新股前瞻︱攜387億元土儲從大灣區(qū)出發(fā) 物業(yè)開發(fā)商滙景控股進軍港交所

自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》今年初頒布以來，“大灣區(qū)概念股”備受投資者關(guān)注，力求從此國家級戰(zhàn)略規(guī)劃受惠。近日，立足于大灣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商滙景控股有限公司向聯(lián)交所遞交了主板上市申請。

滙景控股扎根于東莞的中國綜合住宅及商用物業(yè)開發(fā)，其歷史可追溯至2004年，以“滙景”品牌于東莞從事物業(yè)開發(fā)，包括東莞地標性商業(yè)綜合體滙景城，主要專注于廣東省發(fā)展，在當?shù)匾呀⒘己寐曌u及穩(wěn)固的市場地位。集團也于招股書表明，將力求達致“立足大灣區(qū)”的使命。除大灣區(qū)外，滙景控股已逐漸向中國全國進發(fā)，足跡已逐步延伸至長三角城市群及長江中游城市群。

事實上，滙景控股去年業(yè)績表現(xiàn)不俗，2018年全年收益同比上升86.89%至人民幣22.38億元，年內(nèi)溢利則增長1.54倍至人民幣4億元，純利率達17.9%，毛利率則達53.3%，于內(nèi)房股中為較高水平。截至今年1月31日，已預(yù)售總計建筑面積逾10萬平方米的物業(yè)，同時于今年1月至3月售出及交付的項目，銷售總額達人民幣8.9億元，為未來盈利奠下基礎(chǔ)。

而值得留意的是，作為一家物業(yè)開發(fā)商，其負債則遠低于其手上物業(yè)價值。翻閱招股書可以發(fā)現(xiàn)，滙景控股的物業(yè)賬面凈值僅人民幣55.75億元，但于今年1月31日的估值卻高達人民幣179.92億元，回報率達逾200%。

此外，根據(jù)估值報告，滙景控股即將收購的物業(yè)價值達人民幣82.29億元，而即將申請“城市更新計劃”的物業(yè)價值則達人民幣125.06億元。若計入上述物業(yè)，公司手頭物業(yè)價值則高達人民幣387.27億元。同時，集團借款只有人民幣24.83億元，財政狀況與大部分內(nèi)房股相比，可謂相當健康。

以上所提及的“城市更新計劃”為廣東省特有的改造模式，是國土資源部給予廣東省的特殊政策，此類項目已成為大灣區(qū)土地資源的重要來源，滙景控股在這方面的豐富資源，必將有助其把握大灣區(qū)的龐大機遇。

發(fā)展模式方面，滙景控股專注向客戶提供優(yōu)質(zhì)的綜合體物業(yè)，同時在地方政府機關(guān)鼓勵下提供推廣特色行業(yè)的物業(yè)項目，包括“文旅康養(yǎng)”項目及“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”項目。其中，“文旅康養(yǎng)”項目以衡陽滙景?雁湖生態(tài)文旅小鎮(zhèn)為例，其總占地面積約93.84萬平方米，設(shè)有娛樂和生活健康設(shè)施，被選作當?shù)卣鞘幸?guī)劃的核心要素。

“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”項目則旨在為新興產(chǎn)業(yè)提供有充足配套的社區(qū)。滙景控股已就開發(fā)人工智能小鎮(zhèn)與地方政府機關(guān)訂立合作框架協(xié)議，并與浙江大學(xué)合作，建議在東莞開發(fā)人工智能小鎮(zhèn)。對方承諾為公司提供技術(shù)支援，以促進人工智能小鎮(zhèn)發(fā)展。

截至2019年1月31日，公司于大灣區(qū)持有或正在開發(fā)的物業(yè)項目有11個，總占地面積為66.67萬方，總預(yù)期建筑面積約170萬方。除此之外，公司于東莞有14個尚未作任何開發(fā)的未來項目持有地塊，預(yù)期建筑面積上限為220萬方。

展望未來，公司表示，將繼續(xù)關(guān)注大灣區(qū)，借助公司在大灣區(qū)城市更新開發(fā)項目的經(jīng)驗，繼續(xù)對享有政府政策支持的高增長潛力城市進行深度投資、進行城市更新項目，并繼續(xù)與新興行業(yè)合作，以推動進一步增長。

另外值得一提的是，滙景控股獨立非執(zhí)董包括前香港會計師公會理事會會長趙麗娟及前香港律師會會長熊運信，以及上海磐石基金總裁林燕娜，其基金管理資產(chǎn)高達人民幣100億元。相信董事會有三位極具行業(yè)經(jīng)驗人馬坐鎮(zhèn)，將有助進一步加強市場信心。