九龍倉(cāng)(00004)“母子分離”共渡難關(guān)，二級(jí)市場(chǎng)為何兩副面孔?

香港雖然地方不大，但是物業(yè)地產(chǎn)商并不少，按市值來(lái)算，九龍倉(cāng)集團(tuán)(00004)和九龍倉(cāng)置業(yè)(01997)也算是名列前茅。

這兩家公司雖然業(yè)務(wù)有所差別，不過(guò)系出同源。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2017年11月份，九龍倉(cāng)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)”)分拆出九龍倉(cāng)置業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“置業(yè)”)單獨(dú)在港上市。從其核心業(yè)務(wù)講，集團(tuán)以發(fā)展物業(yè)為主，以及部分的投資物業(yè)和物流，而置業(yè)則比較簡(jiǎn)單，主要做投資物業(yè)，及小部分酒店業(yè)務(wù)。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，置業(yè)與集團(tuán)分別于3月5日以及3月7日發(fā)布了2018年全年業(yè)績(jī)，智通財(cái)經(jīng)APP也第一時(shí)間在現(xiàn)場(chǎng)參加了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。不過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)卻有了截然不同的反饋，業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日，置業(yè)上漲6.32%一舉收復(fù)前五個(gè)交易日跌幅，而集團(tuán)則當(dāng)日收跌2.54%，加之隨后兩個(gè)交易日累計(jì)跌幅擴(kuò)至7.2%。

截止發(fā)稿，置業(yè)還在緩慢上漲，而集團(tuán)仍在低處蟄伏。它們的業(yè)績(jī)真相究竟如何?未來(lái)還有那些增長(zhǎng)點(diǎn)有待挖掘呢?

圖片來(lái)源：富途證券

九龍倉(cāng)置業(yè)：撤離內(nèi)地市場(chǎng)

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，九龍倉(cāng)置業(yè)2018年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)收入164.81億港元(單位下同)，同比下滑21%;股東應(yīng)占利潤(rùn)180.27億元，同比增長(zhǎng)5%;基本每股收益5.94元;擬每股派現(xiàn)1.05元。公司投資物業(yè)收入及營(yíng)業(yè)盈利上升7%，酒店收入上升30%。綜合海港城(包括酒店)的總收入增加10%。發(fā)展物業(yè)收入下滑98%。此外，股東應(yīng)占盈利增加5%，已計(jì)入投資物業(yè)重估盈余凈額79.7億元。

其他業(yè)務(wù)收入都有所上升，只有發(fā)展物業(yè)大幅下滑98%，總營(yíng)收下滑21%。發(fā)展物業(yè)是不是拖累總收入的罪魁禍?zhǔn)?它到底出了什么幺蛾子?

從分塊業(yè)務(wù)來(lái)看，罪魁禍?zhǔn)资前l(fā)展物業(yè)確定無(wú)疑。在其投資物業(yè)、發(fā)展物業(yè)以及酒店幾項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)看，直接看重點(diǎn)，變化最大的就是發(fā)展物業(yè)，從2017年的約59億元直接下降至不足1億元，下滑幅度高達(dá)98%，可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目今年沒(méi)賺到錢，而這減少的58億，就已經(jīng)占到了去年收入的28%。

而之所以會(huì)有如此大的變化，是因?yàn)橹脴I(yè)的業(yè)務(wù)重心在香港，內(nèi)地物業(yè)將會(huì)逐步出售，以后將不會(huì)重返內(nèi)地市場(chǎng)。智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，此為公司業(yè)務(wù)策略，并且從數(shù)據(jù)來(lái)看內(nèi)地發(fā)展物業(yè)基本已經(jīng)出清，若撇除這一部分，其它部分收入實(shí)際仍有9.3%的增長(zhǎng)，所以業(yè)績(jī)下滑只是表象。

股價(jià)上漲的邏輯在哪里?

從具體項(xiàng)目來(lái)看，其旗下主要有海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)組合、荷里活等。海港城錄得收入118.7億元，占總收入的73%，盈利96.8億元，同比分別增長(zhǎng)10%及12%，高于去年同期5%及6%的增長(zhǎng)率。時(shí)代廣場(chǎng)錄得收入28.4億元，占總收入比約17%，盈利24.8億元，同比分別增長(zhǎng)1%及下降2%，而2016年的盈利也有1%的下降。

收入最大的這兩個(gè)項(xiàng)目毛利率分別達(dá)到81.6%及87.3%，雖然比之去年有所下降，不過(guò)如此之高的毛利率，是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

