2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100

本文來(lái)自觀點(diǎn)指數(shù)研究院。

面對(duì)融資趨緊的環(huán)境，在平衡利潤(rùn)的同時(shí)，房企的回款速度決定著未來(lái)的現(xiàn)金流狀況，而要促進(jìn)現(xiàn)金回籠，就必須保持一定的周轉(zhuǎn)節(jié)奏；這也成為了推動(dòng)新開工面積增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

九月份向來(lái)被認(rèn)為是房企收獲的季節(jié)，從“觀點(diǎn)指數(shù)·2018年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來(lái)看，走過(guò)四分之三的年度旅程，房企的流量銷售總規(guī)模增至71355億元，與去年同期相比，增長(zhǎng)了42.25%。

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1-9月份，銷售額達(dá)千億元的房企已達(dá)19家，Top10、Top20、Top50、Top100房企的銷售額門檻再次提升，分別為1490億元、997億元、403億元、103億元。

若從單月的銷售額來(lái)看，9月份Top100房企實(shí)現(xiàn)了10773億的銷售額度，環(huán)比增長(zhǎng)了39.45%，結(jié)束了第三季度以來(lái)環(huán)比增速為負(fù)數(shù)的情況；而同比增速則達(dá)到74.76%。

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9月份中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，新建住宅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其余67個(gè)城市房?jī)r(jià)全部上漲。在二手房方面，除了廈門和上海環(huán)比微跌，錦州、北京環(huán)比持平，其他66個(gè)城市都全部上漲。

市場(chǎng)形勢(shì)變化給房企帶來(lái)壓力，為了抓住銷售時(shí)點(diǎn)，一些房企在9月份掀起了一波“折價(jià)”潮，希望能以價(jià)換量。

比如，泰禾某地項(xiàng)目近日給出較大優(yōu)惠，若購(gòu)房人全款購(gòu)房，可獲七折優(yōu)惠；恒大自8月30日至10月8日，也針對(duì)旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤推出了特惠活動(dòng)；陽(yáng)光城則開啟“千億攻勢(shì)”特惠購(gòu)房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價(jià)策略。

降價(jià)可以歸因于房企自身運(yùn)營(yíng)的資金壓力。中報(bào)顯示，截至6月末，不少房企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減的情況。在融資渠道收緊的環(huán)境下，房企需要更多地在周轉(zhuǎn)中獲取充足的現(xiàn)金流。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)單月新開工面積與商品房銷售面積之差，普遍大于去年同期。第三季度，或許為了儲(chǔ)糧迎接“金九銀十”，7月、8月單月新開工面積分別為1.9億平方米、1.85億平方米，與商品房銷售面積的差距繼續(xù)拉開，差值達(dá)到6000萬(wàn)平方米以上。

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若與去年同期相比，新開工面積的增速曲線也一直高居其上，7月份達(dá)到峰值，為29.44%；8月份有所下降，但仍有26.58%的增速。而商品房銷售面積的同比增速，近幾個(gè)月則都未達(dá)10%。

面對(duì)融資趨緊的環(huán)境，在平衡利潤(rùn)的同時(shí)，房企的回款速度決定著未來(lái)的現(xiàn)金流狀況，而要促進(jìn)現(xiàn)金回籠，就必須保持一定的周轉(zhuǎn)節(jié)奏；這也成為了推動(dòng)新開工面積增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。但或許是因?yàn)殚_工面積與銷售面積的“步頻”不一致，上半年，各房企的存貨都有著不同程度的上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的資金投入，在產(chǎn)品銷售并結(jié)轉(zhuǎn)收入以前都以存貨形式存在。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年6月末，在銷售排名靠前的房企中，存貨最大增幅接近40%。從存貨的規(guī)模來(lái)看，恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地控股等，都有不小的量級(jí)。

存貨的增加，需要更多的資金來(lái)填充。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比1-7月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款1.58萬(wàn)億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金3.49萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.2%；定金及預(yù)收款3.54萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.1%；個(gè)人按揭貸款1.56萬(wàn)億元，下降1.0%。

由此看來(lái)，房企的累計(jì)到位資金有了一定程度的保障，但資金的來(lái)源仍更傾向于自籌資金與定金及預(yù)收款。作為房企銷售回款的一部分，定金及預(yù)收款15.1%的增長(zhǎng)幅度以及3.54萬(wàn)億元的額度，支撐著資金到位周轉(zhuǎn)。

隨著行業(yè)的發(fā)展，房企們似乎提前預(yù)見到了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的“天花板”，于是紛紛涉及養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓、金融、物業(yè)管理、家居、物流等領(lǐng)域，并更改名稱以表明自身的發(fā)展姿態(tài)。

9月初，“深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司”更名為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”；對(duì)于將戰(zhàn)略升級(jí)迭代為城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商的萬(wàn)科而言，其計(jì)劃將城市公司的“地產(chǎn)”字眼去掉，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，據(jù)說(shuō)其廣州、上海等城市公司已完成更名。

而9月12日，保利也宣布將變更公司名稱為“保利發(fā)展控股”，加快綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融兩翼業(yè)務(wù)的發(fā)展。萬(wàn)科與保利的動(dòng)作，只是更名趨勢(shì)中的一個(gè)縮影。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有包括朗詩(shī)、合景泰富、龍湖、時(shí)代中國(guó)、保利地產(chǎn)近十家房企更名，這是繼2016年之后又呈現(xiàn)出的又一波更名浪潮。

