易居(02048)CEO丁祖昱：今年房企銷售增速會放緩，但利潤沒有太大問題

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)真心話”。

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師 陳慎

我們在2月開年召開電話會議，強(qiáng)調(diào)2019年房地產(chǎn)行業(yè)的流動性、政策、一二線城市基本面都會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，至今來看這些判斷都在逐步兌現(xiàn)。尤其最近3月份一二線城市出現(xiàn)改善，無論是地產(chǎn)包括地產(chǎn)后周期的投資者都非常關(guān)注。而昨天克而瑞的百強(qiáng)排行榜數(shù)據(jù)出爐，也顯示龍頭房企的銷售增速持續(xù)修復(fù)，如何解讀一季度房企榜單？如何看待未來市場走向？我們今天非常榮幸請到易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱為我們做解讀。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

最近大家經(jīng)常問我對市場趨勢的看法，我的回答是最近反而看不清楚了，或者很難用一句話表達(dá)。年初大家相對比較謹(jǐn)慎，我也比較謹(jǐn)慎，但2月20日至3月底的整體市場表現(xiàn)又讓當(dāng)時相對悲觀的預(yù)期發(fā)生了很大變化。從全國總量來說，我需要稍微修正年初時候的預(yù)測。年初預(yù)測銷售面積下降10%，銷售金額也會有所下降，但從目前情況來看銷售面積降幅可能縮窄至5%，銷售金額可能持平或者略有下降。

為什么短期市場看不清楚？因為1、2月的回穩(wěn)到后面的回暖，再到現(xiàn)在回升持續(xù)了40天時間，原因是多方面的。最主要的原因是資金面寬松、政策預(yù)期（其實不僅是預(yù)期，約20個城市確實出現(xiàn)了相對寬松的變化）、原先對經(jīng)濟(jì)相對悲觀、現(xiàn)在看上去還行的判斷、中美貿(mào)易戰(zhàn)緩和以及股市的回升。另外，房地產(chǎn)土地投資2月之后有所回升，甚至部分城市出現(xiàn)比較高溢價的狀況。多重因素共同導(dǎo)致2月20日之后市場的快速回升。

但這些因素有可能在二季度發(fā)生變化。

第一，之前政策預(yù)期是持續(xù)寬松，但最近對政策預(yù)期沒有那么樂觀了；特別是二季度如果房市仍然如此火爆，不排除個別城市出臺一些偏緊的政策，至少繼續(xù)放松很難。

第二，最近土地投資速度加快，因為現(xiàn)在拿的地年內(nèi)都可以上市、產(chǎn)生銷售，但5、6月拿的地年內(nèi)來不及上市了，房企土地投資熱情可能下降；去年也有類似情況，6月土地流拍有所增加，7-9月流拍現(xiàn)象非常明顯，四季度就不行了。

第三，2月底到5月底可能會把之前積累的客戶群消化掉，再積累又需要時間。其他再比如中美貿(mào)易戰(zhàn)可能會反復(fù)、股市不一定會持續(xù)向好。這些因素很有可能在二季度末出現(xiàn)一些變化和反復(fù)。

所以我不敢說今年市場會一路向上，回升還會持續(xù)1、2個月，4-5月份我覺得問題不大，但6月可能會出現(xiàn)波動，或者5-6月出現(xiàn)一些波動,全年會在波動中平穩(wěn)前行。

再回到3月份的情況。3月數(shù)據(jù)相當(dāng)于1、2月之和，部分是和簽約數(shù)據(jù)滯后有關(guān)，但主要是和3月供貨增加有很大關(guān)系。我們注意到，包括易居代銷的項目中存量項目銷售偏慢，新開盤項目銷售明顯更快，6個月以上還在賣的樓盤賣一套，可能新開盤當(dāng)月的樓盤可以賣50套，去化速度的差別可以反映出銷售對新開盤的依賴。不僅易居對新開盤很依賴，所有房企都是非常依賴的。

