8家地產(chǎn)企業(yè)2018年報分析：大悅城(00207)深耕一二線，融創(chuàng)(01918)借力萬達(dá)再出發(fā)

本文來自商業(yè)地產(chǎn)志。

近年來，內(nèi)地企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)也日益突出，既有深耕多年的龍湖天街系、華潤商業(yè)萬象系及大悅城系，也有新城吾悅等發(fā)展迅猛的后起之秀。

因此，本期CRR學(xué)院派選擇大悅城（00207）、華潤（01109）、龍湖（00960）、新城（01030）及萬科（02202）等內(nèi)地房企作為分析對象，淺析內(nèi)地企業(yè)2018年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

大悅城地產(chǎn)：深耕一二線，從管理到輸出

2018年，大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入為36.33億，物業(yè)開發(fā)收入為35.68億，管理輸出收入為0.76億。目前大悅城主要商業(yè)項目分布范圍如下。

*圖為大悅城地產(chǎn)2018年項目分布，橙色為物業(yè)開發(fā)項目，粉色為酒店經(jīng)營項目，紫色為投資物業(yè)項目，綠色為管理輸出及其他服務(wù)，圖片截取自大悅城地產(chǎn)2018年年報

除了常規(guī)的投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)及酒店輸出這三類常規(guī)業(yè)務(wù)之外，大悅城地產(chǎn)在2018年報中正式將“管理輸出”列為主營業(yè)務(wù)，將品牌管理能力直接變現(xiàn)。其中，昆明大悅城是大悅城進(jìn)行管理輸出的第二個項目，以4C——新潮流、新文化、新生活、新旅游——為理念，打造系列品牌活動改造昆明市中心。

*昆明大悅城 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

從年報中看出，大悅城2018年之后開業(yè)的商業(yè)項目主要包括上海長風(fēng)大悅城、杭州大悅城、昆明大悅城和西安大悅城4個項目，其中，上海長風(fēng)大悅城和西安大悅城都是典型的城市更新項目。而對城市更新和輕資產(chǎn)輸出來說，最大的難點(diǎn)就是在于提供有價值的品牌管理。

深耕商業(yè)地產(chǎn)多年的大悅城在這方面，也具有絕對的底氣，而這或許也將成為未來大悅城“多維度擴(kuò)張”的最大優(yōu)勢點(diǎn)。

“資產(chǎn)重組”，也是大悅城地產(chǎn)2018年重要的關(guān)鍵詞之一。

2018年底，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)的重組方案獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，2019年2月，股權(quán)交割完成；2019年3月，大悅城地產(chǎn)與中糧地產(chǎn)重組落地，中糧地產(chǎn)更名為大悅城控股，而大悅城地產(chǎn)成為其旗下子公司。

此前中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)同為中糧集團(tuán)子公司，前者主營住宅開發(fā)，后者主營商業(yè)地產(chǎn)。相比于大悅城的商業(yè)嘗試，這一番合并會為大悅城帶來哪些改變，我們拭目以待。

華潤、龍湖擴(kuò)張迅速，新城成為后起之秀

隨著土地市場調(diào)控的不斷加碼，開發(fā)物業(yè)的發(fā)展前景遇到了諸如融資難、拿地貴、限價高等多種問題。近幾年，累積了多年經(jīng)驗的華潤、龍湖，開始加快商業(yè)布局步伐，進(jìn)入迅速擴(kuò)張階段。而以新城為代表的新涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，也在最短的時間內(nèi)布局全國多個城市，大有“后起之秀”的姿態(tài)。

2018年，華潤投資物業(yè)賬面總值為1287億元，運(yùn)營的持有投資物業(yè)總建筑面積為9.31百萬平方米，總租金收入為95.2億元。龍湖商場租金收入（不含稅）為40.9億，總銷售額為214億元。新城物業(yè)出租及管理費(fèi)用為22.13億。

