專題 | 當前重點一、二線城市項目去化率解析

本文來自微信公眾號“克而瑞地產研究”，作者CRIC研究員楊科偉、俞倩倩、李思潼、姚鄭康。

2018年以來，市場調控政策熱鬧紛呈，各線城市調控政策持續(xù)高壓，而市場持續(xù)供不應求的矛盾依舊突出，新增供應放量之后，成交也隨之回升，一線城市低位回升，二線城市規(guī)模總量穩(wěn)定但城市間明顯分化，三四線城市市場熱度仍在延續(xù)；各能級城市房價整體依舊維持上漲格局，且三四線城市在四季度加速上升。

但城市項目層面也開始出現(xiàn)開盤去化率不及預期的狀況，不同城市明顯出現(xiàn)結構性分化。所謂“春江水暖鴨先知”，每個城市單個項目就宛如一條條“觸角”，感知著市場熱度，本文的研究思路主要是基于核心一、二線城市近3個月以來新開盤和加推項目的去化表現(xiàn)數(shù)據(jù)，從城市維度、產品檔次、產品戶型、區(qū)域分布等幾個維度，解析目前各城市的去化分層現(xiàn)象，通過微觀層面的變化，旨在抓住市場變向的信號。

當前重點一二線市場總體成交表現(xiàn)

1、新增供應自去年四季度以來維持升勢，成交累計增速由負轉正至14% 

商品住宅新增供應方面，2017年四季度開始，城市預證管控有所放松，新增供應開始放量。截止到今年8月60個重點城市月均新增供應3169萬平方米，較去年四季度之前月均2800萬平方米增幅約11%。尤其是今年二季度以來的5、6月份，城市供應量再次放大,8月份繼續(xù)高位運行，8月新增供應3306萬平方米，環(huán)比增長11.39%。

商品住宅成交方面，2018年上半年60個各能級城市成交量逐月回升，累計增速由負轉正，8月已升至14%。從量上來看，2018年上半年60個各能級城市月平均成交總量為2970萬平方米，較去年上漲13.19%，可見全國各能級城市總體成交方面熱度不減。

2、一線城市企穩(wěn)低位回升，二線城市規(guī)模穩(wěn)定但城市間分化顯著（內容略）

圖：2017年1月-2018年8月二線城市商品住宅成交量變化（略）

各城市整體去化率變化情況

1、26個典型城市總體去化率達73%，不同類型城市分化顯現(xiàn)（略）

• 一是以武漢、西安、成都、重慶等為代表的中西部城市去化率在90%以上

• 二是環(huán)渤海區(qū)域和東部沿海地區(qū)大部分城市去化率集中在60%-90%間

• 三是北上廣深福廈和沈陽等6城市整體去化率低于60%

2、7-9月去化率呈小幅下滑趨勢，環(huán)渤海區(qū)域城市去化率走低

從城市新開盤項目去化變化情況看，7-9月26個典型城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢。就城市數(shù)量而言，8月份去化率在70%以上的城市共有17個，9月較8月減少2個，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個，9月增加至16個。從單個城市來看，不同能級城市間去化還存在一些結構性特征。

一線城市7-9月總體去化率僅51%，雖然市場熱度遠不如前，但處在調整波動期，整體去化相對保持逐月下降，降幅約在10個百分點。

此外，二線城市層面，因7-9月各地方限購、限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，受各地調控力度不同影響，各二線不同城市間房地產市場去化分化極其嚴重。具體來看：（以下內容略）

• 一是鄭州、西安、武漢、南寧等市去化率保持增長，去化水平持續(xù)處在較高水平

• 二是長春、青島、廈門、沈陽等二線城市新開項目去化率逐月下滑

• 三是杭州、昆明、重慶等前段時間房價上漲過快的城市都出現(xiàn)去化放緩的趨勢 

以產品檔次維度分析去化率情況

從7月以來各城市項目的去化情況來看，已經(jīng)出現(xiàn)了較為顯著的分層現(xiàn)象，一線城市中高端產品去化率普遍較高，而遠郊的產品去化情況不容樂觀。二線城市則顯示出截然相反的特征，因購買力受限，中低端的去化率水平顯著好于高端產品，故而很多高端樓盤選擇了“小步快跑”的策略，通過一次開出少量房源來提升去化率；三四線城市目前推出的多為中低端產品，開盤當天去化率基本都能維持在60%以上，只有少量樓盤存在滯銷情況，去化不足30%。

1、除北京外其他一線城市中高檔產品去化率顯著高于低檔產品

梳理了北上廣深四個城市7月以來新開盤和加推項目的情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，除北京外，其他一線城市基本呈現(xiàn)出中高檔項目去化普遍好于低檔項目的特征，以上海、深圳表現(xiàn)的尤為突出。究其原因，無外乎以下幾方面：一是上海、深圳房價趨高，成交均價已突破了5萬元/平米，基本已超出了剛需客群的購買力，目前市場的主要購房群體集中在收入相對富裕的中產階層，或手中有置換需求的改善群體；二是政策調控層面持續(xù)嚴苛導致了新房供應層面的嚴重不足，一刀切的“限價”政策又為高端住宅提供了充分的套利空間。以上海7月新開的龍湖天璞為例，開盤均價僅為51800元/平米，因限價政策遠低于市場預期，故而開盤了956套房源也達到了100%的去化率。

