擊。我們更寄希望于明年增長，每年復(fù)合增長率25%依然是我們的目標(biāo)。

Q8：明年750億的預(yù)期銷售額對應(yīng)只有56%的去化率，對應(yīng)去年65%相對降了很多，如果市場好的話，徐總心中的目標(biāo)是什么樣的數(shù)字?

A：750億是出于一個保底的心態(tài)。我們之前業(yè)績報告本來是800億的預(yù)計，但因為衛(wèi)生事件報低了預(yù)期銷售額。如果市場好轉(zhuǎn)，相信銷售額會有很大提高，但具體數(shù)字無法保證。

Q9：有關(guān)商場租費(fèi)收入部分，商場租費(fèi)提升是因為出租率提高還是租金單價提升的原因?

A：這兩個因素都是直接影響租費(fèi)提升的最直接體現(xiàn)。我們的出租率和租金單價和優(yōu)秀同行來比都還有距離，這也是我們未來發(fā)展的空間和方向。

Q10:2019年業(yè)績中有8億一次性出售的收益，如果從凈利潤中扣除，去年凈利潤增速其實沒有很高，是否意味著2020年入賬的收入會有很大提升?

A：8億對應(yīng)上海項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所獲得的毛利潤，這確實增加了19年整個利潤水平，所以增長是65%。如果去掉這8個億，我們相對于去年依然增長48%?？傮w來講，這8億如果我們用來開發(fā)，帶來的利潤肯定不止這個數(shù)字。

Q11：今年推盤節(jié)奏如何?頭兩個月完成了銷售目標(biāo)48億，是否意味之后會大力反彈?

A：供貨節(jié)奏上，我們一季度是15.9%，二季度31.4%，大頭還是第三和第四季度超過54%。我的理解是從拿地狀態(tài)來說，有的同行比較樂觀。我個人習(xí)慣還是不悲觀不樂觀，總的邏輯，國家不會讓房地產(chǎn)很好也不會讓房地產(chǎn)太差。我們現(xiàn)在商場人流已經(jīng)恢復(fù)七成，希望未來兩周能恢復(fù)正常，至于未來銷售大幅反彈的機(jī)會是有的，但我們也不會過于樂觀。

Q12：請問截止2019年底已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額多少?毛利率多少?

A：2019年已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額348億，毛利率33%-35%。未來保持相同區(qū)間。

（編輯：孟哲）