另外對(duì)于收入占比最大的海港城來(lái)說(shuō)，在業(yè)績(jī)會(huì)上管理層表示，未來(lái)租金成本將會(huì)下降，而租金將會(huì)上漲，這意味著這一塊的收入將會(huì)增加。而海港城過(guò)去十年的平均增長(zhǎng)率在13.3%，2018年受國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響有所放緩。從當(dāng)前局勢(shì)來(lái)看，2019年會(huì)有所回暖，那么增長(zhǎng)率將會(huì)反彈，帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

不過(guò)智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，香港的市場(chǎng)空間畢竟有限，從當(dāng)前市盈率來(lái)看，因?yàn)閺?月份開(kāi)始已經(jīng)反彈回補(bǔ)了大部分，未來(lái)的上漲動(dòng)力可能有所不足。

九龍倉(cāng)集團(tuán)：抱緊內(nèi)地大腿

再說(shuō)九龍倉(cāng)集團(tuán)方面，2018年撇除九龍倉(cāng)置業(yè)業(yè)績(jī)，收入減少13%至210.55億元;營(yíng)業(yè)盈利增加36%至87.52億元。計(jì)入其業(yè)績(jī)，收入減少51%，公司股東應(yīng)占盈利66.23億元，同比減少約69.72%;基本每股盈利2.18元，擬派第二次中期股息每股0.4元，全年派息每股0.65元。

撇除九龍倉(cāng)置業(yè)也比較好理解，不過(guò)即便如此，其總收入仍然下降13%，相比置業(yè)來(lái)說(shuō)就更加不好過(guò)了。

仍然分項(xiàng)來(lái)看，投資物業(yè)增長(zhǎng)28%至35.86億港元，發(fā)展物業(yè)確認(rèn)入賬收入下跌24%至129.14億港元，酒店收入增加64%至4.63億港元，物流收入減少4%至26.16億港元，投資及其他收入增加59%至14.76億港元。

所以影響收入的罪魁禍?zhǔn)兹匀皇前l(fā)展物業(yè)減少的這40億元，不過(guò)比較奇怪的是，雖然收入下降了，但是盈利反而增加了，帶動(dòng)總的盈利增長(zhǎng)了36%。另外從地域上看，2018年內(nèi)地發(fā)展物業(yè)占總收入比達(dá)到了61%，香港則為0，投資物業(yè)內(nèi)地占比16%，香港方面則因?yàn)榫琵垈}(cāng)置業(yè)的分拆占比不足1%。

所以與九龍倉(cāng)置業(yè)撤離內(nèi)地市場(chǎng)完全不同，九龍倉(cāng)集團(tuán)是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的在抱內(nèi)地市場(chǎng)大腿。另外一個(gè)不同就是，集團(tuán)的業(yè)績(jī)也是確確實(shí)實(shí)的下滑了，股票下跌也是情理之中。

股價(jià)難回往日雄風(fēng)

2017年由于分拆業(yè)務(wù)，導(dǎo)致九龍倉(cāng)集團(tuán)股價(jià)腰斬，從70多降至20多，元?dú)獯髠?。不過(guò)對(duì)于集團(tuán)來(lái)說(shuō)，也不能算是委屈，畢竟置業(yè)分拆出去帶走了大量血液，股價(jià)下跌只是對(duì)公司的重估。從估值上來(lái)說(shuō)，也就只能從20多塊重新起步了。

股價(jià)下跌除了業(yè)績(jī)下滑之外，還有對(duì)2019年的預(yù)期。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年內(nèi)地發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)銷售目標(biāo)為180億，相比去年228億低了21%。管理層解釋稱，因?yàn)槿ツ?2月份內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控有所放松，帶來(lái)銷售大幅提升，導(dǎo)致現(xiàn)在“缺貨”的尷尬局面。

隨著今年市場(chǎng)回暖，調(diào)控進(jìn)一步放松，短期內(nèi)只能瞪眼看著了，不及預(yù)期是影響股價(jià)的重要因素。

令投資者擔(dān)心的還有物流方面，因?yàn)?018年出現(xiàn)了下滑，其原因主要是受現(xiàn)代貨箱碼頭在香港處理的吞吐量中以收益較低的貨物占多影響。而關(guān)于成立海運(yùn)聯(lián)盟，能否達(dá)到預(yù)期也是關(guān)鍵，總的來(lái)說(shuō)處理好是利大于弊。

不過(guò)綜合考慮，內(nèi)地業(yè)務(wù)還是關(guān)鍵。且看公司能否把握機(jī)會(huì)，補(bǔ)好“貨源”了。