江西第一房企新力控股(02103)掛牌，上市首日成交額1.26億

繼德信中國(guó)(02019)、銀城國(guó)際控股(01902)、中梁控股(02772)之后，11月15日，港股迎來年內(nèi)第四家內(nèi)地房企。

新力控股(02103)今日在聯(lián)交所主板掛牌上市。上市首日，新力控股受大盤疲弱拖累，報(bào)3.95港元，成交額1.26億，總市值為139億港元。

上市早期，公司股價(jià)往往會(huì)脫離基本面，更多受到市場(chǎng)情緒影響，本周恒指跌4.8%，近日上市的新股以最低價(jià)發(fā)行卻相繼破發(fā)。與之形成鮮明對(duì)比的是，新力控股即使以招股價(jià)區(qū)間的中間偏上水平定價(jià)，在首日上漲時(shí)仍能與招股價(jià)持平，顯示市場(chǎng)對(duì)新力過往快速成長(zhǎng)業(yè)績(jī)的認(rèn)可。

基本面是決定是否應(yīng)該長(zhǎng)期持有一只股票的最重要因素，對(duì)于新力控股亦是如此?？紤]公司未來的潛力，新力控股當(dāng)前的股價(jià)無疑有吸引力。

快速增長(zhǎng)的年輕房企

新力控股是江西省最大的房企，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)資源，新力控股在中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中位列第31，在行業(yè)內(nèi)的排名呈逐步上升的態(tài)勢(shì)：2016年進(jìn)入行業(yè)百?gòu)?qiáng)，2017年隨即進(jìn)入行業(yè)40強(qiáng)，成為地產(chǎn)后黃金時(shí)代中發(fā)展最快的一家房企。如果不出意外，2019年新力地產(chǎn)銷售額將超過1000億元，躋身前30房企之列。作為僅成立9年的年輕房企，新力控股也是最具成長(zhǎng)性的房企之一。

過去幾年，受益于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展及公司在江西省的龍頭地位，新力控股業(yè)績(jī)迅猛增長(zhǎng)。2016、2017及2018年，新力控股分別實(shí)現(xiàn)收入22.23億元人民幣(單位下同)、52.41億元及84.16億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為94.6%。

今年前四個(gè)月，新力控股業(yè)績(jī)進(jìn)一步向上，收入57.09億元，同比增長(zhǎng)278.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于行業(yè)表現(xiàn)。

新力控股未披露過往的合同銷售額，智通財(cái)經(jīng)APP參考克爾瑞數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新力地產(chǎn)今年1-10月全口徑合同銷售額為778.9億元，較去年同期增長(zhǎng)18.14%，增速高于TOP100房企整體增速。合約銷售通常反映房企未來一段時(shí)間的收益，從今年前10個(gè)月的銷售可知，新力地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度或?qū)⒗^續(xù)快于行業(yè)。

盈利能力方面，新力控股2016年、2017年、2018年全年及2019年前4個(gè)月毛利率分別為24.7%、33.7%、37.3%及34.4%，凈利潤(rùn)率分別為5.9%、5.3%、6.6%及4.9%，目前暫時(shí)處于行業(yè)平均水平偏下，反映有較大的增長(zhǎng)空間。

這一點(diǎn)從新力控股的產(chǎn)品和布局可以看出。新力控股的產(chǎn)品線分為“灣系”、“園系”和“悅系”三大系列，分別針對(duì)首次置業(yè)者、尋求升級(jí)住房的二套房置業(yè)者、大家庭或高收入家庭?！盀诚怠笔切铝诵漠a(chǎn)品，但近兩年隨著二次置換需求的上升，“園系”住宅銷售額占比已上升到20%以上?！皥@系”和“悅系”的平均售價(jià)高于“灣系”，若成本控制得當(dāng)，前者比重上升有可能會(huì)帶來毛利率上升。

重倉(cāng)江西，掘金大灣區(qū)

新力控股以江西南昌為起點(diǎn)，逐步向全國(guó)擴(kuò)張，目前公司在27個(gè)城市擁有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)及中西部核心城市及其他地區(qū)，包括惠州、長(zhǎng)沙、武漢等核心二線城市，尤其以惠州為重。這些區(qū)域的平均售價(jià)相對(duì)較高，可提升的盈利空間相對(duì)更充足。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，截至2019年7月31日，新力控股應(yīng)占總土儲(chǔ)約為1496.84萬平方米。其中，江西省是重倉(cāng)區(qū)，該地區(qū)應(yīng)占土儲(chǔ)占公司總土儲(chǔ)約49.39%，其次大灣區(qū)占約23.33%，華中及華西核心城市及其他地區(qū)占17.17%，其余10.11%位于長(zhǎng)三角地區(qū)。

前段時(shí)間，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議推出16條惠港措施，其中包括香港居民在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市購(gòu)房，獲豁免所需的在本地居住、學(xué)習(xí)或工作年限證明，以及繳納個(gè)人所得稅及社保條件。眾所周知，香港房?jī)r(jià)冠絕全球，內(nèi)地城市的房?jī)r(jià)對(duì)于香港居民無疑非常有吸引力，預(yù)計(jì)會(huì)有越來越多港人在大灣區(qū)內(nèi)地城市購(gòu)買，這對(duì)于布局粵港澳大灣區(qū)的房企來說是一大利好。

在大灣區(qū)，新力控股首先以股權(quán)收購(gòu)方式進(jìn)入廣東惠州，接著拓展至廣州、中山、肇慶等地。招股書顯示，新力控股在大灣區(qū)內(nèi)的布局以惠州為主，目前在惠州共有15個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備301.86萬平方米，占總土儲(chǔ)的20%。

除了粵港澳大灣區(qū)，新力控股在長(zhǎng)三角的布局，讓其在存量房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍有成長(zhǎng)空間。正如新力地產(chǎn)副總裁佘潤(rùn)廷所言，新力控股已經(jīng)形成“以南昌為中心的中部區(qū)域、以成都為中心的西部區(qū)域、以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域、以深圳為中心的珠三角區(qū)域”的“4+X”四大區(qū)域核心。同時(shí)新力控股在武漢、成都、長(zhǎng)沙等具有潛力的區(qū)域市場(chǎng)均已落子，為實(shí)現(xiàn)“千億”戰(zhàn)略目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。但不可否認(rèn)，萬科、碧桂園、恒大等一線房企很難回到過去幾年的高速增長(zhǎng)狀態(tài)，相比之下，新一線房企的成長(zhǎng)空間可能更大，即從1000億到1500-2000億的空間成長(zhǎng)，或增長(zhǎng)50%，或是翻倍，而一線房企已難有可能。

鑒于公司擁有充足的土儲(chǔ)、在核心城市的均衡布局，以及產(chǎn)品不斷優(yōu)化，新力控股后續(xù)仍有增長(zhǎng)空間。