新股消息 | 由招商局置地(00978)分拆上市 招商房托基金申請港交所主板上市

智通財經(jīng)APP獲悉，據(jù)港交所9月3日披露，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向港交所遞交主板上市申請，花旗環(huán)球金融擔任其獨家上市代理。

招商房托基金是一項房地產(chǎn)投資信托基金，主要在中國（包括香港及澳門但不包括招商置地城市）擁有及投資高質(zhì)量的有租金收入的商業(yè)物業(yè)，初步將專注于下列地區(qū)：(i)粵港澳大灣區(qū)（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州），即最初五處物業(yè)所在地；(ii)北京和上海。

招商房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標為向基金單位持有人提供穩(wěn)定的分派、可持續(xù)長期分派增長以及提升招商房托基金的物業(yè)價值。

招商房托基金是由知名國有企業(yè)招商蛇口發(fā)起，其房托管理人為招商局置地的間接全資附屬公司。招商局置地是招商局集團房地產(chǎn)業(yè)務的唯一離岸上市旗艦平臺。

于重組完成后，招商房托基金的物業(yè)組合將由五棟物業(yè)組成，其中一棟為甲級寫字樓；三棟為寫字樓綜合體（技術上劃為工業(yè)用途）及一棟為購物中心；均位于深圳市南山區(qū)蛇口，于2019年6月30日，物業(yè)的可租賃總面積約為249,988.3平方米，評估價值為人民幣6,517.0百萬元。于2019年6月30日物業(yè)的平均租用率約為81.0%。物業(yè)為新時代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城。

于2019年6月30日，物業(yè)中205,658.6平方米樓面面積作寫字樓單位及56,720.2平方米樓面面積作商業(yè)。

主要客戶

物業(yè)擁有多元化的租戶。于2019年6月30日，物業(yè)共有271個租戶，其中五大租戶的每月基本租金總額占截至2019年6月30日止月份每月基本租金總額的約17.9%。

該物業(yè)的五大租戶包括來自房地產(chǎn)、科學研究及技術服務、石油、物流以及醫(yī)療器械制造業(yè)等租戶。同期，除一名來自房地產(chǎn)行業(yè)其基本租金占物業(yè)每月基本租金總額約6.7%的租戶（招商房托基金的關連人士）外，概無單一租戶的基本租金對物業(yè)每月基本租金總額貢獻超過5%。

行業(yè)概況

2015年至2018年，蛇口甲級及乙級寫字樓的平均月租金呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，于2019年，預期甲級寫字樓將繼續(xù)略增長至每月每平方米人民幣250元，及乙級寫字樓將繼續(xù)略增長至每月每平方米人民幣140元。受益于深圳整體經(jīng)濟增長，預期甲級及乙級寫字樓的平均月租金復合年增長率將分別約為7%及3.9%。

自2019年至2023年，預計蛇口將建成合共八個甲級寫字樓項目，其中，兩個位于新時代廣場附近，及另外六個項目位于太子灣分區(qū)，距新時代廣場約2公里。盡管未來數(shù)年將新增寫字樓供應，但是，供應主要集中于仍在開發(fā)中的太子灣分區(qū)，相較新時代廣場，該地區(qū)缺少寫字樓的配套設施，因此對蛇口甲級寫字樓的需求預期不會受到明顯影響。

目前蛇口僅有三個零售商業(yè)物業(yè)，即花園城、匯港購物中心及海上世界，該三項物業(yè)分別專注于社區(qū)定向消費、區(qū)域性休閑及零售消費以及中高端休閑消費。蛇口的零售商業(yè)物業(yè)累計總供應為168,000平方米。到2023年，蛇口預期將擁有總面積約420,000萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)，占南山區(qū)總量約2,470,000平方米的約17%。

