光大房地產(chǎn)2019年中期策略：窄通道內(nèi)緊平衡繼續(xù)，關(guān)注三大阿爾法機遇

本文來源微信公眾號“光大證券研究”，作者光大分析師何緬南/王夢愷。

政策面：“房住不炒”+因城施策，重回一二線，棚改影響銷售大于投資

年度策略《2019：千鈞將一羽》提出，托底投資、總量平衡、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、“房住不炒”前提下，2019年地產(chǎn)政策窄通道結(jié)構(gòu)性微調(diào);“房住不炒”是高壓紅線，政府對樓市過熱苗頭反應(yīng)迅速;因城施策加強分類調(diào)控可操作性，年內(nèi)截止目前超60城新出臺超百次調(diào)控政策，有保有壓，松緊各異;大都市圈核心城市人口加速聚集，落戶放寬，受益于新型城鎮(zhèn)化頂層設(shè)計;短期內(nèi)一線落戶門檻和居住成本仍高，二線要素集聚邊際彈性更明顯;棚改大幅收縮，計劃開工減半、貨幣化率降低、資金來源變化、總量接近尾聲，影響銷售大于投資，測算2019棚改貨幣安置購房面積占比約1.4%，實物安置投資占比約4.1%。

需求側(cè)：購房信貸支持高位趨緩，全年銷售金額持平，銷售面積下降7%

商業(yè)銀行對居民按揭資產(chǎn)配置意愿仍在高位，但預(yù)計下半年增幅趨緩;預(yù)計按揭利率延續(xù)下降趨勢但空間有限，不同城市/區(qū)域出現(xiàn)差異化變動策略;預(yù)測全年住房貸款余額增速為16%，全年新增住房貸款同比增長約6%;供需共振預(yù)計后續(xù)一二線銷售將維持復(fù)蘇，棚改收縮低能級三四線城市拖累將逐步顯現(xiàn);預(yù)測2019年全國新建商品住宅銷售額約12.7萬億元同比持平;銷售面積約13.7億方同比下降7.3%(一線+30%，二線+10%，三四線-15%);銷售均價9228元/平同比增長8%;基數(shù)作用下銷售增速或于Q3見底。

供給側(cè)：年策觀點持續(xù)印證，新開工8%，投資6%，土地結(jié)構(gòu)性回暖

展望下半年，在待開發(fā)土地增速回落、銷售增速趨緩、庫存低位略升、資金面趨穩(wěn)及2018年基數(shù)的分析框架下，維持2019年新開工面積增速8%，新開工面積約22.6億方;在凈停工增長放緩(0%)，竣工向好(-5%)，結(jié)合前述新開工增速(8%)的分析框架下，維持2019年房屋施工面積同比+8%，年末施工面積約88.8億方;綜合對施工類投資和土地購置費的預(yù)測，預(yù)計下半年房地產(chǎn)投資增速將平緩回落，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額約12.7萬億，同比增速6%左右;下半年總量層面土地購置仍處低位，結(jié)構(gòu)分化明顯;大城市放寬落戶，土地供給提升，大都市圈發(fā)展預(yù)期明確，三四線的棚改收縮，都將促使房企將更多資源投向都市圈內(nèi)的一二線城市。

投資建議：堅守價值藍(lán)籌，關(guān)注區(qū)域熱點、存量運營和物管擴張

隨著調(diào)控水平提升以及房企逐步拓展上下游，穩(wěn)定現(xiàn)金流比例將逐步提升，平滑營收和利潤的周期性波動，地產(chǎn)行業(yè)周期波幅減弱，風(fēng)險溢價減小，外資配置比例提升，價值藍(lán)籌股的估值有望平緩提升;其次關(guān)注三大阿爾法機遇，①區(qū)域熱點輪動，三大增長極發(fā)展提速;②公募Reits漸行漸近，行業(yè)長期桎梏或被打破，存量運營漸成實力房企必選;③地產(chǎn)細(xì)分板塊物業(yè)管理進入“提費率、減管制、加資本”的發(fā)展新階段。綜合以上推薦標(biāo)的萬科A+H、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、新城控股、融創(chuàng)中國（01918）和中國金茂（00817）。

風(fēng)險分析

國際宏觀經(jīng)濟動蕩，總需求下滑;中美貿(mào)易摩擦或影響國內(nèi)經(jīng)濟增速及就業(yè)情況;失業(yè)率提升或影響居民結(jié)構(gòu)性信用擴張、按揭償還及消費支出;房企還債高峰來臨，部分中小型房企信用風(fēng)險提升;就業(yè)情況惡化有可能影響辦公樓出租率及租金水平;消費支出下滑有可能導(dǎo)致零售和倉儲物業(yè)租金下滑。（編輯：劉瑞）