談?wù)匌堫^房企賺錢能力，又解鎖了哪些新姿勢(shì)？

本文源自微信公眾號(hào)“中指研究院”。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，房企注重規(guī)?；耐瑫r(shí)，不斷優(yōu)化戰(zhàn)略、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、管理等體系，提高企業(yè)的盈利能力，為未來持續(xù)穩(wěn)健高效發(fā)展奠基。本文以滬深、在港上市房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)凈利潤(rùn)前20房企(以下簡(jiǎn)稱20家房企)的盈利規(guī)模及成因進(jìn)行深度分析，探索房企高效經(jīng)營(yíng)之道。

一、數(shù)說房企盈利：規(guī)模和效率表現(xiàn)

盈利規(guī)模：凈利潤(rùn)均值107.4億元，3年復(fù)合增速22.5%

表：20家房企2019上半年凈利潤(rùn)和增速情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

從盈利規(guī)模來看，2019年上半年20家房企的凈利潤(rùn)均值為107.4億元，同比增長(zhǎng)38.3%。從發(fā)展來看，2015-2018年間，20家房企的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率均值為22.5%，其中碧桂園(02007)、融創(chuàng)(01918)、恒大(03333)、雅居樂(03383)、龍光(03380)增長(zhǎng)顯著;中海凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定，復(fù)合增長(zhǎng)率為8.2%。

盈利效應(yīng)：凈利潤(rùn)率均值為21.3%，遠(yuǎn)超行業(yè)及百?gòu)?qiáng)均值

圖：20家房企2015-2018年凈利潤(rùn)率均值變化與2019上半年凈利潤(rùn)率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

2019年上半年，20家房企凈利潤(rùn)率均值為21.3%，遠(yuǎn)超行業(yè)及百?gòu)?qiáng)均值;其中，招商、金茂、華潤(rùn)、合景泰富的凈利潤(rùn)率超30%，盈利能力居前;中海凈利潤(rùn)率為26.9%，緊隨其后保持穩(wěn)定。從發(fā)展來看，2019年上半年大部分前20企業(yè)的凈利潤(rùn)率較前期均有提高，其中卓越的資源管理和運(yùn)營(yíng)能力是其主要盈利原因。

圖：20家房企2015-2018年凈資產(chǎn)收益率變化與2019年上半年凈資產(chǎn)收益率

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

從凈資產(chǎn)收益率來看，20家房企凈資產(chǎn)收益率大部分呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2019年上半年20家房企的凈資產(chǎn)收益率均值為10.5%，同比增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。房企通過從規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、施工管理、成本管控、市場(chǎng)營(yíng)銷、交房入住等各環(huán)節(jié)加強(qiáng)精細(xì)化管理，縮短資金占用周期，多方面提升管控能力，實(shí)現(xiàn)高效周轉(zhuǎn)，使凈資產(chǎn)回報(bào)率保持穩(wěn)健。

二、賺錢技巧：繞不開企業(yè)的規(guī)模，硬核的品質(zhì)，優(yōu)秀的管控體系

規(guī)模優(yōu)先：市場(chǎng)份額37.8%，平均布局85城

圖：20家房企2018-2019年1-10月銷售額與市場(chǎng)份額

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

規(guī)模大、市場(chǎng)份額高，是盈利優(yōu)勢(shì)的根本。2018年20家房企的市場(chǎng)份額達(dá)33.3%，2019年1-10月20家房企的市場(chǎng)份額達(dá)37.8%，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，其中大悅城、世茂、金地、招商、中海等規(guī)模增速居前。20家房企依托資源優(yōu)勢(shì)以房地產(chǎn)為主業(yè)，不斷優(yōu)化布局，提高效率與效益，為未來發(fā)展做足準(zhǔn)備;同時(shí)在夯實(shí)房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，加速布局多元業(yè)務(wù)的落地和落位，注重各業(yè)務(wù)間的協(xié)同性，促進(jìn)業(yè)務(wù)效能的轉(zhuǎn)化。

圖：20家房地產(chǎn)企業(yè)布局情況

布局均衡，密度合理，溢價(jià)能力強(qiáng)。從布局來看，20家房企既重質(zhì)又重量。一方面，大型房企布局密度大，如碧桂園、恒大等布局城市多達(dá)200多個(gè)，保利布局也有100多個(gè);另一方面，部分房企布局結(jié)構(gòu)合理，注重品質(zhì)和溢價(jià)能力，如中海、金茂以品質(zhì)和高溢價(jià)為導(dǎo)向適中布局;同時(shí)，部分房企布局重點(diǎn)城市群和核心城市，重視城市吸聚能力和吸引力。

品質(zhì)硬核：科技賦能體系優(yōu)化，精研產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)

精細(xì)化、高品質(zhì)，專注產(chǎn)品和服務(wù)體系打造。20家房企不斷升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)理念，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)滿足不同細(xì)分客戶的差異化需求，有效提升營(yíng)造和服務(wù)能力，鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);同時(shí)結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，以科技賦能產(chǎn)品與服務(wù)體系，打造智能化服務(wù)體系提升體驗(yàn)，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。如融創(chuàng)成立上海、重慶等研發(fā)基地，支持融創(chuàng)高品質(zhì)產(chǎn)品的持續(xù)升級(jí)和領(lǐng)先;萬科積極開展數(shù)字化建設(shè)，以更好的響應(yīng)客戶服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)降本提效和精細(xì)運(yùn)營(yíng)。金地秉持“科學(xué)筑家，智美精工”的產(chǎn)品理念，強(qiáng)化“智、美、精”三大品牌特質(zhì)，通過人性化細(xì)節(jié)、持續(xù)領(lǐng)先的科技創(chuàng)新、獨(dú)具格調(diào)的美學(xué)呈現(xiàn)、精益求精的品質(zhì)為客戶打造智慧、美學(xué)、精工的理想生活空間;大悅城地產(chǎn)定位年輕客群，細(xì)分年輕目標(biāo)人群為潮人、女性、追求生活品質(zhì)等高凈值人群，從細(xì)分需求出發(fā)打造主題街區(qū)。