從排行榜的角度看，頭部三家企業(yè)一季度比去年同期略有下降，其他企業(yè)同比多數(shù)穩(wěn)中略有上升，3月市場回升讓一季度的數(shù)據(jù)相對好看了很多。整體市場集中度沒有明顯提升，因為前三強(qiáng)回落得比較明顯；其他公司集中度還是略有上升的。

上升速度較快的有兩類房企：一類是30強(qiáng)左右的部分房企，比如佳兆業(yè)、建業(yè)、首創(chuàng)、寶龍、奧園、時代，一季度累計和3月單月的同比、環(huán)比增長都較快；另一類是部分央企和國企，比如保利、華潤、越秀、中海，一季度累計和3月單月表現(xiàn)不錯。前三強(qiáng)增長受到一定抑制的情況下，還是有不少房企表現(xiàn)相對突出。雖然我認(rèn)為今年百強(qiáng)整體增速會放緩，但房企之間會有較大差異。這個差異也會和供貨有關(guān)，現(xiàn)在看來除了市場因素外，供貨是影響企業(yè)目前銷售的重要因素。這個時間節(jié)點如果供貨趕得上，還可以保持幾個月的較快增速；如果供貨趕不上就會錯過部分行情。房企供貨通常下半年比上半年高，四季度比前三季度高，但如果今年一、二季度有充足供貨，反而可以脫穎而出。

從房企利潤的角度看，雖然今年銷售增速會放緩，但我認(rèn)為利潤沒有太大問題。第一，流動性寬松環(huán)境下，房企資金流問題得到緩解，風(fēng)險降低。第二，房企今年也會更加理性和聚焦，多元化業(yè)務(wù)普遍看好物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn),普遍看空長租、養(yǎng)老，不賺錢的業(yè)務(wù)參與得更少。第三，房企拿地比過去更謹(jǐn)慎，雖然最近土地市場比較火熱，但溢價率超過30%以上的地塊還是有限，大多數(shù)溢價率集中在0-30%，只要兩、三家房企參與競拍，基本都合作底價拿地。這體現(xiàn)出規(guī)模房企的態(tài)度，寧愿權(quán)益少一些，也不想把地價炒高，炒高之后大家都不賺錢。此外房企未來1-2年利潤調(diào)整空間還是比較大，從利潤的角度不用過于擔(dān)心。

從市場規(guī)模的角度看，2019-2021年保持在15萬億的規(guī)模概率較大，之后要考慮其他因素的影響。雖然房地產(chǎn)稅短期不會出臺，但2021年出臺的概率明顯上升，之后概率還會進(jìn)一步提升，這對市場還是會有影響。2021年之后一手房市場銷售金額下降10%是大概率的事情，且會持續(xù)一段時間。短期來看整體市場很難增長，但也不會明顯下滑，有利于規(guī)模房企市占率進(jìn)一步提升。

從城市的角度看，我個人更看好一二線城市，三四線城市相對壓力更大一些，未來人口會向資源集中的一二線、強(qiáng)三線城市導(dǎo)入。同樣在一線、二線、三線城市當(dāng)中，目前來看不同種類的房地產(chǎn)項目也有分化，現(xiàn)在剛需比較困難，改善壓力少一點，高端的有分化。總的來講，現(xiàn)在很難用一句話把市場講清楚，要具體到城市、板塊甚至項目層面進(jìn)行分析。這兩年要求房企操作更精細(xì)化，企業(yè)運(yùn)作的要求比過去更高。

3問答環(huán)節(jié)

Q：今年市場預(yù)期一二線城市明顯復(fù)蘇，三四線城市壓力會比較大，但我們從榜單來看，很多以三四線城市布局為主的房企表現(xiàn)也很好，怎么看待這種現(xiàn)象？從克而瑞跟蹤的數(shù)據(jù)來看，去年以來三四線城市表現(xiàn)到底如何？是不是沒有大家想象的那么差？