由于2014年至2018年零售商業(yè)物業(yè)的供應有限，故2014年至2018年蛇口零售商業(yè)物業(yè)的年平均月租金逐年增長。于2018年，底層平均月租為每平方米人民幣495元。據(jù)估計，2019年至2023年月平均租金將繼續(xù)以約5.3%的復合年增長率增長。預計2022年及2023年太子灣濱海商業(yè)街項目的推出不會對租金增長造成重大影響，并預期2019年至2023年平均月租金年增長率約為5%。

主要財務數(shù)據(jù)

截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年及截至2019年6月30日止六個月，前身集團產(chǎn)生的收益分別為人民幣366.9百萬元、人民幣359.5百萬元、人民幣389.5百萬元及人民幣190.7百萬元；溢利及全面收益總額分別為人民幣348.4百萬元、人民幣725.3百萬元、人民幣1099.2百萬元及391.9百萬元。

競爭優(yōu)勢

房托管理人認為，招商房托基金的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：

物業(yè)地理位置優(yōu)越及擁有多元化的優(yōu)質(zhì)租戶

1、物業(yè)位于蛇口，地理位置優(yōu)越。該等物業(yè)可有力的抓住其戰(zhàn)略位置、蛇口發(fā)展、政府積極政策及粵港澳大灣區(qū)預期增長所帶來的機遇；

2、多元化及優(yōu)質(zhì)租戶：物業(yè)擁有多元化的租戶基礎，而租戶來自不同行業(yè)，如新一代信息技術、房地產(chǎn)及餐飲行業(yè)。物業(yè)的租戶基礎素質(zhì)高，主要體現(xiàn)為高續(xù)租率及低拖欠率。

強勁內(nèi)生增長潛力和未來收購

1、現(xiàn)有物業(yè)的內(nèi)生增長：市場上行預示著租金上漲的可能。鑒于其優(yōu)越的位置以及多元化的優(yōu)質(zhì)租戶群，在現(xiàn)有租約到期后，物業(yè)將能通過更新租約獲得更高的租金收入。

2、招商蛇口所支持的未來收購擴張：招商房托基金由招商蛇口發(fā)起，招商房托基金可利用招商蛇口豐富的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)知識評估合適的潛在收購機會。招商蛇口授予招商房托基金的優(yōu)先購買權(quán)來獲取特定的物業(yè)，對于招商房托基金的戰(zhàn)略至關重要。

運營策略

房托管理人的策略大致可分為以下各方面：

1、資產(chǎn)管理策略：積極管理招商房托基金的物業(yè)組合，以維持最佳的租用水平及營運效率；透過物業(yè)升級或裝修尋求資產(chǎn)增值機會，以促進租金收入增長。

2、投資及收購策略：投資及由招商局集團、招商蛇口或第三方收購位于中國（包括香港、澳門但不包括招商置地城市）符合房托管理人投資策略的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

3、資本及風險管理策略：優(yōu)化招商房托基金的投資組合回報及向基金單位持有人的分派，同時維持適當穩(wěn)健的財務狀況。

風險因素

相關負責人表示，與招商房托基金有關的風險主要表現(xiàn)是：

1、物業(yè)均位于蛇口，使招商房托基金受蛇口及中國的物業(yè)市場情況的影響；

2、房地產(chǎn)權(quán)證所述的土地/樓宇使用權(quán)與部分物業(yè)的實際用途之間存在若干差異：如數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期（即標的物業(yè)，包括招商房托基金初步投資組合中五項物業(yè)中的三項物業(yè)）的房地產(chǎn)權(quán)證所述，標的物業(yè)的指定土地用途為工業(yè)用地，準許開發(fā)如工廠以及研發(fā)設施等樓宇。然而，標的物業(yè)大部分樓面面積已出租作辦公或其他商業(yè)用途，此不符合有關指定用途。但中國法律顧問已確認，招商房托基金應持有標的物業(yè)良好的有價合法實益業(yè)權(quán)。

3、招商房托基金受利率風險所影響。