*2018年報數(shù)據(jù)：華潤所有并表商業(yè)項目租金收入/千萬元

*2018年報數(shù)據(jù)：龍湖所有并表商業(yè)項目租金收入/千萬元

*2018年報數(shù)據(jù)：新城所有并表商業(yè)項目租金收入/千萬元

運(yùn)營商場的主要數(shù)據(jù)方面，華潤龍湖新城2018年總體租金收入較2017年提升明顯（尤其新城）。華潤總體的租金收入比較占優(yōu)勢，而新城的商業(yè)項目數(shù)量較為突出。不同開發(fā)商在也具有非常鮮明的區(qū)域性，華潤深圳萬象城、龍湖重慶北城天街和常州新城吾悅廣場，這三個項目的表現(xiàn)尤為突出，它們均位于三家企業(yè)的總部且都是該企業(yè)布局的第一個商業(yè)項目。

此外，和開發(fā)物業(yè)這種“一錘子買賣”相比，商業(yè)項目的運(yùn)營周期更長，運(yùn)營期的品牌輸出及管理等能力相對區(qū)位等因素來說，通常會起到更關(guān)鍵的作用。

*年報數(shù)據(jù)：龍湖所有并表商業(yè)項目可租面積/萬方

*2018年報數(shù)據(jù)：新城所有并表商業(yè)項目可租面積/萬方

從運(yùn)營商場的可租面積來看，龍湖運(yùn)營商場的可出租面積有非常明顯的面積差，和不同定位的商場相匹配，新城運(yùn)營商場整體面積較為接近，大多可租面積集中在6萬方左右。

2018年對于華潤商業(yè)來講是“分裂”的一年。一方面，華潤置地投資物業(yè)租金收入達(dá)人民幣95.2億元，同比增長24.5%，僅有巔峰時期的萬達(dá)可比肩；另一方面商業(yè)收入占比仍不到10%，且有14項投資物業(yè)的出租率下降，而2017年同比數(shù)據(jù)為9項。

萬象城系列的成功是不可否認(rèn)的，即便現(xiàn)在也依然是國內(nèi)標(biāo)桿項目。但是隨著諸多房企布局商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已成一片紅海，廝殺激烈，同時電商平臺的崛起也影響較大。在未來幾年內(nèi)，華潤龍頭地位恐難超越，但是如何走得更遠(yuǎn)，也亟需思考。

2000年，龍湖成立商業(yè)管理部，并在2003年推出第一座天街系產(chǎn)品。自2013年開始，以龍湖天街為代表的龍湖商業(yè)在全國開始擴(kuò)張。

在2019年5月7日的龍湖商業(yè)答謝晚宴上，龍湖放出消息表示：到2020年，累計開業(yè)商場數(shù)量將達(dá)到50家。這意味著在2019年、2020年龍湖需再打造21家商場。乍一看目標(biāo)還有些距離，但是龍湖自2010年到2018年復(fù)合增長率達(dá)到39.4%，可以說速度驚人。

公開信息顯示，截至目前，吾悅廣場已進(jìn)駐90個城市，布局109座項目。吾悅廣場不同于其他幾家企業(yè)，其更多的項目廣泛布局于三四線城市，集沙成塔、星火燎原，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。吾悅廣場致力于打造一批高質(zhì)量商戶支撐高租金收入，提升商戶經(jīng)營價值的同時，實現(xiàn)吾悅廣場商業(yè)價值的同步提升。

其他頭部房企：多航道開發(fā)、商業(yè)占比較小

除了上述商業(yè)地產(chǎn)相對住宅業(yè)務(wù)較為突出的企業(yè)之外，國內(nèi)也有很多企業(yè)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

萬科：學(xué)習(xí)黑石運(yùn)營增值，大力推廣資產(chǎn)證券化

萬科近年來將商業(yè)地產(chǎn)的投資與運(yùn)營主要放在印力集團(tuán)旗下，目前管理商業(yè)項目共計210余個，總建筑面積超過1300萬平方米。其中，印力集團(tuán)運(yùn)營項目逾120個，遍布國內(nèi)50多個城市，管理面積近1000萬平米，管理的商業(yè)項目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等。