A：本輪回暖和回升對三四線也是一樣的，并不是只有一二線回暖回升，同樣之前市場不好的時候三四線也是下滑的。只是大家對三四線未來預(yù)期更差一些，對一二線預(yù)期更好一些，這是短期的問題。

我們看到三四線布局的規(guī)模房企表現(xiàn)還行，這很正常。規(guī)模房企傾向于高周轉(zhuǎn)，他們在每個城市的規(guī)模有限，產(chǎn)品性價比更高，運(yùn)營手法更專業(yè)化，反映到銷售表現(xiàn)還是過得去的，比如碧桂園，就算割韭菜也是他們先割。三四線城市的壓力主要講的是未來趨勢的問題，當(dāng)然短期壓力還是比前兩年大了很多。對規(guī)模房企而言壓力相對小一些，還是能維持正常去化，但火爆的時代已經(jīng)過去了。

三線城市還是以地級市為主，強(qiáng)三線城市還非常好，甚至強(qiáng)三線比很多二線還好。四線城市，特別是長三角和珠三角的四線城市中期我還看好，中西部的四線我覺得壓力比較大，說實話我是不看好的。即使短期內(nèi)有去化，也不代表這一波韭菜割完之后還能夠保持，這是我個人的意見。再到五六線城市，我覺得壓力就很大了。

Q：這輪部分城市土地市場回暖的持續(xù)性如何？為什么拿地之后能不能在年內(nèi)上市是很重要的區(qū)別？

A：土地市場3-5月還會不錯，因為這個時候拿的地大多數(shù)可以在年底前上市，大家積極性較高，另外資金也比較寬裕。

我覺得5-6月土地市場會出現(xiàn)反復(fù)和調(diào)整。第一，5-6月本身就是拿地當(dāng)年能否上市的重要時間轉(zhuǎn)折。第二，隨著更多城市地價回升，大家搶便宜貨的心理也會逐漸調(diào)整?，F(xiàn)在很多規(guī)模房企對土地市場比較謹(jǐn)慎，因為地價被炒高了，有些城市地價已經(jīng)回到2017年的水平，這種情況下他們會積極參與，但不會隨意拿地，如果地價超過預(yù)期可能會放棄。第三，3-5月拿地的房企拿地迫切性會下降，特別是央企、國企的投資計劃，我估計都用得差不多了。去年6月開始流拍，流拍出現(xiàn)后大家更觀望、更不著急，6-8月拿地沒有太大差異，因為年內(nèi)上不了市，大家會進(jìn)入觀望期。

一般房企考慮高周轉(zhuǎn)，從拿地到開盤6-9個月。一季度拿地基本可以年內(nèi)開盤，二季度拿地有不少可以年內(nèi)開盤，拖到二季度末開盤難度就比較大了。如果今年拿地今年開盤，做到今年銷量當(dāng)中，從投資的角度來說，對企業(yè)現(xiàn)金流和業(yè)績最有利，而且對市場判斷更有把握。3、4月是很好的投資時點，過去幾年也都是這樣，2016、2017年出地王的月份也基本在3-5月。

Q：市場回暖之后房企是否會覺得溢價率開始上升，也要補(bǔ)庫存，會有爭地、搶地甚至恐慌心理出來，驅(qū)動二季度依然積極拿地？

A：每家房企拿地方法不一樣，對未來判斷預(yù)期也不一樣?？只判阅玫氐姆科蟛皇翘貏e多，大多還是有自己的投資節(jié)奏。可能少部分房企老是拿不到地會有些著急，或者對市場預(yù)期比較好的會比較著急，但大部分房企不屬于這一類。

