萬科秋季例會“吆喝”活下去 房市將現(xiàn)七大現(xiàn)象

本文來自微信公眾號“大偉看樓市”，作者張大偉。

2018年的冬天來得有點早，特別是房地產(chǎn)市場。警惕了，9月開始的多家房地產(chǎn)國企聯(lián)合促銷，雖然沒一個真割肉，但市場信心全無。

偉哥一直認為，萬科是一個典型的講政治的好企業(yè)，對于萬科，一定不要看他們對外的講話，因為萬科的內(nèi)部口徑內(nèi)外是有明顯區(qū)別的，直到看到這個主題。

前幾天偉哥寫過一篇文章聊過未來一段時間可能很苦逼的地產(chǎn)營銷，最近從市場大勢看，房地產(chǎn)存在非常明顯的失速下調(diào)的風(fēng)險。

最近市場有幾個非常非常不好的現(xiàn)象：

1：濃眉大眼的國企都在動不動20盤、30盤促銷。

當然，任何售樓處沒有被砸的促銷都是耍流氓，但最近互相比著發(fā)軟文，彌漫在國企里面的促銷潮流，對于購房者而已，越來越擔(dān)憂市場的走勢，這種情況下，這些促銷不僅僅帶不來成交，反而嚇退了很多購房者。

在這些促銷里面，已經(jīng)出現(xiàn)了價格戰(zhàn)的苗頭！而10月下半月，很可能出現(xiàn)一個多城市、多企業(yè)參與的房價價格戰(zhàn)！

2：“房鬧”開始井噴，4季度很可能出現(xiàn)刷新歷史記錄的房鬧爆發(fā)。

2018年房屋質(zhì)量歷史最差，而因為房價沒漲，導(dǎo)致過去很可能被消化的矛盾會激化，在過去2年，特別是很多雙合同城市，這種問題很可能會集中大爆發(fā)！

2008年，2011年，2014年，全國出現(xiàn)過3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房價出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，最典型的特點就是之前購房者開始所謂的降價維權(quán)。最典型的比如2011年：

最近2018年，很多城市又出現(xiàn)了降價開始維權(quán)的現(xiàn)象，包括之前的樓市熱點城市，北京、杭州、合肥等均出現(xiàn)了個案。目前樓市降價還未普遍，只在小部分城市的個案項目中出現(xiàn)。

首先：2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進入促銷優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價現(xiàn)象很可能從個案由點到線到面擴散。未來很可能收房糾紛與降價要補償?shù)姆眶[現(xiàn)象很可能明顯增加。

其次：當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。導(dǎo)致了部分開發(fā)商忌憚于降價后的退房麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿(mào)然降價。一旦預(yù)期降價引發(fā)的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或者采用間接的緩和方式進行促銷。

第三：降價就鬧糾紛這個明顯不符合契約精神，在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發(fā)商，所以在下調(diào)的時候也很難要求開發(fā)商退差價。對于降價補償，開發(fā)商從維護品牌形象的考量接受協(xié)商的行為也可以理解。但是有可能對市場帶來不好的示范。

第四：過去3年，房價全國上漲，導(dǎo)致投資投機需求旺盛，杠桿過高，對于房價下行更加敏感。

所有人都必須警惕了！未來一段時間很可能出現(xiàn)下面這些現(xiàn)象：

雖然大部分人不認同，但在過去10幾年的房地產(chǎn)歷史上，基本是漲2年跌一年:2005年、2008年、2011年、2014年，房價的確跌過，當然到目前為止，房價肯定是歷史高位，所以買房人從紙面上事實是都賺了。

1：售樓處被砸

沒有售樓處被砸的區(qū)域市場，房價肯定沒大跌。

2：收房糾紛頻繁出現(xiàn)

按照正常的銷售節(jié)奏，期房一般都是在買房后1年左右時間收房，去年很多城市房價接近翻倍，只要房價有輕微下調(diào)，各種房屋交付過程中的問題都會被無限放大，然后條幅+堵路都會出現(xiàn)。

3：二手房買房毀約棄購，出現(xiàn)斷供。

樓市調(diào)整的部分媒體報道路徑比如是首先將報價混淆成成交價格。但事實上，鑒別房價是不是真跌了，就是二手房買家毀約棄購，甚至出現(xiàn)斷供。

4：中介門店關(guān)門潮

這很簡單，春江水暖鴨先知，中介門店以為人員流動性強，而且二手房市場肯定是成交量下調(diào)在先，后續(xù)才會有價格下調(diào)。

這種情況下，一般是中介門店先關(guān)門潮出現(xiàn)，才會有事實上的房價下調(diào)出現(xiàn)。

5：房地產(chǎn)企業(yè)真轉(zhuǎn)型

2016-2017年房企賺的盆滿缽滿，大部分房企加大了投資，所以未來中小房企如果不出現(xiàn)批量轉(zhuǎn)型，房價肯定沒有真跌。各種兼并開始出現(xiàn)。

6：上市房企降低銷售目標

2016年全國房地產(chǎn)成交額超過10萬億，房企銷售也水漲船高，標桿房企如果銷售額依然明顯上漲的情況下，房價肯定不會跌。

7：房地產(chǎn)上下游行業(yè)哀鴻遍野

房地產(chǎn)是中國最重要的行業(yè)，如果房地產(chǎn)價格下調(diào)，上下游幾十個行業(yè)，包括鋼材、裝修、陶瓷、甚至空調(diào)都會哀鴻遍野。

未來肯定不可能再和過去10年一樣買房就賺錢了。這就和中國經(jīng)濟一樣，增量時代已經(jīng)過去。千萬別只看政府的報告，也別看企業(yè)說什么，看企業(yè)拿地不拿地。看信貸會不會放水養(yǎng)魚。