圖：20家房企的產(chǎn)品和服務(wù)體系特點(diǎn)

匹配資源，提升業(yè)務(wù)協(xié)同性。20家房企注重各業(yè)務(wù)間的資源匹配性，以優(yōu)質(zhì)資源支撐開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，注重配置資源開展多元業(yè)務(wù)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以中海為例，中海地產(chǎn)投入約90%的資源用于住宅開發(fā)，繼續(xù)堅(jiān)持主流城市、主流地段、的發(fā)展定位，聚焦經(jīng)濟(jì)與人口增長(zhǎng)潛力更大的一、二線城市，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng);配置7-8%的資源，加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的開展，預(yù)計(jì)在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)持有商業(yè)物業(yè)總營(yíng)業(yè)收入過百億的階段性目標(biāo)，不斷提升抵御周期波動(dòng)的能力;配置1-2%的資源，戰(zhàn)略性探索，布局教育、養(yǎng)老、物流、公用事業(yè)等，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

成本嚴(yán)控：減費(fèi)提效，不浪費(fèi)每一滴汗

圖：20家房企2015-2018年銷售成本率變化與2019上半年銷售成本率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

從銷售成本率來看，20家房企的銷售成本率有逐年降低趨勢(shì)。2019年上半年，20家房企銷售成本率均值為65.6%，低于同期港滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本率均值1.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖：20家房企2015-2018年三項(xiàng)費(fèi)率變化與2019上半年三項(xiàng)費(fèi)用率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CREIS中指數(shù)據(jù)

從三項(xiàng)費(fèi)用率來看，2015-2018年20家房企三項(xiàng)費(fèi)率有逐年微升趨勢(shì)，但2019年上半年三項(xiàng)費(fèi)用率均值為10.9%，較港滬深上市房企均值仍低12.0個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管控能力突出。其中中海、綠地、世茂等房企以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理合理控制三項(xiàng)費(fèi)用，有效降低三項(xiàng)費(fèi)率，提升企業(yè)盈利能力。

圖：房地產(chǎn)企業(yè)高效資源體系化運(yùn)作模式

精準(zhǔn)化、高效化、精細(xì)化管理，打造體系化運(yùn)作模式。房企在投資運(yùn)營(yíng)管理方面不斷強(qiáng)化體系的高效、精準(zhǔn)及精細(xì)化，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高效率和效益。其一，投資體系精準(zhǔn)化，如融創(chuàng)、招商蛇口等通過數(shù)字信息化轉(zhuǎn)型和體驗(yàn)升級(jí)，使投資體系更精準(zhǔn)高效。其二，運(yùn)營(yíng)體系高效化，融創(chuàng)、華僑城等通過標(biāo)準(zhǔn)化體系打造、專注運(yùn)營(yíng)短平快即期高效益項(xiàng)目等使運(yùn)營(yíng)體系高效化。其三，管理體系精細(xì)化，保利發(fā)展、萬科、金地等進(jìn)行精細(xì)化管理，積極開展數(shù)字化建設(shè)，以更好的響應(yīng)客戶需求，打造科學(xué)敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，運(yùn)用人才和科技等軟實(shí)力使效益與效率高度統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)降本提效和精細(xì)運(yùn)營(yíng)管理。

戰(zhàn)略順勢(shì)：順應(yīng)大勢(shì)，精細(xì)操作，完備體系

圖：房企戰(zhàn)略與品牌體系優(yōu)化情況

面對(duì)宏觀調(diào)控政策及市場(chǎng)的變化，20家房企順勢(shì)積極調(diào)整戰(zhàn)略，精準(zhǔn)把控行業(yè)和企業(yè)未來方向，加強(qiáng)戰(zhàn)略執(zhí)行體系建設(shè)力度，為企業(yè)持續(xù)領(lǐng)先的盈利能力做足功課。如招商蛇口堅(jiān)持“立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、把握當(dāng)下，科技引領(lǐng)、擁抱變化”為戰(zhàn)略原則，“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的系統(tǒng)化發(fā)展理念，聚焦園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)板塊，以“前港-中區(qū)-后城”獨(dú)特的發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式，致力于成為“人民美好生活的承載者”;碧桂園以為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)為愿景，不斷推進(jìn)機(jī)器人和農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展;金茂始終堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)商核心定位，持續(xù)優(yōu)化城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略執(zhí)行體系，實(shí)施以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略，聚焦“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”的城市運(yùn)營(yíng)模式，助推金茂城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目拓展的持續(xù)發(fā)力。

未來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，通過提升產(chǎn)品服務(wù)體系品質(zhì)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理模式，強(qiáng)化降費(fèi)提效舉措，不斷提升盈利能力，在質(zhì)與量的博弈中始終立于不敗之地。

(編輯：宇碩)