國君：房企核心競爭力從融資轉(zhuǎn)變，布局“品牌+渠道”好模式公司

本文來自微信公眾號“小謝看地產(chǎn)”，作者：謝皓宇。原文標(biāo)題《房地產(chǎn)的供給側(cè)改革---對當(dāng)前板塊的討論》。

導(dǎo)讀

供給側(cè)改革，一定是以淘汰作為結(jié)果的，選用最有效的金融調(diào)控，讓開發(fā)商不是誰都能走下去，而剩下的享受更大市場的果實。

①以短久期負(fù)債匹配長久期資產(chǎn)在中長期失效，資產(chǎn)可交易、負(fù)債到期快的特征使地產(chǎn)行業(yè)整合速度快于其他行業(yè)。當(dāng)前開發(fā)商未售土儲太過龐大，大部分公司土儲周期保持在4年以上，這在過去地價單邊上行時非常受益，也因此出現(xiàn)過“賣房不如賣地”的情形。由于可以捂盤囤地，使得土地市場和商品房市場是兩個割裂的市場，通過融資拿地并捂盤惜售的方式，可以帶來房價和地價的進(jìn)一步上漲，再助推開發(fā)商囤地的熱情。這一情景能夠長期維持的原因就在于開發(fā)商可獲得持續(xù)金融支持，也就體現(xiàn)為可以不擴(kuò)大利潤表的情況下，大幅度擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表。然而，當(dāng)前市場出現(xiàn)了逆向調(diào)整，從擴(kuò)表變?yōu)閺?qiáng)制縮表，這一過程將使開發(fā)商融資渠道變難，融資利率被動抬升，同時，整合的速度將大幅度加快，原因就在于資金到期速度快于商品房變現(xiàn)速度、和土地的可交易性，將使得市場即將進(jìn)入到“剩者為王”時代 。

② 開發(fā)商核心競爭力從融資開始轉(zhuǎn)變，向供應(yīng)商和居民要錢、并逐步提升低成本土地獲取能力、提高品牌效應(yīng)將成為關(guān)鍵。考慮到金融機(jī)構(gòu)對房企融資將逐步減少，開發(fā)商短期內(nèi)的應(yīng)對就是向供應(yīng)商和居民要錢，也即通過精裝修等方式提前3年獲得回款、并向供應(yīng)商壓長期賬期，同時，由于毛坯交房使供應(yīng)商面對的是居民這樣的C端客戶，精裝修將使其面對開發(fā)商這樣的B端客戶，市場格局開始初步變化。這種變化的速度取決于開發(fā)商融資壓力的程度，融資越緊、越向供應(yīng)商要錢。至于向居民要錢，則是選擇加大供給，并逐步將城市布局向地貨比高的城市聚集，來提高經(jīng)營性杠桿。

③供給側(cè)改革已經(jīng)開始，房住不炒主導(dǎo)的消費(fèi)品邏輯，需要開發(fā)商逐步培養(yǎng)消費(fèi)行業(yè)的品牌+渠道意識，布局好模式公司，享受估值的抬升，看漲40%。在去金融化背景下，房住不炒一定會達(dá)成，這一過程當(dāng)中，利潤率會先系統(tǒng)性的快速下降以反映去金融化過程，然后再以部分公司逐步抬升為結(jié)果，反映的是逐步形成的品牌能力和渠道能力，選擇好供應(yīng)鏈、開發(fā)好商品房、快速銷售變現(xiàn)，將是應(yīng)對這次金融收縮導(dǎo)致的資產(chǎn)負(fù)債表收縮最好的方式。我們預(yù)計，百強(qiáng)房企也將出現(xiàn)被淘汰，布局好模式的公司，享受估值的抬升，而非僅僅業(yè)績的增長。我們推薦第一類企業(yè)包括：萬科A、華夏幸福、大悅城、招商蛇口、龍湖集團(tuán)(00960)、中國金茂(00817)、融創(chuàng)中國(01918)，受益中駿集團(tuán)控股(01966)、華潤置地(01109)、新世界發(fā)展(00017)等，第二類企業(yè)我們推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，受益中國海外發(fā)展(00688)等。當(dāng)前，基于我們認(rèn)為可持續(xù)的基本面，推薦中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)(03380)、易居企業(yè)控股(02048)等。

風(fēng)險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

(編輯：李國堅)