追尋確定性的未來 龍光地產(chǎn)（03380）穿越周期的秘密

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展平穩(wěn)，TOP10-TOP30梯隊房企領(lǐng)跑行業(yè)。

作為深耕粵港澳大灣區(qū)的網(wǎng)紅房企，龍光地產(chǎn)（03380）憑借前瞻性的戰(zhàn)略布局、精準(zhǔn)的項目投資、適銷對路的產(chǎn)品以及靈活的經(jīng)營策略，在行業(yè)整體銷售增速放緩的背景下，銷售業(yè)績依舊取得較快的增長。

2019年初，龍光地產(chǎn)設(shè)定全年的銷售目標(biāo)為850億元。截至2019年上半年，龍光地產(chǎn)已完成銷售目標(biāo)的53.3%，截至2019年7月底，銷售目標(biāo)完成度達(dá)提高到64.3%，預(yù)計超額完成全年銷售目標(biāo)無壓力。

根據(jù)智通財經(jīng)APP研究測算，若龍光地產(chǎn)如期完成2019年銷售目標(biāo)，便可鎖定80%以上的2020年預(yù)期收入，預(yù)期2020年及2021年核心盈利將持續(xù)增長。

值得注意的是，面對錯綜復(fù)雜的市場形勢，龍光地產(chǎn)擁有高確定性的業(yè)績增長外，由于一直以“未來三到五年成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企”為目標(biāo)，所在項目溢價及升值空間大且成本控制良好，也讓公司在核心利潤率一直維持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)上，龍光地產(chǎn)也一直以40%的派息率回饋股東。

華泰證券預(yù)計，龍光地產(chǎn)可長期維持40%的派息率，主要是由于銷售和核心盈利將同步穩(wěn)健增長，盈利確定性強(qiáng)。

銷售盈利數(shù)據(jù)雙雙提升，提前鎖定2020年業(yè)績增長

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調(diào)指引下，中國房地產(chǎn)市場行業(yè)整體增速放緩。期間，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

面對錯綜復(fù)雜的市場形勢，龍光地產(chǎn)緊抓深耕粵港澳大灣區(qū)的歷史機(jī)遇，憑借精準(zhǔn)的市場布局、契合市場需求的產(chǎn)品以及靈活的經(jīng)營策略，在行業(yè)整體銷售增速放緩的背景下，銷售增速依舊取得較快的增長。截至2019年6月30日，龍光實現(xiàn)合約銷售額453.1億元，同比增長27.7%，不僅高于行業(yè)TOP100房企平均增長率4%，還高于行業(yè)TOP30房企平均增長率10.96%。

得益于此，龍光地產(chǎn)的營收和利潤也雙雙增長。財報顯示，2019年上半年，龍光地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣270.2億元，同比增長78.3%;凈利潤52.9億元，同比增長39.4%;公司擁有人應(yīng)占凈利潤 51.28億元，同比增長49.4%;核心利潤46.7億元，同比增長59%;公司擁有人應(yīng)占核心利潤45.1億元，同比大幅增長70.2%。值得注意的是，龍光地產(chǎn)的核心利潤規(guī)模在同等銷售規(guī)模房企中繼續(xù)遙遙領(lǐng)先，半年核心利潤規(guī)模甚至部分同等規(guī)模房企全年。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，2019年初，龍光地產(chǎn)設(shè)定全年的銷售目標(biāo)為850億元。截至2019年上半年，龍光地產(chǎn)已完成銷售目標(biāo)的53.3%，截至2019年7月底，銷售目標(biāo)完成度達(dá)提高到64.3%，目標(biāo)完成率處于行業(yè)前列，預(yù)計超額完成全年銷售目標(biāo)無壓力?？紤]到公司全年推貨量超過1500億元，手中持有的已售待結(jié)銷售金額可觀，若龍光地產(chǎn)如期完成2019年銷售目標(biāo)，便可鎖定80%以上的2020年預(yù)期收入，預(yù)期2020年及2021年核心盈利將持續(xù)增長。

深耕大灣區(qū)6111億土儲蓄勢待發(fā)，盈利能力保持行業(yè)領(lǐng)先

同時，龍光地產(chǎn)以“未來三到五年成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企”為目標(biāo)，希望在實現(xiàn)銷售穩(wěn)定增長的同時實現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁的盈利能力。事實上，作為港澳大灣區(qū)的網(wǎng)紅房企業(yè)，龍光地產(chǎn)有著豐富的土地儲備，已經(jīng)為未來的銷售和利潤持續(xù)增長做好準(zhǔn)備。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，龍光總土儲包括招拍土地儲備及孵化中并購及城市更新項目兩部分。截至2019年6月30日，龍光總土儲建面為5469萬平米，總貨值達(dá)7520億元。其中，粵港澳大灣區(qū)土儲貨值為6111億元，占比81%;深圳土儲貨值1803億元，深圳及臨深區(qū)域土儲貨值3370億元，占比44.8%。

疊加政策利好下，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)及深圳充足的儲備將為業(yè)績的持續(xù)增長提供保障。特別是隨著深圳先行示范區(qū)引領(lǐng)地位的確立和政策的落實，帶給資本市場的信心更加明顯，龍光地產(chǎn)的股價一度因此飄漲。多家大行分析預(yù)計，深圳市場資產(chǎn)價值將進(jìn)一步釋放，將為龍光地產(chǎn)帶來可觀的業(yè)績和利潤。

