中信證券：物業(yè)管理為什么是一個(gè)好行業(yè)？

▍對(duì)板塊毛利率不同于市場(chǎng)一般認(rèn)識(shí)的看法：定價(jià)有提升空間，成本有壓縮可能，毛利率沒有下降壓力，反而有可能緩慢提升。

新盤物業(yè)費(fèi)不斷抬升，老盤提價(jià)率緩慢上升。我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)房?jī)r(jià)和房租比例很低，還有明顯長(zhǎng)期提升空間。增值服務(wù)進(jìn)一步提升收入來源。成本側(cè)，隨著管理提升，科技賦能，人均在管面積有不斷提升可能，從而完全有能力對(duì)沖單位人工工資上漲風(fēng)險(xiǎn)。一旦單盤人均在管達(dá)到上限無法提升，企業(yè)還可以選擇主動(dòng)退出項(xiàng)目，避免虧損。

▍對(duì)開發(fā)商支持不同于市場(chǎng)一般認(rèn)識(shí)的看法：開發(fā)企業(yè)“扶上馬，送一程“的確助力企業(yè)短期發(fā)展，也順應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)從開發(fā)商附庸轉(zhuǎn)型為獨(dú)立企業(yè)的浪潮。但開展第三方服務(wù)才是優(yōu)秀物業(yè)管理公司最終的歸宿。

在近期，具備品牌優(yōu)勢(shì)的物業(yè)管理公司會(huì)以接管關(guān)聯(lián)方和中小開發(fā)企業(yè)新盤為主。遠(yuǎn)期，物業(yè)管理公司的規(guī)模成長(zhǎng)性將主要來自存量房競(jìng)爭(zhēng)。

▍物業(yè)管理板塊四大關(guān)鍵詞：內(nèi)生，低投入，高天花板，護(hù)城河逐漸加寬。

具備品牌優(yōu)勢(shì)和增值服務(wù)能力的物業(yè)管理龍頭，善于輕資產(chǎn)，低投入拓展規(guī)模，保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入。與此同時(shí)，頭部物業(yè)管理公司市占率還很低，龍頭之間直接競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈。行業(yè)單位人工創(chuàng)造市值遠(yuǎn)低于海底撈等優(yōu)秀服務(wù)類企業(yè)，這不僅意味著頭部物業(yè)管理公司規(guī)模上還有極大增長(zhǎng)空間，更說明其非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)本身還有極大的內(nèi)容重構(gòu)及重定價(jià)可能。物業(yè)管理公司登陸資本市場(chǎng)，則助力行業(yè)擺脫開發(fā)商附庸的定位，護(hù)城河也逐漸隨科技應(yīng)用和增值服務(wù)發(fā)展而拓寬。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

行業(yè)的部分業(yè)務(wù)其實(shí)是周期性的，例如房地產(chǎn)中介，案場(chǎng)服務(wù)等。部分物業(yè)管理公司其實(shí)并沒有內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，而依賴于資產(chǎn)負(fù)債表低效并購(gòu)擴(kuò)張。

▍投資策略：兼顧短期彈性和中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，推薦“綠海新升”組合。

我們認(rèn)為，長(zhǎng)期而言，物業(yè)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力是管理，品牌，科技和增值服務(wù)，在短期，開發(fā)平臺(tái)帶來量和價(jià)的彈性也值得關(guān)注。我們繼續(xù)推薦綠城服務(wù)，中海物業(yè)，新城悅和永升生活服務(wù)。