作為幾乎是同一時間走上港股資本市場舞臺的超千倍認購物管企業(yè),燁星集團(YE XING 01941)與興業(yè)物聯(lián)(XING YE 09916)或許會像名稱縮寫一樣,開啟相似但又注定有些不一樣的資本道路。
智通財經(jīng)APP了解到,成長潛力十足的物業(yè)管理公司,仍是2020年港股資本市場的寵兒。2020年3月9日,此前因國際配售股份獲超額認購7倍,香港公開發(fā)售股份獲超額認購逾1400倍獲得“超購王”之稱的興業(yè)物聯(lián),在眾多市場投資者關(guān)注的目光下正式登臺表演。然而突如其來的外部大環(huán)境原因使得興業(yè)物聯(lián)上市首日以跌幅近9%的1.81港元破發(fā)價格開盤,好在收盤時漲幅依然回到了+2.01%。
從大跌到收漲,明顯可以看到市場資金對物業(yè)股的鐘愛。在此背景下,另一家熱門物管公司燁星集團,更是以國配提前2天關(guān)簿、公開發(fā)售近2000倍超購迅速摘走了興業(yè)物聯(lián)的“超購王”頭銜,上演了一場“沒有大熱門,只有更熱門”的資本大戲。
而之所以燁星集團能輕易摘取“超購王”頭銜,在智通財經(jīng)APP看來,這或許多因其母公司扶持力度、項目布局、業(yè)績增長趨勢、當前估值水平,以及點石成金的李家杰博士作為基石投資者保駕護航等綜合優(yōu)勢的結(jié)果。畢竟,港股投資者向來是“不見兔子不撒鷹”的主。
體量和布局的對決
在管面積體量和項目布局,燁星集團相較興業(yè)物聯(lián)還是更有優(yōu)勢。智通財經(jīng)APP了解到,成立于2003年的燁星集團,最新數(shù)據(jù)顯示管理的總收益建筑面積約為520萬平方米,包括24項住宅物業(yè)以及17項非住宅物業(yè);相較于興業(yè)物聯(lián)旗下17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業(yè)園的210萬平方米在管建筑面積體量優(yōu)勢較為明顯。
而在布局方面,興業(yè)物聯(lián)專注于為河南省的非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務,截止目前公司除一項安陽市的在管物業(yè)外,其余的項目全部集中歷年非住宅物業(yè)平均管理費較周邊各大省份均有一定領(lǐng)先的鄭州市,這也是為什么公司能錄得行業(yè)水準之上的毛利率水平。
而燁星集團布局所在的主要京津冀地區(qū),不僅目前管理費水平較高,未來更是在巨大經(jīng)濟潛力爆發(fā)下有著更多的利潤提升空間。智通財經(jīng)APP了解到,數(shù)據(jù)顯示,截至2018年京津冀城鎮(zhèn)化率僅65.9%,大幅低于長三角和珠三角大灣區(qū)城鎮(zhèn)化率的72.1%、72.7%,只相當長三角2010-2011年和珠三角大灣區(qū)2007年的水平,預計2023年將達到69.1%。其中主要拖累均值的河北省城鎮(zhèn)化率為56.4%,甚至低于全國平均的59.6%,預計2023年要達到61%。目前來看,北京和天津?qū)χ苓厖^(qū)域經(jīng)濟的輻射效應明顯弱于上海、深圳等城市,后續(xù)潛在建設(shè)空間要大很多。
由于2016-2018年由于“去杠桿”和“環(huán)保高壓”的約束,京津冀需求釋放不及預期,不過在近期政策回暖支持下,京津冀建設(shè)資金環(huán)境逐步改善。2019年6月10日,中辦、國辦發(fā)布《關(guān)于做好地方政府專項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》,允許將專項債作為部分重大項目資本金,并進行市場化融資,隨著政策支撐力度的逐步加強,京津冀建設(shè)的資金環(huán)境得到顯著改善,之后更是有望同時向長江經(jīng)濟帶、海南自貿(mào)區(qū)等經(jīng)濟引擎地帶擴張。
集團資源扶持力度各有千秋
母公司的重視作為物管企業(yè)發(fā)展重要因素,是兩家公司長期發(fā)展要共同面對的。智通財經(jīng)APP了解到,自2004年開展業(yè)務以來,燁星集團一直主要為鴻坤集團開發(fā)的物業(yè)提供相關(guān)服務。于2016至2018年末、2019年8月底以及最后實際可行日期,鴻坤集團提供的管理物業(yè)應占總收益建筑面積,分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米、480萬平方米及520萬平方米,分別占公司總收益建筑面積的100.0%、100.0%、99.1%、99.1%及99.0%。同時,自2004年開始控股股東控制的母集團一直擔當公司最大客戶,并長期維持業(yè)務關(guān)系。于往績記錄期內(nèi)中,來自五大客戶的收益占2018年總收益近40%,其中母集團收益占總收益達到了36.3%。公司于招股說明書中明確表示,公司為鴻坤集團開發(fā)物業(yè)提供服務將成為穩(wěn)定收益來源,同時公司競爭力也將隨著鴻坤集團不斷增長的項目儲備及物業(yè)開發(fā)項目組合而得到提升。