表：2018年7月至今上海、深圳去化率高于70%的部分項目基本情況（略）

表：2018年7月至今北京開盤&加推的部分項目基本情況（略）

2、二線城市中低檔產品去化率約80%，“少量多推”的高檔項目去化率較高

二線城市項目去化表現(xiàn)與一線城市恰恰相反，表現(xiàn)出的共性特征為中低檔產品去化率顯著高于高檔產品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產品去化表現(xiàn)平平。事實上，目前各二線城市基本都實施了偏向剛需購房的政策，加之調控從購房資格、買房貸款等方面對投機炒房者提出了多重限制，這也是中低檔產品備受青睞的主要原因。而高檔產品的購買力群體本就有限，加之樓市調控不斷加碼，房產稅落地在即，中高端收入群體基本保持著觀望態(tài)度，購房需求也并不那么強烈，因而高端產品的去化率表現(xiàn)并不理想。

表：2018年7月至今核心二線去化率高于95%的部分項目基本情況（表略）

事實上，考慮到這樣的原因，部分城市諸如沈陽、南京、武漢、天津、合肥等城市的開發(fā)商也采取了“小步快跑”的推盤策略，每次僅推出100來套左右來增加短期去化率，如綠城南京桃花源項目，分別在7月、9月迎來兩次開盤，兩次推售套數(shù)分別為30套和18套，去化率則高達93%和100%，此舉除了加速項目去化外，也體現(xiàn)了開發(fā)商捂盤惜售，等待限價突破的心理，高端產品向來都是房企們高溢價提升毛利率的主要來源，通過合理的安排剛需產品和高端產品的推售節(jié)奏，也有利于促進開發(fā)商們的利潤最大化。 

表：2018年7月至今去化率高于90%的部分高檔項目基本情況（略）

以產品面積段維度分析去化率情況

從產品戶型面積段綜合考量，一線和核心二線城市的項目去化表現(xiàn)各不相同，一線城市中90-120平米三房去化較佳，150平米以上的別墅類產品去化表現(xiàn)一般。二線城市因“分類調控”政策影響，熱銷項目面積段跨度區(qū)間較大，集中在70-150平米不等，主力房型二房、三房的剛需和改善類產品的去化表現(xiàn)較好。而去化不佳（去化率低于30%）的項目既包含小面積段，也包含150平米以上的高端別墅類豪宅項目。

1、一線城市“一步到位”需求主導，90-120平米三房去化較佳 （略）

我們同樣也關注到部分150平米以上的獨棟、疊加別墅項目去化情況不佳，以北京為例，其7-8月開盤加推的金隅上城郡、陽光城京兆府、景粼原著等項目，主力戶型均為160平米以上疊加，產品區(qū)域涉及主城區(qū)、近郊、遠郊，去化率均不足30%，其中陽光城京兆府僅在8月加推了26套，開盤當天僅賣出3套，去化率為12%。這些別墅項目單套總價基本已逼近千萬元或是千萬元以上，遠超普通購房者的購買力承受范圍，去化不佳也屬合理。

表：2018年7月至今一線城市去化率不足30%的部分項目主力戶型情況（略）

2、二線城市70-150平方米二房、三房去化好，低于30%的分布“兩極化”（部分略）

去化不佳（去化率低于30%）的項目既包含小面積段，也包含150平米以上的高端別墅類豪宅項目，由此可見，二線城市的購買力相對寬裕，且供應面積段品類眾多，在此基礎上人們的挑選空間更大，各項目間競爭較為激烈，預計后期項目去化分層現(xiàn)象也會更顯著。 

展望：一線城市低端去化率有望回升

二線城市項目去化維持當前格局

展望未來，隨著供應增加，后期仍將有部分中高端項目入市，一線城市整體成交量有望小幅增長，客戶在購房時也會更為理性，會綜合考慮區(qū)位、價格、居住舒適度等多重因素，高性價比的項目會脫穎而出。從面積段來看，90-120平米三房的戶型不僅在中高端客群的購買力承受范圍內，而且能夠滿足基本的三口之家的生活需求，兼顧的居住的功能性和舒適度，后期仍將會有不錯的去化表現(xiàn)。

預期一線城市尤其上海、深圳當前去化率較低的遠郊中低檔產品后期去化有望緩慢回升。究其原因主要在于：當前隨著供應增加，一線城市市場成交已連續(xù)數(shù)月小幅回升，前期因供應受限積累的購房需求也在穩(wěn)步釋放，“性價比高”的項目開盤售罄也充分說明了這點，即一線城市被壓制的購房需求大量存在，只是等待合適時機即會釋放。隨著觀望的改善需求不斷釋放，繼續(xù)帶動市場熱度回升，購買力略有不足的剛需就會逐步考慮向城市外圍轉移，帶動遠郊項目的去化。另一方面，之所以會緩慢提升則是因為當前一線城市房價高位，遠郊項目的房價門檻基本也達到了400萬-500萬元，除首次置業(yè)剛需外，一些支付能力不足的改善需求也要考慮“以舊換新”，各類不確定因素綜合影響，去化率提升的表現(xiàn)并不會“立竿見影”，但長期來看遠郊項目基本可提升至城市平均的去化率水平。

二線城市成交總量依舊會整體保持平穩(wěn)，但城市之間和項目之間的去化情況更多會維持當前格局。一方面前期市場較為火熱短期內上漲幅度過大的環(huán)渤海和東部沿海地區(qū)的各個城市，諸如濟南、天津、南京、南寧等城市將迎來一波“疲軟”走勢，新推項目的整體去化將因前期需求透支過度而持續(xù)不振，去化率基本維持在60%左右；另一方面，此前房價偏低的中西部區(qū)域城市也將迎來一波“補漲”行情，典型代表為成都、武漢、西安，剛性需求仍有待進一步釋放。此外，從單個項目來看，中低檔產品仍將保持較高的去化水平，而根據(jù)各城市房價和購買力的差異，主力戶型為70-150平米二房、三房的項目依然會有良好去化。