業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄 | 易居(02048)周忻：看好今年海南樓市 易居“短中長(zhǎng)跑”有機(jī)結(jié)合

3月28日，易居企業(yè)控股(02048)在香港舉行2018年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.5億元(人民幣，下同)，較去年同期增長(zhǎng)28.4%;經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為14.1億元，較去年同期增長(zhǎng)47.3%;凈利潤(rùn)10.8億元，較去年同期增長(zhǎng)41.3%;歸屬股東的核心凈利潤(rùn)11.45億，同比增長(zhǎng)63%。每股盈利0.81元，同比增14.4%。董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股22.67港仙，派息總額占利潤(rùn)的30%。

會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)董事局主席周忻表示，易居已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)均衡、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)架構(gòu)，“短中長(zhǎng)”跑有機(jī)結(jié)合。“短跑看今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，中跑看對(duì)中小微的服務(wù)和如何把中小微與開(kāi)發(fā)商結(jié)合起來(lái)，長(zhǎng)跑看從房地產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。”

此外，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露出了2019 年的三個(gè)小目標(biāo)：1.交易服務(wù)力爭(zhēng)突破10000億大關(guān)，2018年末公司手上已簽署協(xié)議的總代理規(guī)模有2.8億平方米，同比增長(zhǎng)30%以上。今年年初，公司和股東單位萬(wàn)科華東區(qū)域的自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建立了合作，共同成立了萬(wàn)科華東自銷(xiāo)公司。

2. 房友實(shí)現(xiàn)10000+門(mén)店、10000+渠道和10000+社區(qū)的“3 個(gè)10000+”戰(zhàn)略格局?！?個(gè)10000+”，第一個(gè)是精細(xì)門(mén)店，去年突破1萬(wàn)家之后，希望將數(shù)量繼續(xù)的提升。第二個(gè)是渠道公司，繼續(xù)一二手聯(lián)動(dòng)，希望有一萬(wàn)家以上的伙伴共同合作。第三個(gè)是社區(qū)，通過(guò)源頭將房源客源聯(lián)動(dòng)起來(lái)，支持房友一二手的聯(lián)動(dòng)交易。

3.CAIC資管平臺(tái)覆蓋5000 幢物業(yè)資產(chǎn)。CAIC于1月8日正式推出，過(guò)去兩年公司不斷完善存量資管大系統(tǒng)。當(dāng)中包括商業(yè)、酒店等數(shù)據(jù)庫(kù)，基本建成，存量交易平臺(tái)，和基于區(qū)塊鏈的資管平臺(tái)?；诖髷?shù)據(jù)的診斷和評(píng)測(cè)平臺(tái)。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄。

問(wèn)：交易收入高度依賴于市場(chǎng)，今年大家都不太看好市場(chǎng)的情況下，公司在自身代理業(yè)務(wù)上如何維持和保證增長(zhǎng)?如何看待2019年的市場(chǎng)?

答：(周忻)丁總是市場(chǎng)專家，雖然有很多地方我跟丁總有不同的意見(jiàn)，但是我想他在數(shù)據(jù)方面更加的專業(yè)一些。市場(chǎng)的問(wèn)題，丁總會(huì)跟大家介紹一下。關(guān)于如何看2019年的市場(chǎng)，剛才丁總提了一個(gè)小目標(biāo)是一萬(wàn)億元，對(duì)于團(tuán)隊(duì)來(lái)講，這是艱難的目標(biāo)，如果達(dá)成的話，大家應(yīng)該給予掌聲。

2019年的增長(zhǎng)依賴于幾個(gè)部分，首先，我們項(xiàng)目的儲(chǔ)備量增加了三分之一，這是基礎(chǔ)。第二個(gè)基礎(chǔ)，是與開(kāi)發(fā)商之間的合作，例如與萬(wàn)科直銷(xiāo)業(yè)務(wù)的合作。第三個(gè)基礎(chǔ)是300億元房友的聯(lián)動(dòng)，2018年只做了180天，今年這部分會(huì)有大發(fā)展，應(yīng)該會(huì)達(dá)到千億級(jí)。從公司的角度來(lái)說(shuō)，這三點(diǎn)使我們有機(jī)會(huì)沖擊上萬(wàn)億元的交易量。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年市場(chǎng)是配合的。作為房地產(chǎn)的服務(wù)類公司，我們一直有一個(gè)笑話，沒(méi)有人買(mǎi)房子的時(shí)候，我們也賣(mài)不掉，房子搶著賣(mài)的時(shí)候，我們的價(jià)值也體現(xiàn)不出來(lái)。只有在坡上和坡下的時(shí)候，我們企業(yè)的價(jià)值和專業(yè)度才能更好地提升。2019年對(duì)于易居企業(yè)集團(tuán)來(lái)講應(yīng)該是一個(gè)好年，應(yīng)該是個(gè)可以證明我們價(jià)值的一年。