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從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，多元化企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)收入都占比八九成以上，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍是它們的“輸出”主力。但近幾年來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、保利等房企該比例都有不同程度的下降，其中龍湖于上半年末首次降至90%以下，這反映了它其他業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張。

為了擴(kuò)大利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，房企們的“多元化”步調(diào)越來(lái)越頻繁；這在2016年就搶先一步更名的恒大和雅居樂身上體現(xiàn)得尤為明顯。

近日，雅居樂收購(gòu)中滔環(huán)保六家子公司各50%股權(quán)，又?jǐn)M與田園東方合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)文旅小鎮(zhèn)、田園鄉(xiāng)村等；而恒大的汽車向來(lái)引人注意，它以144.9億元入股廣匯集團(tuán)也意在拓展汽車銷售、能源、地產(chǎn)、物流等業(yè)務(wù)。

在將觸角伸向其他領(lǐng)域的同時(shí)，各主體對(duì)于房地產(chǎn)的投資也逐漸轉(zhuǎn)為理性與審慎。8月份，房地產(chǎn)單月的投資額比7月份有所微漲，達(dá)1.06萬(wàn)億；但同比投資增速卻比7月份有所回落，從13.16%降至9.25%。

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在土地投資方面，從第三季度開始，土地購(gòu)置費(fèi)同比增速也直線下滑。在6月份達(dá)到87.76%的增速之后，7月份下降了25個(gè)百分點(diǎn)，額度為3117.41億元；8月份的土地購(gòu)置費(fèi)雖環(huán)比微增至3269.83億元，但同比增速卻進(jìn)一步下降至40.77%，為近幾個(gè)月的最低值。

9月份，土地市場(chǎng)流拍的劇情仍在上演，但相比于上月份有所改善。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)于成都、嘉興、天津、濟(jì)南等近十座城市內(nèi)，有二十余宗地塊流拍；而在出讓的地塊中，底價(jià)成交的也不在少數(shù)。土拍市場(chǎng)總體呈量漲價(jià)跌的情況。

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于其他行業(yè)，為進(jìn)行土地項(xiàng)目的開發(fā)，房企必須繼續(xù)借債，若出現(xiàn)銷售不佳、融資成本持續(xù)走高的情況，資金鏈將承受壓力。鑒于這一點(diǎn)，企業(yè)拿地的審慎態(tài)度將會(huì)持續(xù)。

不過(guò)，一些城市似乎有加快土地供應(yīng)的趨勢(shì)。9月29日北京市規(guī)劃國(guó)土委公布了擬于近期掛牌出讓的宗地信息，共17宗住宅用地，總建筑規(guī)劃面積約205萬(wàn)平方米，出讓總起始價(jià)為411.67億元。

為了拓寬住房保障渠道，緩解供地壓力，月內(nèi)深圳市住建局在給市人大代表的建議答復(fù)中表示，城中村綜合整治后，可統(tǒng)籌納入住房保障體系，定向分配給符合條件的住房困難家庭。此舉推進(jìn)了多主體供給保障住房制度。

而針對(duì)保障住房問(wèn)題，9月11日廣東省住建廳也發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，就共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象、承購(gòu)份額以及增購(gòu)轉(zhuǎn)讓條件等要點(diǎn)向社會(huì)公開征求意見。

值得注意的是，該文件完善了共有產(chǎn)權(quán)房退出機(jī)制，在滿足購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房不少于10年等條件時(shí)，允許承購(gòu)人一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)所持的產(chǎn)權(quán)份額，取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。此外，文件還明確了共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象為符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)無(wú)房家庭。

與廣東明確共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對(duì)象類似，9月27日上海市也發(fā)布文件，提出共有產(chǎn)權(quán)保障住房將擴(kuò)大保障人群范圍，向非上海戶籍常住人口開放申請(qǐng)資格。

現(xiàn)階段需求端，多套住房比例偏高，投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，而新建商品住房銷售價(jià)格迅速攀升，進(jìn)一步增加了城市“夾心層”等群體實(shí)現(xiàn)自有住房的壓力。住房保障制度關(guān)鍵就在于針對(duì)當(dāng)下時(shí)勢(shì)，滿足“夾心層”的住房需求。

在保障住房制度不斷得到完善的同時(shí)，各地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的動(dòng)作也還在持續(xù)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部9月14日就表示，各地要把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重，對(duì)投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等房地產(chǎn)亂象。

與此同時(shí)，住建部還通報(bào)了各地專項(xiàng)行動(dòng)查處的第二批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單；名單中共公布出了20家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和企業(yè)，分布于武漢、宜昌、蘭州、成都、西安、濟(jì)南等多個(gè)地方。

治理中介之所以成為構(gòu)建樓市生態(tài)新的切入點(diǎn)，原因在于目前大部分房子的交易還是通過(guò)中介來(lái)完成的，但房源信息沒有大數(shù)據(jù)化，造成了信息的不對(duì)稱，擾亂了住房市場(chǎng)秩序。“黑名單”的方式在一定程度上起到了監(jiān)管的作用，促進(jìn)了中介的透明化與專業(yè)化。

（編輯：劉懷洋）