興業(yè)物聯(lián)方面,母公司也在支撐其發(fā)展,但后續(xù)或存不穩(wěn)定因素。智通財經(jīng)APP了解到,2016至2018年末以及2019年9月底,其母公司正商集團開發(fā)的非住宅物業(yè)總建筑面積分別占到了89.1%、94.0%、96.1%及94.9%的比重,公司為正商集團開發(fā)非住宅物業(yè)服務帶來的收入占相關(guān)板塊的94.0%、88.2%、88.3%及87.7%,物業(yè)工程服務的收入更是全部來源于正商集團,足見母公司的扶持力度。但是根據(jù)穆迪的預計,2019年正商集團的土地儲備將下降至540-570萬平方米,土地儲備規(guī)模只能支撐正商集團房地產(chǎn)開發(fā)和銷售不到兩年,所以從長遠角度來看,燁星集團發(fā)展確定性較興業(yè)物聯(lián)會更高。
業(yè)績增長態(tài)勢寫著不同曲線
營收規(guī)模、利潤率水平同步提升,燁星集團業(yè)績增長調(diào)頭向上。智通財經(jīng)APP了解到,公司營收按服務類型劃分可分為物業(yè)管理服務、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務和增至服務三類,2016-2018年全年以及2018、2019年前八月,營收占比最大的物業(yè)管理服務分別錄得7379萬元人民幣(單位下同)、1.13億元、1.69億元以及1.07億元、1.23億元;物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務分別錄得3285.8萬元、6133.7萬元、6248.7萬元以及3925.9萬元、4123.5萬元;增至服務為985.4萬元、1703.8萬元、1938.9萬元以及1149.4萬元、1153.2萬元,各業(yè)務收入全面增長的基礎(chǔ)上,公司營收總規(guī)模保持持續(xù)增長態(tài)勢,2019年前八月達到1.75億元,同比增長10.9%。
營收增長的基礎(chǔ)上,公司在分階段交付住宅及非住宅物業(yè)管理項目帶來的規(guī)模效應,加上將清潔、園藝、設(shè)備維護及場地安全服務予分包商的比例增加,從而降低了勞動成本及物業(yè)管理服務單位成本,公司毛利率水平也由2018年前八個月的34.7%提升至37.6%,使得毛利同比大幅增長20.2%至6594.7萬元。而費用方面,除了行政開支同比增長13.9%至1929.1萬元,減值虧損、銷售開支、租賃負債利息均分別同比下降57.1%、65.3%、29.4%至61.4萬元、137.2萬元、11.5萬元,使得公司扣除上市開支后的經(jīng)調(diào)整凈利率同比提升2.8個百分點至19.4%,經(jīng)調(diào)整凈利潤同比大漲29.2%至3397.8萬元,相比于2018年凈利潤4.6%的同比增速大幅提高,凈利潤水平更是始終保持在15%以上的行業(yè)高位。
興業(yè)物聯(lián)同樣保持較高的凈利潤增速,但2019年前9個月財報顯示其增速同比有輕微下滑。智通財經(jīng)APP了解到,2019年前九個月,公司營收同比大幅增長41.9%至1.27億元,扣除近800萬元左右的上市開支之后,近3600萬元的經(jīng)調(diào)整凈利潤同比增速達到37%,雖然2018年77.5%的增長有所下降,但仍處于高速增長階段。展望未來,公司2019年前九個月46%的毛利率水平依舊高出行業(yè)水準,不過錄得了3.4個百分點的同比下滑,而且公司在招股書中曾表示,由于部分樓宇設(shè)備保修期將到期,日后還會產(chǎn)生額外維修成本,再加上勞動及分包成本持續(xù)增加,公司毛利率水平會受到一定限制。
就目前而言,兩家公司業(yè)績依舊能保持較穩(wěn)定的增長態(tài)勢,其中燁星集團增速提升確定性會略強一些。
基石投資者和估值水平的切磋
基石投資者優(yōu)勢,成為了燁星集團股價定心丸。智通財經(jīng)APP了解到,興業(yè)物聯(lián)并未有基石投資者參與其中,這使得市場大環(huán)境出現(xiàn)問題時公司股價缺乏強有力的支撐,一定程度導致了公司上市首日股價低開走高的背后是高達44.4%的換手率。而燁星集團方面,其基石投資者名單中出現(xiàn)了恒基地產(chǎn)(00012)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理李家杰的名字,其持有的Successful Lotus Limited認購了2100萬港元股份,知名投資者加上基石認購股份具備六個月禁售期的限制,為穩(wěn)定市場情緒起到了重要作用。
優(yōu)勢更為明顯的燁星集團,估值也處在相對較低的水平。智通財經(jīng)APP了解到,目前興業(yè)物聯(lián)目前市值對應動態(tài)市盈率也有近20倍,相比于碧桂園服務(06096)、綠城服務(02869)、奧園健康(03662)動輒30-60倍動態(tài)市盈率的估值而言算不上高。而燁星集團方面,最新市場消息表示其招股定價為1.56港元,對應動態(tài)市盈率僅在15倍左右,綜合來看燁星集團估值是處于相對低位的。
此背景下,燁星集團的定價和估值似乎有明顯的讓利策略,或?qū)⑽罅渴袌鐾顿Y者關(guān)注,正如向來以點石成金的恒基主席李家杰博士所作出的決策一樣,此刻市場因恐慌暫時離場的那些資金或許已整裝待發(fā),燁星和興業(yè)和而不同的資本之路,也或?qū)⒃?月13日迎來投資者資金的交匯點。