(丁祖昱)2018年中國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)上，無(wú)論是銷(xiāo)售面積和金額都創(chuàng)了新高。但銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了一定的停滯，和2017年差不多。2019年，從銷(xiāo)售面積來(lái)說(shuō)不可能增長(zhǎng)，甚至還可能會(huì)有所回落，主要集中在一部分三四線城市，一二線城市不會(huì)有太大的回調(diào)。

從金額上來(lái)說(shuō)，與2018年相比，今年不會(huì)有太大的下調(diào)，基本上持平?？梢哉J(rèn)為是高位運(yùn)行的狀態(tài)，從總量來(lái)說(shuō)是足夠的。我們?nèi)ツ甑氖袌?chǎng)占比只有5%不到，與如今的龍頭房企相比，我們的市占率比房企低。

從市場(chǎng)變化情況來(lái)說(shuō)，剛過(guò)去的三個(gè)月中，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多變化，如1月、2月20日之前市場(chǎng)還在觀望，但在2月20日之后整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的回暖，很多一二線城市和一部分三四線城市的表現(xiàn)非常出色。

我們也注意到，市場(chǎng)外部的干預(yù)因素，特別是行政調(diào)控方面也在發(fā)生一些變化。有些四線城市開(kāi)始放松，部分城市的政策性限制取消，還有一些城市正在通過(guò)其他的形式進(jìn)行調(diào)整。一城一策、因城施策對(duì)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生正面的效應(yīng)。

我們做好對(duì)市場(chǎng)，特別是一部分城市的長(zhǎng)期調(diào)整準(zhǔn)備，對(duì)市場(chǎng)已回穩(wěn)的城市投入重兵、加強(qiáng)業(yè)務(wù)。當(dāng)中有很多具體策略，如今年進(jìn)入的都是一二線和強(qiáng)三線城市，這些市場(chǎng)的容量比較大，且可以保持很多年，在5到10年內(nèi)保持目前的容量沒(méi)有太大的問(wèn)題。

另外，我們服務(wù)的企業(yè)都是大企業(yè)，他們的市場(chǎng)份額在今年還會(huì)穩(wěn)中有升，我們希望可以服務(wù)大企業(yè)，確保整體市場(chǎng)份額不斷提升。在三四線城市中，我們服務(wù)高周轉(zhuǎn)的大企業(yè)，比如恒大、碧桂園，他們?cè)谌木€城市的占比較高。我們主要服務(wù)這些企業(yè)，規(guī)避可能存在的一部分的風(fēng)險(xiǎn)。

我非常同意主席的說(shuō)法，2019年對(duì)于易居來(lái)說(shuō)可能不是小年，而是大年，真正可以體現(xiàn)專業(yè)度的時(shí)候是在市場(chǎng)有波動(dòng)的情況下，是在大家看法有分歧的時(shí)候，在市場(chǎng)需要營(yíng)銷(xiāo)和專業(yè)支持的情況下，我們的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。

問(wèn)：傭金方面今年會(huì)提升還是維持現(xiàn)狀?

答：傭金的問(wèn)題我們已經(jīng)被問(wèn)很多年了。在過(guò)去6—8年中，我們的平均傭金在千分之8到千分之9之間，無(wú)論是大年還是小年。這是比較正常的區(qū)間波動(dòng)范圍，大家不用再過(guò)多地研究是0.88還是0.89，意義不大。

問(wèn)：同行如貝殼、鏈家也有二手房業(yè)務(wù)，集團(tuán)未來(lái)是否會(huì)考慮將房友進(jìn)行分拆上市?房友與其他平臺(tái)最大的不同點(diǎn)是什么，接下來(lái)有什么不一樣的嘗試?