事實上，核心利潤率方面，龍光地產(chǎn)繼續(xù)保持行業(yè)標(biāo)桿地位。2019年上半年，龍光地產(chǎn)整體毛利率34.8%，較去年的33.7%進(jìn)一步提升;核心利潤率17.3%，與2018年持平，穩(wěn)居上市房企前列，顯示出持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)的盈利能力。

據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，自2013年上市以來，龍光地產(chǎn)的的盈利能力就一直保持在較高水平，毛利率均在30%以上，且較為穩(wěn)定，核心凈利率也持續(xù)走高，主要原因除了由于深耕粵港澳大灣區(qū)的項目溢價及升值空間大外，還有公司通過跨周期及精準(zhǔn)布局，土地成本優(yōu)勢顯著，因此近3年平均土地成本/合約銷售均價均低于30%，有較高的安全邊際。

得益于此，公司的近三年的毛利率均保持在30%以上，核心凈利率持續(xù)提升。此外還有城市更新項目，由于投資少、價值高、孵化周期短，業(yè)績記錄良好，盈利可見性清晰，已經(jīng)成為龍光地產(chǎn)業(yè)績增長的新引擎，如今年上半年，龍光城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)核心利潤約18億元。

財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，估值優(yōu)勢顯著

進(jìn)入2019年以來，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿以及信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資的各大渠道正逐漸收緊。在此背景下，融資能力對房企的生存和競爭的重要性將進(jìn)一步凸顯，而房企的融資能力也代表了投資機(jī)構(gòu)對房企未來盈利的信心。

在今年上半年，龍光地產(chǎn)在美元優(yōu)先票據(jù)、境外銀團(tuán)貸款、境內(nèi)公司債券及ABS等方面多有斬獲，說明公司多元化的境內(nèi)外融資渠道保持通暢，這包括成功簽署了16.1億港元的3.5年期銀團(tuán)貸款協(xié)議、兩批優(yōu)先票據(jù)、15.1億元五年期境內(nèi)公司債，及一批ABS證券，其中境內(nèi)公司債票面年利率僅5.5%，利率之低在民營房企中可圈可點。此外，公司還以低息換高息、短期換長期的方式，提前贖回一筆2.6億美元2020年到期年息7.70%優(yōu)先票據(jù)，反應(yīng)出公司在資金運營方面游刃有余。

截至2019年6月30日，龍光地產(chǎn)融資成本與2018年末相持平，加權(quán)平均借款利率為6.1%。值得注意的是，自2014年以來，龍光地產(chǎn)的加權(quán)平均借款利率持續(xù)降低，近三年的平均融資成本穩(wěn)定在 6%左右。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，基于前瞻性的大灣區(qū)布局，龍光的業(yè)績增長和盈利提升備受資本市場看好，花旗、瑞銀、匯豐等多家國際投行均繼續(xù)推薦龍光地產(chǎn)為行業(yè)首選股，估值優(yōu)勢凸顯。

此外，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，也成了龍光地產(chǎn)的突出優(yōu)勢。截至2019年6月30日，龍光有息負(fù)債總額為652.1億元。從債務(wù)到期結(jié)構(gòu)來看，一年以內(nèi)到期債務(wù)僅占比24%，債務(wù)到期安排均衡、合理，有利于分散債務(wù)償還壓力。報告期末，龍光持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余383.1億元，現(xiàn)金短債比約為2.4倍，可以完全覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力較小。

事實上，債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也得到了國際信用評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。8月28日，國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普宣布，將龍光地產(chǎn)長期主體信用評級從“BB-”調(diào)升至“BB”，展望穩(wěn)定。9月2日，惠譽國際也宣布，將龍光地產(chǎn)長期外幣與本幣發(fā)行人違約評級由“BB-”上調(diào)至“BB”;次級永續(xù)債券評級上調(diào)至“B+”，評級展望為“穩(wěn)定”。這兩大機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，龍光地產(chǎn)的銷售和盈利增長強(qiáng)勁、資金狀況良好、投資紀(jì)律嚴(yán)明、杠桿率進(jìn)一步改善及市場地位和資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)提升。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，國際信貸評級將有助于公司拓寬融資渠道，進(jìn)一步提升債券交易的流動性。

在基本面的表現(xiàn)強(qiáng)勁的基礎(chǔ)上，龍光地產(chǎn)在回饋股東方面也好不吝嗇。龍光地產(chǎn)董事會建議派中期股息每股38港仙，同比增加36%，派息額占股東應(yīng)占核心利潤約40%，居行業(yè)較高水平。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，這已是龍光地產(chǎn)連續(xù)4年派息比率不低于40%，反映出公司盈利能力持續(xù)強(qiáng)勁，現(xiàn)金流充裕，無債務(wù)到期的資金壓力，有足夠的發(fā)展信心與股東分享利潤。華泰證券預(yù)計，龍光地產(chǎn)可長期維持40%的派息率，主要是由于銷售和核心盈利將同步穩(wěn)健增長，盈利確定性強(qiáng)。