業(yè)績會實(shí)錄︱正榮地產(chǎn)(06158)：銷售回款持續(xù)接近80%，未來資金成本是核心

3月25日，正榮地產(chǎn)(06158)在香港舉行2018年業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事兼董事長黃仙枝向智通財經(jīng)APP表示，正榮這兩年的盈利能力不斷提升，一年一個臺階，成功上市后公司進(jìn)行了調(diào)整，包括對現(xiàn)金流的管理，目前公司擁有充裕的現(xiàn)金流。當(dāng)然，資金成本也是核心競爭力之一，未來拿地資金成本是核心。

公司董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，預(yù)計2019凈負(fù)債仍維持在70-80%水平，公司積極優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，以及探索多元化融資渠道，相信2019年的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

智通財經(jīng)APP了解到，正榮地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)收入264.53億元人民幣(單位下同)，同比增長32.3%;歸母公司股東應(yīng)占溢利21.21億元，同比增長50.5%;每股基本盈利0.52元，擬派發(fā)末期股息0.15港元。

公告顯示，股東應(yīng)占核心溢利19.52億元，同比增長70.7%。毛利60.21億元，同比增長42.8%;實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1080.17億元，同比增長54%。

此外，公司于2018年度主要財務(wù)比率取得明顯改善。其中，凈債務(wù)與權(quán)益比率大幅下降至74%，現(xiàn)金對短期借貸比率改善至約1.2倍，年末借貸加權(quán)平均融資成本為7.8%。

2019年，正榮將合約銷售目標(biāo)定在人民幣1300億元，并表示充足優(yōu)質(zhì)的可售資源將支持集團(tuán)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、可持續(xù)的穩(wěn)定增長。

以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答實(shí)錄：

問：2018年合約銷售均價有所下滑，原因是什么，2019年均價是否會有提升?

答：均價下滑，其實(shí)這不是一個問題，主要是我們整個產(chǎn)品和銷售地區(qū)的分布有所改變，比如上海銷售額占比多一點(diǎn)的時候，均價就會高一點(diǎn)?，F(xiàn)在我們是全國布局，所以均價會慢慢下來。

短期來看，銷售均價大概再一萬七左右，我們沒有給一個具體的價格目標(biāo)，主要還是根據(jù)地區(qū)的分布。

問：毛利率方面較同業(yè)有所偏低，未來會有回升嗎?

答：關(guān)于毛利率問題，同行可能是超過30%，一般情況下是基于兩點(diǎn)原因。第一點(diǎn)，商業(yè)比例高，一般租金收入毛利率可達(dá)85%。第二點(diǎn)，他們有商業(yè)買賣。正榮其實(shí)是以純住宅為主，所以如果將商業(yè)部分剔除掉，有可能我們的毛利率也是在同行的平均水平范圍。

未來毛利率還會改善基于兩個方面。一個是平均的融資成本，在2019年慢慢會下來。第二個是整個限價的壓力比以前下滑，總體來說我們整個毛利率會逐步慢慢改善。

問：公司的營收比跟銷售比在2019年是29%，2018年是24%左右，有消息說正榮今年要增加權(quán)益比，管理層是不是有這樣的想法?今年正榮要保持怎樣的回款率?

答：合作比例去年大概是52%左右，今年估計也在52%左右，應(yīng)該不會有太大的變化，但從今年開始我們在拿地的權(quán)益比例上可能會提高權(quán)益比例，但具體數(shù)字可能會在2020年甚至以后銷售數(shù)據(jù)里才會體現(xiàn)出來。

我們的回款率在同行中應(yīng)該算比較高的，原來為70%多，現(xiàn)在每年接近達(dá)到80%，未來也會通過高周轉(zhuǎn)及運(yùn)營效率的提高，來提高整個相關(guān)的毛利包括其他財務(wù)指標(biāo)。

問：上海長租公寓項目的推進(jìn)情況如何?以及長租公寓在集團(tuán)整個布局上是什么定位?

答：長租公寓產(chǎn)品去年就已經(jīng)落地了，今年真正的產(chǎn)品會在上海開展，有幾百間的量，以后我們會持續(xù)把原來持有型的物業(yè)做成長租公寓，總體對這方面的定位還是滿足自身持有型的物業(yè)，不一定追隨到市場去做很大的量，這是大概長租公寓的定位。

問：能否介紹下公司目前的拿地策略?以及在上海、蘇州這邊以后的定位和拿地策略是怎樣的?

答：2013年、2014年我們從閩贛一帶逐漸開始布局全國，所以長三角土地布局量會比較大。我們近期布局了全國六大區(qū)域，除了之前的長三角，在中部、西部、環(huán)渤海、大灣區(qū)都會有土地布局，基本形成了全國核心區(qū)域的均勻布局。在上海跟蘇州，我們也會與全國統(tǒng)籌進(jìn)行考慮。

問：剛管理層表示融資成本可以降到2017年或更低的水平，主要是通過什么方式降低成本呢?

答：關(guān)于融資成本為什么可以改善?首先今年1- 3月份，我們在海外發(fā)了一些美元債，成本從兩位數(shù)改成單位數(shù)，并且有效置換一些老債，國內(nèi)也有做很多的開發(fā)貸，因此非銀行的借款比例會持續(xù)降低，如2016年是接近70%，2018年非銀行比例控制在35%，2019年我們會持續(xù)把一些非銀行借款提前贖回，因此可以說整個成本還可以進(jìn)一步往下壓。

此外，正榮這兩年盈利能力不斷提升，上市后公司進(jìn)行了調(diào)整，包括現(xiàn)在對現(xiàn)金流的管理，目前我們有充裕的現(xiàn)金流。當(dāng)然，資金成本也是核心競爭力之一，未來拿地資金成本是核心。

問：公司去年在佛山有拿地，今年會計劃在大灣區(qū)繼續(xù)拿地嗎?

答：我們拿地的市場布局是全國化進(jìn)行布局，目前比較有機(jī)會的還是中西部，像成都、重慶、西安等等，每個城市的面積都是一千多畝，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達(dá)，土地成本低，有很好的機(jī)會。當(dāng)然大灣區(qū)這塊我也在看，但也會擔(dān)心大灣區(qū)過熱，其拿地成本也在上升，因此我們還是會根據(jù)實(shí)際情況考慮。

至于在香港拿地，這個我們有在觀察，但沒有具體的時間表。

問：今年租金收入是否會有比較大的提高，管理、投資、收租等業(yè)務(wù)增速都不錯，能否分享一下?

答：投資物業(yè)這塊去年增長還不錯，新增的投資物業(yè)開業(yè)時間一般都是在2020年到2021年，所以明顯的大幅度增加可能要放到明年。

長租公寓這塊我們也在做，現(xiàn)在主要是在上海市場開始做，長租公寓也許能解決很多問題，但對我們來講它的盈利模式目前不是非常清晰。