萬科明確指出，通過聚焦存量項目的運(yùn)營管理，通過改造激發(fā)存量項目的活力，來提升資產(chǎn)價值，探索資產(chǎn)證券化。這種方式不由得讓我們想起黑石——世界第一的另類資產(chǎn)管理公司?？梢钥闯鲈谏虡I(yè)運(yùn)營思路方面，萬科與黑石是十分相似的：不追求長期持有以及大力增加項目數(shù)量，而是通過先進(jìn)運(yùn)營管理模式為資產(chǎn)增值，瞄準(zhǔn)機(jī)會出售來獲得收益。

在資產(chǎn)證券化方面，萬科也勇于做第一個吃螃蟹的人——

2019年1月，印力集團(tuán)以南京江北印象匯及天津印象城為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立資產(chǎn)專項支持計劃（CMBS），發(fā)行規(guī)模21.06億元。2019年2月，印力集團(tuán)管理的商業(yè)地產(chǎn)基金以深圳龍崗萬科廣場為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃（類REITs），發(fā)行規(guī)模21.16億元，是市場首單無強(qiáng)增信并以購物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。勇于創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的萬科，在REITs方面又一次走在了前沿。

融創(chuàng)（01918）：借力萬達(dá)再出發(fā)，進(jìn)入商業(yè)新航道

在固有印象中，融創(chuàng)是一個專注住宅開發(fā)的企業(yè)。但事實是自2017年收購萬達(dá)文旅后，融創(chuàng)持有約超2000億元的文化旅游物業(yè)，包括酒店群、萬達(dá)MALL、游樂場等多種資產(chǎn)。

以往融創(chuàng)主要針對住宅提供配套商業(yè)，但是收購萬達(dá)后，融創(chuàng)真正開始存量市場的布局。對于一些比較成熟的一二線市場，未來獲取住宅地塊的難度會越來越大，只有拓展商業(yè)布局才能實現(xiàn)持續(xù)深耕。

融創(chuàng)后續(xù)的商業(yè)發(fā)展或許可以用孫老板在某次接受媒體采訪時的回答做結(jié)：

“商業(yè)我們一直在做，高端的產(chǎn)品肯定在地點(diǎn)比較好的地方，地點(diǎn)比較好的地方純住宅越來越少了，肯定是綜合的，所以這方面（商業(yè)）能力是必須有的，要不然你就做不了高端了。商業(yè)難度比住宅大一點(diǎn)，因為它業(yè)態(tài)的這種規(guī)劃，住宅你做不會太錯，但是商業(yè)你要定位錯的話，其實再做起來就會非常難?！?/p>

但他同時透露，“前融創(chuàng)做商業(yè)還是以銷售為主，將來持有的話，一定會持有一線城市如北京、上海這樣核心城市核心地段的物業(yè)，“其它的物業(yè)我們都不會持有?！?/p>

金茂（00817）、世茂（00813）：打響精品商業(yè)突圍戰(zhàn)

金茂目前持有9處物業(yè)，在國內(nèi)地產(chǎn)商中數(shù)量絕對不算多，但是猶如金茂府在住宅中的超然地位一樣，金茂物業(yè)也保持高租金、高出租率，位于同行前列。

金茂推出全新的兩條產(chǎn)品線：一條是城市級/區(qū)域級商業(yè)，以“覽秀城”為主打品牌，另一條是精致社區(qū)商業(yè)，以金茂匯和J·LIFE（金茂時尚生活中心）為主打品牌。做大做強(qiáng)固然重要，但是做精做美也是一個新的突圍思路。

世茂作為商業(yè)地產(chǎn)的新入局者，目前交出答卷不多，大型商業(yè)中心僅有上海世茂廣場完工開業(yè)。但是上海世茂廣場主打潮玩盛世概念，更是吸引M豆、樂高等一批網(wǎng)紅潮店入駐，以黑馬之姿在上海商業(yè)占據(jù)了一席之地，不由得讓人期待世茂商業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)市場增量朝存量發(fā)展是必然趨勢，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)必然得到更多的重視。對國內(nèi)現(xiàn)在TOP10的房企來說，住宅銷售之外的收入仍是很小的一部分，但大多數(shù)房企也都紛紛選擇“地產(chǎn)+”的發(fā)展模式。