燁星集團(tuán)(01941)超購近2000倍，迅速刷新今年“超購?fù)酢奔o(jì)錄

市況低迷，但物業(yè)股依然熱度不減。已上市的濱江服務(wù)(03316)、永升生活服務(wù)(01995)、佳兆業(yè)美好(02168)等物業(yè)股走出逆勢(shì)上漲行情，年初至今漲幅超過30%，甚至達(dá)到60%;未上市的多只物業(yè)股，如建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、宋都物業(yè)等密集排隊(duì)上市。今年的物管第一股興業(yè)物聯(lián)(09916)獲1414.06倍超額認(rèn)購，幾乎與2019年的超購?fù)醣燃?。不過，燁星集團(tuán)(01941)顯然更加“搶手”，僅用5天的招股時(shí)間便獲得了超購近2000倍，火速刷新了“超購?fù)酢奔o(jì)錄。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，由于國際配售大幅超額，燁星集團(tuán)原定3月6日才截止的招股計(jì)劃，不得不于3月4日下午17時(shí)提早結(jié)束。根據(jù)最新公開數(shù)據(jù)，香港輝立、信誠、耀才、富途等券商共計(jì)借出176.61億港元，孖展超購1110.44倍，機(jī)構(gòu)曾預(yù)測(cè)超購可能達(dá)到近2000倍。據(jù)了解，燁星集團(tuán)的基石投資者名單中出現(xiàn)了恒基地產(chǎn)(00012)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理李家杰的名字，其持有的SuccessfulLotusLimited認(rèn)購2100萬港元股份。

燁星集團(tuán)是一家從北京起家的物業(yè)管理公司，目前在管總收益建筑面積約520萬平方米，總合約建筑面積約800萬平方米，分布在京津冀地區(qū)、海南省、湖北省及陜西省等省市。燁星集團(tuán)的在管面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過興業(yè)物聯(lián)的240萬平方米，且與興業(yè)物聯(lián)不同的是，燁星集團(tuán)既有住宅物業(yè)，也有非住宅物業(yè)，其中住宅物業(yè)21項(xiàng)，非住宅物業(yè)15項(xiàng)。

非住宅物業(yè)的毛利率通常較高，從招股書可以看到，燁星集團(tuán)歷年的平均物業(yè)管理費(fèi)高于百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的平均住宅物業(yè)管理費(fèi)，也顯示了公司較強(qiáng)的溢價(jià)能力和較高的凈利潤(rùn)水平。

和大多數(shù)物管公司類似，燁星集團(tuán)也背靠一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，公司成立以來借助母公司鴻坤集團(tuán)拓展在管面積。如今，燁星集團(tuán)在管規(guī)模在北京非國企背景開發(fā)商附屬公司物業(yè)管理市場(chǎng)排名第九，市場(chǎng)占有率約為0.7%。

招股書顯示，2016-2018年各年度及2019年前八個(gè)月，鴻坤集團(tuán)開發(fā)及由燁星集團(tuán)管理的物業(yè)應(yīng)占總收益建筑面積分別約290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米，分別相當(dāng)于公司總收益建筑面積的100%、100%、99.1%、99.1%。

鴻坤集團(tuán)旗下的鴻坤偉業(yè)是京津冀地區(qū)的物業(yè)開發(fā)商龍頭，2011年便提出“大七環(huán)”戰(zhàn)略，在薊州、團(tuán)泊、張家口、涿州、廊坊、香河、懷來、武清、寶坻等“環(huán)京地區(qū)”重兵布陣，從2013年起連續(xù)7年入選中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強(qiáng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年及2019年，鴻坤集團(tuán)銷售面積分別為135.8萬平方米、123萬平方米，預(yù)計(jì)大部分將在中短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為燁星集團(tuán)的在管面積。未來隨著鴻坤集團(tuán)土儲(chǔ)和銷售規(guī)模的擴(kuò)大，燁星集團(tuán)將保持增長(zhǎng)，而且公司從2017年開始向獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商提供服務(wù)，意味著第三方拓展的潛力和空間也將逐漸打開。

從收入構(gòu)成看，燁星集團(tuán)的業(yè)務(wù)劃分為三部分，物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)及增值服務(wù)，三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占穩(wěn)定，2019年前8個(gè)月，來自物業(yè)管理服務(wù)的收入1.23億元人民幣(單位下同)，占總收入69.9%，物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)分別為4123.5萬元、1153.2萬元，分別占23.5%、6.6%。

過去幾年，伴隨著在管建筑面積和平均物業(yè)管理費(fèi)的增長(zhǎng)，燁星集團(tuán)的業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升。2016年、2017年、2018年，分別實(shí)現(xiàn)收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬元、3560萬元、3720萬元。毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%，基本保持穩(wěn)定。

物管行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)派生出來的“下游”產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到萬億級(jí)，目前行業(yè)格局分散，增長(zhǎng)快，不管大型還是中小型的公司均有發(fā)展空間，且其業(yè)務(wù)特性決定了它可以跨越周期。當(dāng)物業(yè)管理資本化的浪潮開始，燁星集團(tuán)也踏上了征程。