答：(周忻)易居于去年7月20日上市，現(xiàn)在討論分拆的問(wèn)題，似乎還早了一點(diǎn)。房友是整個(gè)易居企業(yè)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，也是整個(gè)企業(yè)中跑未來(lái)非常重要的主營(yíng)業(yè)務(wù)，我們會(huì)很認(rèn)真地把它做好。

我有二十幾年的房地產(chǎn)二手房經(jīng)驗(yàn)，在1997年就擁有了400家二手房的門(mén)店，因此我還是有一些二手房基因的。整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)存量房市場(chǎng)走到今天，已經(jīng)到了拼未來(lái)、拼模式的時(shí)候。

未來(lái)大家到底如何走?關(guān)鍵是，把二手房公司和經(jīng)紀(jì)公司看成什么。1.有人將門(mén)店和經(jīng)紀(jì)公司看成自己的私有財(cái)產(chǎn)，這個(gè)模式叫做直營(yíng)。2.有人將其看成工具，希望這些工具能夠?yàn)槠洚a(chǎn)生價(jià)值，要做的就是在管理上、系統(tǒng)上不斷強(qiáng)化、不斷管控，當(dāng)然還要付出巨大的代價(jià)，進(jìn)行導(dǎo)流等。有人將其看成一粒粒沙子，希望將沙子聚集成塔。這個(gè)時(shí)候需要做的，就是水。你要做有黏連性的水，要做的是服務(wù)。

如今二手房市場(chǎng)的打法萬(wàn)變不離其宗是這三大類，房友屬于第三類。這段時(shí)間鏈家、貝殼真的很火，他們用各種流量、資金砸下去，將每個(gè)二手房門(mén)店，由鐵打成鋼，這是他們的故事。

我們是水，希望把沙子能夠通過(guò)水，通過(guò)鏈接和服務(wù)將它聚起來(lái)。房友沒(méi)有什么大的新聞，也沒(méi)有打雷、下雨，我們很平靜地，默默地做服務(wù)，這是我們的基因。希望殊途同歸，需要強(qiáng)調(diào)，我們是To B的服務(wù)商，而不是戰(zhàn)略者和統(tǒng)治者，這是與易居的文化和基因相關(guān)的。

問(wèn)：企業(yè)在二手房市場(chǎng)中，北方的布局目前較少的，特別是在北京，企業(yè)目前在北方市場(chǎng)是否有未來(lái)的布局和規(guī)劃，目前布局少的原因是什么?

答：我們北方布局的城市蠻多的，主要是環(huán)北京布局。我們更多地希望服務(wù)中小微，如中小微多的長(zhǎng)三角，是易居的大本營(yíng)。在粵港澳大灣區(qū)的中小微也非常多，我們是跟著中小微走的。中小微在哪里，我們就在哪里。

問(wèn)：資管平臺(tái)CAIC方面，未來(lái)是做出租還是類投行業(yè)務(wù)?

答：5年前我們開(kāi)始做商業(yè)數(shù)據(jù)，3年前推出了商業(yè)咨詢系統(tǒng)。今年1月8日，我們把3年做的各類研發(fā)產(chǎn)品一并亮相，叫做CAIC，括4個(gè)部分：1.數(shù)據(jù)庫(kù)。市場(chǎng)上需要，但是市場(chǎng)上沒(méi)有，我們做了。2.現(xiàn)在大資產(chǎn)交易的信息很不對(duì)稱，長(zhǎng)三要賣(mài)給李四，李四要賣(mài)給王五。信息相差很遠(yuǎn)，大資產(chǎn)交易的信息平臺(tái)是缺乏的。因此我們做了信息交易平臺(tái)，上?，F(xiàn)在有幾百個(gè)，只要想交易的資產(chǎn)信息都在我們的平臺(tái)上。

3. 資產(chǎn)管理人管理一棟樓，這棟樓所有的運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)等數(shù)據(jù)情況是希望能夠在第一時(shí)間掌握的，需要進(jìn)行自我管理。同時(shí)，也希望這些信息是保密的，不希望別人看到。因此我們用區(qū)塊鏈的方式做了秋實(shí)鏈，就是管理資產(chǎn)的數(shù)據(jù)平臺(tái)。4.和人一樣，樓也需要體檢。我們對(duì)所有物業(yè)用了一套大數(shù)據(jù)算法，為其每年、每月做診斷。

這就是現(xiàn)在CAIC的四個(gè)部分，我們不做重資產(chǎn)，不做交易，就是大數(shù)據(jù)服務(wù)，圍繞資管的服務(wù)。

問(wèn)：非住宅大宗交易與平時(shí)的住宅市場(chǎng)完全不一樣，很不透明。核心信息從哪里來(lái)?

