新股前瞻|業(yè)績波動大，融資渠道窄 港龍中國將籌錢之手伸向港交所

自5月銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文件”以來，銀行和信托融資開始被進一步限制，房地產(chǎn)融資渠道步步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開發(fā)貸、ABS等的監(jiān)管新政頻繁推出。面對如此強硬的融資限制手段，業(yè)內(nèi)人士一度戲稱其為“史無前例”的融資監(jiān)管。

而對于房地產(chǎn)這門生意來說，從拿地到開發(fā)再到售樓的周期較長，宏觀融資情況一直牽動著房地產(chǎn)開發(fā)商。在如此嚴格的融資監(jiān)管之下，不少開發(fā)商大呼“沒錢了”、“和萬科（02202）一樣，活下去”。

A面業(yè)務需繼續(xù)開拓，B面無從融資。所以，越來越多的房企只能寄希望于二級市場。和之前上市的房企一樣，10月22日，江蘇地域性房地產(chǎn)公司——港龍中國地產(chǎn)向港交所遞表。

智通財經(jīng)APP了解到，雖然港龍地產(chǎn)現(xiàn)在的總部在上海，不過該公司的主要項目在江蘇。從該公司的發(fā)展史來看，也是從江蘇發(fā)家，說港龍地產(chǎn)是一家江蘇地產(chǎn)公司似乎更為貼切。

招股書顯示，港龍地產(chǎn)主要開發(fā)的地產(chǎn)類型是住宅，零售及商業(yè)更多是作為住宅的配套。十多年的發(fā)展以來，港龍地產(chǎn)的項目從江蘇擴張到少量一線城市項目，其中還不乏與地產(chǎn)巨頭如碧桂園（02007）的合作。

財報表可以直觀看到，2018年對港龍地產(chǎn)而言，可謂突飛猛進的一年，總收入從2017年的4.3億暴增至2018年的16.6億元，同比增長286%?？扇绱吮l(fā)式增長并未得到有效維持，2019上半年，該公司收入出現(xiàn)斷崖式下跌，同比下跌59%。

（來源：港龍中國地產(chǎn)招股說明書）

業(yè)績波動大是中小型地產(chǎn)商的通病，中小型地產(chǎn)商拿地、開發(fā)和售樓的連續(xù)性不及大型地產(chǎn)商。中小型地產(chǎn)商拿地速度也受不同地區(qū)的拿地政策所限制，而大型地產(chǎn)商布局全國，不同地區(qū)的政策，在公司內(nèi)部協(xié)調(diào)安排下可以互相“中和”。

中小型地產(chǎn)商的問題不止業(yè)績波動大，還有前文所說的融資問題，這也是時常讓中小型地產(chǎn)商飽受詬病的一個因素。對港龍地產(chǎn)來說也一樣，其2018年的融資成本凈額為3462萬元，對比2017年的432萬元，同比暴增701%。大幅增長的收入并沒有解決債務問題，2019上半年融資成本凈額再增加133%。

智通財經(jīng)APP細看港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)情況，其開發(fā)中物業(yè)快速增長，2016年為12.8億元，到了2019上半年，開發(fā)中物業(yè)增長至87.7億元，該項資產(chǎn)的年復合增長率達到115.9%。港龍地產(chǎn)的借款也從2016年的5042萬元，增長至2019上半年14.3億元，年復合增長率達281%。

（來源：港龍中國地產(chǎn)招股說明書）

然而，只要粗略對比一下2019上半年11.1億元的借款金額，和87.7億的開發(fā)中物業(yè)，就知道雖然借款增長非?？?，但“投入缺口”依舊大。

借款不夠，又沒有發(fā)債，那只能伸手向股東借了。從港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表中可以發(fā)現(xiàn)，2018年出現(xiàn)了12.2億元的應付非控股權益款項，僅僅過了半年，2019上半年該科目增長至21.9億元。

（來源：港龍中國地產(chǎn)招股說明書）

從附注中可以看到，應付非控股權益款項中有一大部分是需要收利息的，年息為（8%-20%）。招股書中對該科目的定義是指非控股股東為支持項目開發(fā)，而向有關附屬公司支付的墊款。

事實上，雖然港龍地產(chǎn)在2018年收入大漲，但是經(jīng)營活動現(xiàn)金流卻為-6.26億元。整體現(xiàn)金流全靠融資活動支撐著，而融資活動最大筆的現(xiàn)金流入正是非控股權益墊款。從這幾點來看，說明了港龍的融資渠道并不寬。

（來源：港龍中國地產(chǎn)招股說明書）

可能，非控股股東也期待著公司早點上市，解決墊款問題。

畢竟是股東，借款利息收得比較低。2018年9.5億元的墊款，收息3655萬元，年利率3.85%。銀行及其他金融機構的貸款就沒這么好說話了。2018年8.5億元的借款，收息4652萬元，年利率為5.47%。

（來源：港龍中國地產(chǎn)招股說明書）

加大融資，推動2018年的發(fā)展，對港龍地產(chǎn)來說猶如飲鴆止渴。加上2019上半年收入大跌，導致利息覆蓋率只有1.7倍。在2016年，該比率高達16.6倍，當時是家財務結構健康的地產(chǎn)公司。

港龍地產(chǎn)手上拿著接近90億元的開發(fā)中項目，似乎只要熬過這一段資金緊缺周期，后面就是財源滾滾。然而在整體對房地產(chǎn)融資收緊的大環(huán)境下，面對一家業(yè)績波動巨大，融資渠道有限的地區(qū)性房地產(chǎn)公司，二級市場投資者愿意同甘共苦嗎？