Q：為什么您覺得當(dāng)前時點政策持續(xù)寬松的條件已經(jīng)不夠充分了？

A：政策寬松的前提是市場壓力很大，房子賣不掉，土地賣不掉?，F(xiàn)在因城施策，地方政府決定出臺什么樣的政策，如果這兩個條件不滿足，放松政策的迫切性就沒有了。市場不錯、地也賣得掉，為什么還要出臺放松政策呢？大家反而會有收緊的預(yù)期，之前的放松政策要收一收?，F(xiàn)在房價沒有漲太多，但漲地價一般也會傳導(dǎo)到樓市，如果傳導(dǎo)過來房價不是10%以內(nèi)的溫和攀升，一定會影響地方政府，他們會有壓力。

Q：房價具有正反饋效應(yīng)，持續(xù)回暖會激起炒房熱情嗎？

A：現(xiàn)在炒房沒什么熱情，理性購房為主。最喜歡炒房的深圳，由于政策限制，最近只能買賣公寓，住宅由于各方面的限制沒辦法買?，F(xiàn)在是銷售回暖，但價格沒有回升，房企還是比較理性的。二手房底部略有回升，沒有出現(xiàn)二手房房價的快速攀升。大家知道成本很高，現(xiàn)在很難炒房。中線保值增值的投資這很正常，一直會配置，但短期炒房的條件不具備。

Q：現(xiàn)在市場去化率處于什么水平？哪些城市回暖程度比較好？中西部的城市表現(xiàn)如何？

A：目前去化率逐漸恢復(fù)到相對正常的情況，3月末新開盤當(dāng)日去化率50%，最好的時候70%-80%，差的時候30%以下很正常。

一二三四線城市都不錯，相對來說二線，特別是二線中的核心城市、省會城市表現(xiàn)更好一些。一線也還可以，強(qiáng)三線也行。中西部城市復(fù)蘇也挺快的，表現(xiàn)也不錯。

今年一線城市中北京、上海表現(xiàn)最好。本來認(rèn)為深圳壓力大一點，現(xiàn)在看平，也不會差到哪里去，但是不如北京、上海。大多數(shù)強(qiáng)二線從成交量的角度來說我還是看好的，無論中西部還是東部都還不錯。三四線我比較看好強(qiáng)三線，還有長三角和大灣區(qū)相對好一些，其他區(qū)域的三四線我覺得壓力相對比較大。

Q：2014-2018上半年拿地比較多，從供應(yīng)的角度看，今年供應(yīng)量會比較大嗎？還是去年下半年已經(jīng)消化了不少新增的供應(yīng)量？

A：接下來幾年供應(yīng)都會正常，不會出現(xiàn)大的供應(yīng)提升。但三四線由于前年開始到去年上半年拿地占比較高，可能有潛在供應(yīng)量，但實際供應(yīng)不會一下子增加?？吹劫u不掉，看到去化有限，房企供應(yīng)也會隨之調(diào)整。

Q：如何看待今年各地城市的因城施策方案，會以怎樣的形式呈現(xiàn)出來？當(dāng)前部分城市的政策環(huán)境是否有改善？

A：因城施策不大可能對外公布。去年給了一個工具箱，一大堆政策，不同情況下使用不同的工具，采取不同的政策。市場好有壓的政策，市場差有放松的政策。今年部分城市限價確實有所寬松，過去一刀切房價一點都不能漲，

Q：從去年到今年前三月來看，一二線核心城市的庫存情況怎么樣？

A：總庫存沒有改善。真的賣不掉的還是賣不掉，沒有太大變化，比如一些商辦和存量住宅。從短期情況看，去年四季度到今年2月，各地庫存有所增加，特別是今年1-2月庫存在各個城市將滯后網(wǎng)簽項目做了補(bǔ)登記、補(bǔ)備案的情況下還是有所增加的。3月之后由于銷售比較好，不再增加了，甚至略有下降。

Q：全國40個核心城市，類似合肥、杭州、蘇州、南京這些地方之前庫存還是挺低的，按現(xiàn)在的去化速度，量放得比較大，過幾個月市場庫存到比較低的位置，價格是否可能面臨比較強(qiáng)勁的上漲？