答：這是很有意思的話題，如果今天沒(méi)有微信這樣的平臺(tái)，人們會(huì)在微信上做社交嗎?一定會(huì)。但如果有了這樣的工具，大家感覺(jué)到了方便，大家就會(huì)用。易樓在上海推了7個(gè)月，400多個(gè)項(xiàng)目，近1000個(gè)投資人有興趣，這就是聚合。

克而瑞從一張圖開(kāi)始，做到了上市和發(fā)債，跑到世界任何地方，只要對(duì)房產(chǎn)感興趣的人都會(huì)說(shuō)，我們知道克而瑞、用過(guò)克而瑞。這套系統(tǒng)剛出來(lái)的時(shí)候，好與壞是由市場(chǎng)評(píng)價(jià)的。如果真的有5000棟的用戶用我們的秋實(shí)鏈和評(píng)價(jià)系統(tǒng)，接下來(lái)就是5萬(wàn)棟。數(shù)據(jù)是最重要的。

問(wèn)：一萬(wàn)億元是2019年的目標(biāo)，隨著公司規(guī)模的發(fā)展，公司是否有中遠(yuǎn)期市場(chǎng)占有率的目標(biāo)?

答：市場(chǎng)方面如果講代理的話，現(xiàn)在的比例約是55%自銷(xiāo)，45%代理。如果我們做到15%的市場(chǎng)占有率，等于代理市場(chǎng)中我們要占三分之一以上，如果講到代理業(yè)務(wù)，這是我們所追求的發(fā)展方向。

問(wèn)：富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉與周總是好朋友，他最近提到海南市場(chǎng)會(huì)百分之百放開(kāi)，您同意他的看法嗎?

答：(周忻)如果去看1月8日丁祖昱評(píng)樓市的文章，其中提到看好的城市是哪家?海南是其中一家。

我和李思廉是好朋友，但是丁祖昱跟李思廉在海南問(wèn)題上沒(méi)有溝通。海南是很特別的城市，海南應(yīng)該是中國(guó)人未來(lái)美好生活的居住地，大家從這個(gè)角度不約而同地看好海南，海南是一個(gè)好地方。

問(wèn)：今年有60%的增速目標(biāo)，融資方面是否有計(jì)劃，是否需要大量的資金?

答：易居是輕資產(chǎn)公司，每次跟開(kāi)發(fā)商推薦項(xiàng)目的時(shí)候，我們心里知道這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)賺錢(qián)，而且我們口袋里的錢(qián)也不比開(kāi)發(fā)商少，所以咬著牙為開(kāi)發(fā)商做好服務(wù)。

易居會(huì)堅(jiān)持做輕資產(chǎn)，會(huì)布局大開(kāi)發(fā)、存量時(shí)代、大資管時(shí)代的服務(wù)，做好B端的服務(wù)。做大規(guī)模需要一定的資金量，需要一定的帳期，這是很正常的事情。我們嘗試發(fā)行了一些債，但易居依然是輕資產(chǎn)公司。

問(wèn)：許多企業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上提到他們今年的增速會(huì)放緩，今年如何達(dá)到1萬(wàn)億元的目標(biāo)?

答：有些大企業(yè)對(duì)外報(bào)目標(biāo)相對(duì)比較保守，最近一些企業(yè)的目標(biāo)又提升上去了。這些大企業(yè)的市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步上升，但增速會(huì)放緩。

易居現(xiàn)在服務(wù)大客戶，我們占他們總量的比重還不高，仍有很大的提升空間。以26家股東單位為例，平均下來(lái)還沒(méi)有超過(guò)他們10%的總量，在股東單位份額提升的空間已經(jīng)非常大。除這26家股東之外，還有40多家長(zhǎng)期合作伙伴，包括一些國(guó)企和央企，份額也不是特別高。僅提升這些大客戶的份額，滿足未來(lái)幾年的增長(zhǎng)是沒(méi)有任何問(wèn)題的。

問(wèn)：CAIC未來(lái)會(huì)做交易嗎?

答：CAIC不會(huì)去做大資管的交易，會(huì)提供數(shù)據(jù)服務(wù)。