國泰君安(香港)：時代中國(01233)擬分拆物業(yè)時代鄰里赴香港IPO，短期有助于股價提升

本文來自微信公眾號“國泰君安證券香港”。

時代中國(01233)公告建議將附屬公司時代鄰里股份分拆，并透過分派及將時代鄰里新股份進行全球發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售）的方式于聯(lián)交所主板獨立上市。時代鄰里主要從事提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及其他專業(yè)服務。完成建議分拆及上市后，時代中國將不會保留時代鄰里已發(fā)行股本的任何權(quán)益，而時代鄰里將不再為其附屬公司。

經(jīng)營數(shù)據(jù)方面，截至2019年6月30日，時代鄰里擁有210個在管項目，包括位于中國15個城市的物業(yè)管理項目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬平方米。截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日，由時代中國集團開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理在管建筑面積分別占時代鄰里物業(yè)管理在管總建筑面積的76.6%、74.5%、71.2%及44.1%。時代鄰里的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復合增長率為36.6%，2019年中期同比增長48.1%至4.56億元。凈利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元，年復合增長率為78.8%，2019年中期同比增長50.7%至4180萬元。截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%(主要由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券的影響)。

預計物業(yè)公司市值可達20億港元(假設2019年凈利同比增長50%以上，以20倍PE估算)，此次分拆將有助于時代中國短期股價的提升。估值上，市場預計時代中國2019/2020年EPS為2.8/3.5人民幣，對應2019/2020年預測市盈率為4.3/3.4倍。近期市場預計每股NAV區(qū)間為20.75港元-30港元，NAV折讓區(qū)間為20%-40%。市場平均目標價為17.96港元，短期建議以15港元作為交易參考。