A：第一，強(qiáng)勁上漲不用考慮，價格都是管制的，沒有強(qiáng)勁上漲的實際操作可能性。第二，市場不會一路高歌猛進(jìn)，會有反復(fù)和波動。第三，房住不炒，市場缺少投資客的帶動，快速去化、價格上升的難度很大。我覺得今年價格就是溫和上漲，能有10%就很不錯了，一般情況下一二線好的城市價格整體有個5%-10%漲幅。甚至我認(rèn)為一二線剛需盤沒有上漲的空間，改善有5%-10%甚至更多的空間，高端要區(qū)別對待。

Q：您覺得上海這種改善型的價格會有上漲空間，但剛需沒有上漲空間，理由是什么？

A：目前中國房地產(chǎn)市場是消費(fèi)降級和消費(fèi)升級并存的。消費(fèi)降級是降在過去幾年房價上漲之后造成首套房剛需價格上升，但剛需客戶群體購買力并沒有同步上升，造成剛需相對壓力更大一些。而且剛需人群數(shù)量沒有增加，95后買房的積極性和90后，還有85后完全不一樣,年紀(jì)大的相對更愿意買房，95后更能接受租房。需求沒有增加，購買力沒有增加，剛需壓力更大一些。

消費(fèi)升級，我覺得改善的消費(fèi)越來越穩(wěn)定，目前置業(yè)群體中改善的購買力是最強(qiáng)的。前兩年房價上升，他們本身是受益者，因為房價上升帶來資產(chǎn)升值，在賣舊買新的過程中他也有他的杠桿，利用原來的房子可以作為改善很重要的基礎(chǔ)。所以改善目前比剛需的更大一些，之前上車的客戶群體財富效應(yīng)的增長和當(dāng)時沒有上車、或者新客戶購買力完全不一樣。

Q：主流房企2019年銷售目標(biāo)都是10%-20%的增長，1-3月看起來沒有達(dá)到這個增速的，您判斷全年實現(xiàn)目標(biāo)可能性有多大？

A：目前對外公布的銷售目標(biāo)完成概率還是比較大的。他們對外公布的目標(biāo)比較保守，對外講10%-20%，內(nèi)部20%-30%的目標(biāo)肯定設(shè)在那里。而且年初談目標(biāo)的時候?qū)κ袌霰容^謹(jǐn)慎，設(shè)置目標(biāo)的值和前兩年有一些差異。

Q：2015-2018年商品住宅銷售面積中的期房銷售面積都是高增長的，按理說2016-2017年預(yù)售的房子到2018年應(yīng)該交房了，但特別是2018下半年竣工交房的數(shù)據(jù)并不好，這里面的原因是什么？2019-2021年交房會不會集中爆發(fā)？

A：交房有一個固定時間節(jié)點，今年交房的主要還是2016年的銷售占比高一些，2017年占比小一些，總量上肯定比去年的交付高很多。但上半年交付的比重比較小，一般房企交付集中在三、四季度，特別是四季度比例最大，體現(xiàn)在宏觀竣工數(shù)據(jù)上我覺得要四季度才能看出來，甚至12月才能看出來，短期看不到太多交付。交房和房企本身做利潤也有關(guān)系，交付之后可以做利潤，規(guī)模房企特別是上市規(guī)模房企有更迫切的交付需求，沒有必要拖拖拉拉。其他非上市房企、普通房企，特別在三四線城市交付比較隨意，拖拉的情況比較嚴(yán)重。隨著規(guī)模房企和上市房企市占率提升，這個情況會得到一定改善，但需要一個過程。所以現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)還是出現(xiàn)了剪刀差，出現(xiàn)一些矛盾，具體得到四季度才能看變化，但今年上半年矛盾還會持續(xù)。