美股新股前瞻|8年蛻變成全國線上房地產交易平臺NO.1 房多多的美股資本夢

機遇總讓人苦尋，比如實體房地產與互聯(lián)網(wǎng)結合。

2000年，剛走出校門的段毅選擇投身房地產市場，而經(jīng)過10年間的沉淀，其積累了豐富的經(jīng)驗與資源。

10年時間足已讓一個人成熟且對行業(yè)變得“敏感”?；谇捌诜e累，段毅看到了房地產交易的各種亂象，也明白其中的痛點，因此發(fā)現(xiàn)其中巨大的商機。恰逢當時處于移動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)浪潮，2011年10月，段毅在深圳成立房多多，一個產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)先行者誕生了。

房多多在創(chuàng)立初期，就確立了圍繞房產中介提供服務的使命。這是因為段毅明白房地產交易市場是個信息極度不對稱的市場，信息的傳播由中介完成，留住中介等于抓住了市場的脈搏。

和其它競爭對手一樣，房多多也在線上發(fā)布房源信息。除此之外，房多多的平臺還加入了房產中介傭金結算功能。正是該功能，大大加深了用戶粘性，甚至因為結算速度比傳統(tǒng)中介公司快，中介愿意跳開公司，在房多多平臺上完成交易，因此一度被稱為“飛單平臺”。

經(jīng)過8年的發(fā)展，房多多已經(jīng)全國最大的線上房地產交易SaaS平臺。10月8日，智通財經(jīng)App觀察到，房多多正式向美國SEC提交了招股說明書，開始布局IPO資本市場。

（來源：房多多招股說明書）

賦能房產中介

智通財經(jīng)APP了解到，房產中介平臺粗略分成兩類，一類是互聯(lián)網(wǎng)信息分發(fā)平臺，通過廣告費和自有中介公司獲利；另一類本身是傳統(tǒng)線下中介公司，借移動互聯(lián)網(wǎng)趨勢線上化。無論是哪種，他們都成立自己的房產中介公司，在房產交易中獲利。房多多則不同，他們一開始就做線上服務，并且堅持不成立自己的中介公司。為的是更好服務用戶，而不和用戶產生競爭。

在房多多平臺上主要有三種參與者，房產中介、房產買方和賣方。如果對這三種參與者在房多多平臺上進行重要性排名，二三名不好說，第一名肯定是中介。以至于房多多的四個產品中有兩個都是圍繞中介的需求設計的，分別是多多銷售（Duoduo Sales）和多多云中介（Duoduo Cloud Agency）。

（來源：房多多招股說明書）

這兩個產品幫助中介快速了解房源、共享房源，根據(jù)中介的需求定制特定的功能，提高中介執(zhí)行房產交易的效率。旗下的“閃傭寶”尤其突出，該產品加入電子合同和電子簽章功能，使得結算流程便捷起來，大大縮短了傭金結算時間。

房多多平臺還內置AI評分系統(tǒng)，根據(jù)買家對中介的評價，生成評分，并將排名靠前的中介推送給客戶。原來因為知名度和信任度問題，而難以開展業(yè)務的中小或者個人中介，只要建立起良好的信譽，經(jīng)過房多多平臺的賦能，也能順利開展業(yè)務。

也正是房多多平臺上的各種功能滲透進房產中介的各個環(huán)節(jié)，形成了閉環(huán)。即中介從接觸客戶到傭金結算，均可以在平臺上完成。2018年，在房多多平臺上閉環(huán)總交易量（GMV）為1137億元人民幣，同比增長54%。

網(wǎng)絡效應

經(jīng)過上文的解釋，不難發(fā)現(xiàn)房多多和淘寶的模式有像是之處，沒有自營，不和客戶競爭，做好服務，賦能客戶。這種模式一旦產生網(wǎng)絡效應，將形成護城河。規(guī)模效應指當公司經(jīng)營超過一定規(guī)模后，平均成本下降，盈利能力增強。網(wǎng)絡效應兼具了規(guī)模效應的特點，同時每當在網(wǎng)絡新增一個節(jié)點，全網(wǎng)絡價值隨之提高，因為新增節(jié)點提高了信息傳遞的效率，也因此更能吸引新增用戶。

根據(jù)招股書的披露，房多多現(xiàn)在覆蓋中國1.31億處房產，房產中介滲透率超過45%。覆蓋率高、參與者多，自然會提高成交速度，這直接體現(xiàn)上傭金比率上，因為客戶愿意為成交速度支付溢價。行業(yè)平均傭金比率是1.6%~1.7%，房多多平臺的傭金比率為2%~4%。

為了提高房產覆蓋率，進軍一手房市場，房多多曾經(jīng)嘗試與房地產開發(fā)商合作。拿下一部分一手房放到平臺上，供房產中介銷售，不過需要提前向開發(fā)商交付一部分定金。根據(jù)招股書，房多多在2018年停止了這種合作模式，原因是中國一手房銷售格局依然以開發(fā)商直銷和傳統(tǒng)大型中介公司為主。

難以進軍一手房市場是房多多的不足之處之一，不過在高增長之下，很多不足之處都不是問題，房多多現(xiàn)在的高增速由網(wǎng)絡效應驅動著。

閉環(huán)GMV的增速最直接體現(xiàn)網(wǎng)絡效應，2017年GMV同比增速為8%，2018年增速增長至54%，2019年的增速甚至增長至100%。

（來源：根據(jù)房多多招股說明書整理）

房多多的主要收入來自成交抽成，同時還提供增值服務?，F(xiàn)在兩個收入都在快速增長中，2018年傭金抽成20億元，同比增長23%。增值服務收入2.5億元，同比增長67%。并且增長服務收入占比總收入不斷提高，從2017年的8%，提高至2018年的11%。

（來源：房多多招股說明書）

在網(wǎng)絡效應和規(guī)模效應的加持下，房多多的盈利能力持續(xù)提升。毛利率從2016年15.5%提升至2018年的20.9%，凈利潤從2016年虧損3.3億元，到2018年盈利1.04億元。2019年因為收入增長和凈利率的提升，凈利潤為1億元，同比增長超過160%，妥妥的業(yè)績爆發(fā)期。

（來源：房多多招股說明書）

增長這么快的公司，自然是資本的寵兒，從夾層權益可以看到，每年都有風險資本投資房多多。

（來源：房多多招股說明書）

那么在上市后，房多多會有怎樣的表現(xiàn)呢？投資者是否認同這種高增速呢？還需要等待市場驗證。