內房股降杠桿大贏家：詳解正榮地產(06158)2018年業(yè)績

2018年對于正榮地產(06158)而言，無疑是特殊的年份，這一年，在房地產行業(yè)增速放緩的“高壓”下，正榮憑借“改善大師”的良好品牌形象，成功上演了“大象跑得比螞蟻快”——上市首年規(guī)模突破千億，成為千億集團軍里的千里馬。

近日，正榮地產交出了上市后第一份完整的年報，這會是一份漂亮的成績單嗎?高增長背后，其成長是否可持續(xù)，降負債承諾是否兌現?

鑒于年報作為企業(yè)過去經營、及未來研判的“晴雨表”,不妨復盤一下其2018年的業(yè)績表現。

智通財經APP注意到，在規(guī)模實現高成長的2018年，正榮地產正試圖向資本市場展示其高質量增長的一面——股東應占的凈利潤及核心凈利潤分別同比增長50.5%、70.7%，大幅超過32.3%的營收增速;此外，高達2456萬平方米的土儲中，超70%位于一二線城市。

規(guī)模保TOP20,利潤提速

正榮地產2018年實現收入264.53億元人民幣(單位下同)，同比增長32.3%;股東應占凈利潤為21.20億元，同比增長50.5% ;股東應占核心凈利潤19.52億元，同比增長 70.7%。

對于房企而言，利潤的提速首先來源于規(guī)模的增長，沒有一定的規(guī)模前景，一切都只是空談，畢竟銷售回款是最便宜的錢。

2015-2018年，僅僅4年時間，正榮完成了從230億到千億的“打江山”階段。

智通財經APP注意到，2015-2018年正榮的合約銷售額、合約銷售面積復合增長率分別達67.3%、61.0%，不管是在房企規(guī)模爆炸增長的2016、2017年，還是進入“地產小年2018”，正榮都保持了穩(wěn)健的成長，持續(xù)穩(wěn)住行業(yè)TOP20行列。

回到業(yè)績數據上，股東應占凈利潤及核心利潤分別同比大增50.5%、70.7%，大幅超過營收增長，意味著正榮追求的是高質量增長，預收客戶款項為471億元，將持續(xù)鎖定未來兩年的業(yè)績成長。

盈利水平持續(xù)向好

具體到各項盈利指標，正榮毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%，股東應占核心利潤率由去年同期的5.7%提升至7.4%。

毛利率的提升，主要受益于2018年結轉均價同比大增33%達到17445元，而這一增長趨勢未來料將持續(xù)。

智通財經APP了解到，公司在二線城市的銷售規(guī)模持續(xù)增加，拿地成本優(yōu)勢愈加明顯，2018年正榮的平均土地成本為4491元，超70%土儲位于一、二線城市，對比同規(guī)模積極布局一二線的房地產公司，平均土地成本為6000元，正榮的毛利率具備較大的上升空間。

值得一提的是，地產商收入確認是過去一兩年的營收，但是銷售、行政開支確是計入當年的，所以地產公司的很多利潤是滯后的，只要公司能維持高效運營，未來盈利水平將持續(xù)向好。

完美兌現降負債承諾

正是因為過去幾年令人驚艷的快速發(fā)展，自上市以來，市場對于正榮地產較高的負債率一直比較關注。在2017年業(yè)績會上，正榮地產管理層承諾：2018年計劃將凈負債比率降至100%以下。

過去的一年，正榮在規(guī)模持續(xù)提速、緊抓回款的同時，積極探索ABS、公司債、美元票據等多渠道融資，努力兌現降杠桿的承諾，通過一年的積極降杠桿，其凈負債比率由大幅降低至74%。

反觀到具體財務數據上，期內財務費用也大幅降低，由2017年的5.52億元降至3.81億元，占比由2.8%降至1.4%。

因此，降杠桿的過程，事實上也是增厚財務利潤的過程，利息支出減、銷售總額擴大，一加一減，事實上就是利潤增厚過程。

現金流方面，截至2018年底，正榮在手現金283.7億，較2017年的196.7億同比增加44.2%，總權益更是同比翻番，由2017年的122.2億大幅增加至244.8億元。

據智通財經APP統計，自去年IP0以來，正榮通過多元化融資，共募集約145億元(計入IPO籌集的44.8億港元)，在實現降負債的基礎上，提升了長債占比，有效優(yōu)化債務結構。

進入2019年，正榮持續(xù)抓住美元債檔口期，畢竟，對于規(guī)模房企而言，充足的現金流就等于上了“保險”搶占了先機。

期內加權平均利率為7.8%，新增融資成本持續(xù)下降，智通財經APP認為，目前正榮享有良好的信譽評級及持續(xù)拓寬的融資能力，加上外部融資環(huán)境趨于寬松，未來融資成本有望持續(xù)降低。

低成本土儲——約40%來自長三角地區(qū)

高成長的優(yōu)秀房企，無疑都是拿地高手!土地規(guī)模固然重要，但是拿地的時機和土儲結構更加重要。

面對瞬息萬變的市場，過去幾年正榮通過精準踏準節(jié)奏、實現逆周期拿地，才有了如今的規(guī)模與利潤雙引擎發(fā)展。

正榮地產在2018年年底抓準時機，以低價獲取了多宗優(yōu)質土地。如在南京、蘇州、福州分別拿下2個、7個、4個項目。

2018年，正榮全國性布局進一步深化，據統計，這一年正榮新進重慶、成都、佛山、無錫、鄭州等13個城市，新增57幅土地，并于2018年底確定了“1+6+X”戰(zhàn)略，在夯實長三角、海西等傳統區(qū)域的基礎上，未來將重點關注中部、西部及珠三角區(qū)域。

值得一提是，在正榮深化全國化布局的2018年，長三角地區(qū)作為公司的主要大本營，其978.9萬平方米占公司總土儲的39.8%，伴隨“兩會”期間，“長三角一體化”被提升到國家戰(zhàn)略高度，在長三角地區(qū)擁有大量優(yōu)質土儲的正榮，未來將在長三角一體化升級中占得先機。

智通財經APP注意到，年初以來，內房股板塊穩(wěn)中帶著幾分激進，其反彈趨勢不亞于此前的5G、科創(chuàng)概念，且趨勢更持久，相比之下，此時的正榮地產，成功完成降杠桿目標，目前74%的凈負債處于健康水平，同比翻番高達245億的凈資產，2456萬平方米的低成本優(yōu)質土儲，怎么看值博率都挺高。